辞去庚子鼠，迎来辛丑牛，糟心的2020终于正式地结束了。
在过去的一年中，和其他领域一样，商业地产市场经历了前所未有的挑战和变化。无论是业主还是商户，心情好像坐了一整年的过山车。
但好在最黑暗的时期已经过去，未来的一年只会越来越稳，越来越好。
2021的首篇文章，我们就来对未来一年的悉尼商业地产市场进行一下预测。
预测一经济基础决定地产市场
2020年的疫情对于经济的冲击不同于经济危机，是一个突发事件，就如同被洪水冲决堤的大桥，堵住堤坝，重新造桥就能恢复往日形态。
所以经济的恢复情况，与地产市场的恢复与繁荣基本成正比。
在疫情期间，澳大利亚对于经济受创这一问题所进行的挽救和支持非常大，出台了很多”救灾”级别的市场刺激政策。比如挽救就业的Job Keeper，和商业地产中的租金减免政策和地税折扣等。
Deloitte的经济学家预测称，澳大利亚的GDP在2021年会增长3%，2022年增长3.9%。（Jll 2020）随着经济的缓步复苏，商业地产市场也会随之恢复的。
一个市场复苏的迹象就是A级REIT投资回归市场。虽然市场转暖的还不能直接惠及所有散户，但在未来的一两年内，市场的热度会逐渐恢复如初。
预测二我办公室租赁市场复苏但两极分化严重
根据Property Council of Australia今年1月份的数据，全澳CBD办公楼空置率较去年最糟糕的时候已下降11%，从2020年尾，交易量开始稳步回升。（Property Council of Australia 2021)
由于2020市场的高度不稳定性，办公室租赁市场出现了很明显的两个两极分化的现象。
在租期长度方面：
部分以大型企业为主的租客不会选择在这样的年份做长期租赁，而是进行2-3年短租过度；而中小型企业则多选择在这个租金相对低廉的时候一次性锁定一个5年以上的长租约。
在租赁偏好方面：
从近期记录在册的办公室物业的租赁交易来看，带有现代化装修的办公室更加容易出租，空置时间更低，相反的老式装修或者毛坯房就乏人问津。
去年的居家办公令让很多办公楼的业主都捏了一把冷汗，担心居家办公的风潮会让企业逐渐放弃办公室。
但随着疫情一步步得到控制，疫苗的普及和州境和国境逐渐开放，越来越多的员工开始回归办公室。
虽然长期居家办公对于企业对办公室物业的租赁要求产生了变化，但居家办公依旧不能替代办公室办公。
因为过于一年里，很多企业主都反映居家办公的效率比较低，难以进行人员管理，而且也不能形成足够的团队意识以及培养企业文化，所以办公室依旧是不可替代的。
展望2021对投资者的一点建议
2021年会是海内外资本回流商业地产的一年；是各行业逐渐复苏的一年；也是集团和散户进行自主和被迫资产重组的一年。
由于市场需求的不断变化，投资者会发现是时候清理掉投资组合中的一些老旧物业，或是将其升级改造了。
过度的持有投资收益不够好或硬件已经过时的物业只会拉低整个投资组合的表现。
对于新入行的投资者或是想要买自用的商业物业的经营者来讲，资深投资者对于资产包的清理，或许会给他们带来更多的购买选择。
Reference
1. JLL 2020, JLL Research Australia and New Zealand Investment Market Themes for 2021,
https://www.jll.com.au/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/apac/australia/jll-research-australia-and-new-zealand-investment-market-themes-for-2021-december-2020.pdf
2. Property Council of Australia 2021,Office Market Report Package 2021, available at
https://www.propertycouncil.com.au/Web/Events___Services/Research_Services/ItemDetail.aspx?iProductCode=0105052
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