澳洲如果今年你还想买到称心如意，我有四个锦囊给

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万邦金融的读者，大家好。

后台已经有人在催更了，“你啥时候好好分析一下当前的房市，最近房子很火，买房子的很多，你怎么看？”

从今年一月到今，我确实没有怎么好好写房地产的文章，这一月里真正在聊房子的文章，只有一篇，恍惚间我都感觉自己从地产自媒体变成了鸡汤作者。

不是我不想写，而是现在的房市没什么好写的了，给大家上几张图片自己看

这个是悉尼山区council的拍卖，人数多到数不过来。

第二张图

悉尼下北一套公寓的开放，排队都排到楼外面去了。

悉尼Parramatta西区的一套duplex出租开放，来参观的人至少有30人。

无论是house还是公寓，只要有稀缺性的，租和卖目前都超级火爆。

现在的房市就像开春的天气，已经逐步回暖。真正的高潮还没有来到，但是最好的买房时机，或者说抄底时机已经悄然离去。有趣的是，我写地产文章最多，发布最密集的时候，恰恰是那个时候。我的文章没有一刻不叫大家坚定信心去买优质房产（不是随便买了，傻傻的买），但一般读者的回复都如下

（我说悉尼房产10年还可以翻一倍）

普通人买房的套路是这样的：

1.跌了你叫他买，他说怕跌更多，再等等。

2.刚开始涨了，你鼓励他买，他又说还会跌下去的，再等等，再看看，免得被套牢。

3.等房价一直涨的时候，他又觉得房价太贵了，现在买不合适，房价有泡沫，等价格低谷时再买。

4.房价真跌了，地产周期来了，他重复做123. 房价如果一直涨就说房市会像东京一样，早晚大跌50%。

可是嘴硬也挽不回你损失的机会成本啊。

所以如果你一直买不到房还怪谁呢？如果房产市场本身的基本面，供求关系没问题，最好不要择时，第一你看不明白，看不懂，第二你看懂了未必能把握好，因为没胆子。

这些话不是批评谁，讽刺谁，或者标榜自己什么，只是想让您清醒一下，会买房的人的财富和您辛苦的人力收入正在直线拉开距离，疫情加速这个趋势

资产涨，人力跌

有些清醒的朋友已经出去找房了，但抱怨现在买房的人太多，买不到合适的房子，我有四条锦囊送给您，希望能加速你的置业成功。

第一条锦囊; 买Townhouse

网上论坛里有不少死空头，依然坚定信心的认为房价没涨。理由很简单，例如某区去年3房一卫的house卖150万，今年还不是这个价，房价涨都是地产中介编出的谎言。

是的，价格一样也许没错，但是你有没有注意到，去年的3房是砖房，今年变成了板房，去年的离学校走路只需要500米，今年变成了1公里。去年挂牌价是150万，今年是拍卖指导价150万，魔鬼都藏在细节里。

这些你不是不知道，你只是不愿承认。

今年好的House已经越来越难买，或者根本买不到是一个不争的事实。就拿我们家一套投资房来说2019年入手的500平地 Marsfieldhouse价格在120多万，如今旁边邻居在卖，开价在180万。

我们华人喜欢的房子，一般是装修良好，拎包入住，学区，砖房，好社区，地500平以上，最好没有包头巾的(此处省略100字)，你去看看有多少这样的房子在市场，在市场上的有多少会和你抢。对于那些资金有限的朋友，我的建议你赶快换战场吧。至少每周看房的我，已经看到趋势已经开始扭转，大批人开始去买Townhouse，因为house实在太贵。

只要是3房2卫或以上的Townhouse，在知名学区尤其是山区看得人越来越多，但它们这些房子价格还能在接受范围之内。悉尼和墨尔本，布里斯本都不一样，我们城市规划更多鼓励建公寓，而不是Townhouse，所以悉尼尤其是Parramatta河以北的区域，Townhouse并不多，有一定的稀缺性，涨幅不如house，但肯定比华人区和市区新开发区如Mascot的公寓强。

对于非悉尼地区的朋友，我的建议是如果是自住，可以往远了买。我客户之前在墨尔本买的house，所在区域Hampton Park几年前无人问津，如今拍卖人多的不得了。因为墨尔本和布里斯本和悉尼城市规划不一样，这些地方的Townhouse不保值，所以只能往远了看，找对城市的发展方向， 例如墨尔本的龙脉在东边，我宁可去Frankston买大地house也不会考虑houseland一堆的西区。

第二条锦囊：3月份结束前买

不少空军等待3月份末这个时段，因为3月份的时候政府发的补助金JobKeeper会完全结束，空军等待到时房市一片哀嚎。

其实空军已经错了不止一次了。早在疫情期间当听到央行都说房价大跌40%时，不少空军就期待买房人的眼泪要流到下辈子。还没等到下辈子，房市还坚挺时，他们又期待延迟银行还款结束时，房市会暴雷。

最近传出银行并没有大规模债务违约时，他们把期待的目标改成了3月份jobkeeper结束，如果这次还没事，下次理由我都替他们想好了---美股崩盘。

其实就算他们这次对了，他们没想到的一点是，事情的发展是多样性的，就拿Jobkeeper结束这件事来说，其实有三种方向：

1. Job keeper 结束，经济不好，房价跌。

2. Job keeper结束，经济不好，政府继续发放某一类的补助，房价涨。

3. Job keeper结束，但政府之前一直提要放宽贷款标准，具体讨论也放在3月份，贷款恢复到Easy模式，坏消息被好消息冲淡，房价涨

韭菜的统一标准是当接盘侠，你想想3月份jobkeeper结束没影响房市会怎样？很多空军看不到希望后，会一股脑的全部空翻多，到时候房子更难买。

所以我要是买房，一定在3月结束前买。现实中的房市并不是泡沫，其实你觉得house涨得好，你去看看house的出租，只要不是装修太烂的房子很快会租掉。租赁市场是基本面最好的照妖镜，大家看一下就知道。

第三个锦囊：切勿追求一步到位

要求高，预算紧，买房就会很难。我们需要滤一下，什么是我们想要，什么是我们需要的。你希望住的离市区近一些，但你们夫妻都不在市区上班，或者在家上班，那这个就是想要，而不是需要了。

第二，在需要里面，哪些是可以寻找替代品的，例如你有三个孩子是没法妥协的，只能找那种5房3卫的大房子，你有两台车还有很多杂货，这个双车库的需求也没法妥协。

你孩子要上学但是符合你居住要求的学区房太贵了，怎么办？

你可以去那些社区好，房子又新又大的地方，当地虽然没有好小学，但如果当地教会学校教学质量好，学校学费也能接受（2000一年左右）， 那每年花了几千块，房价省下几十万也是一个办法。

再或者你要有火车站的区，因为要坐火车去市区上班，但如果有直通市区的expressbus那这也是好的替代品。

先把窝买了，先把位置占了，然后逐步寻求发展和升级。

第四个锦囊：面积

有人说买房就是location，location， location（地段，地段，地段），还有人提出location(地段)和space（空间），但在实操中location这个东西越来越虚了，因为资源不再只集中CBD里面，以CBD为纵向和横向来评价位置过时了。

无论澳洲和国内很多涨幅好的区域，离市区不近，地段更多是保值而不是增值的指标。

我的总结是对家庭买房来说，尤其是自住，其实是Neighbourhood （社区）和size（面积），有一个好的社区，里面没有闲杂人等，绿化好，治安好，低密度，房子面积大，质量好。无论离市区远近，其实需求都很大。

GreatAustralianDream和后院烧烤---这种需求很难被离市区近所替代，澳洲人买房还是看当地社区和lifestyle，哪怕住远点都无所谓。

例如悉尼的西南一直被人诟病治安不好，居住环境差，但符合我所说的Cecilhill涨幅和需求就很好。

个人居住空间会随着有孩子到孩子长大变得越来越重要，传统的Location如靠近市区，会随着你自己事业的稳定变得越来越不重要。所以你应该提前布局一些不符合地段保标准，但符合社区标准，能买到大house的区域，抛开一些自己对地段的成见，你会看到新的天地。

 

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