超低利率一直非常有效地推动住房建筑业的活动，即使是在疫情期间。图:Paul Rovere
文: Karen Maley
现在市场普遍预期房价将出现两位数的涨幅。那么，为什么央行行长没有表现得更担心呢?
那么，央行行长Philip Lowe是否应该准备好进行干预，以阻止迫在眉睫的房价飙升?
越来越多的经济学家认为房价将强劲上涨，潜在买家已经在为这种可能发生的情况做好准备。
西太平洋银行墨尔本研究所房价预期指数继去年12月跃升9.4%后，今年1月进一步攀升1.1%。
西太平洋银行首席经济学家Bill Evans预计，到2023年，全国房价将飙升15%，也就是说每年上涨约7.5%。
这与瑞银(UBS)经济学家George Tharenou的预期相符，他预计房价将按年上涨5%至10%。他补充称，目前存在房价上涨10%以上的风险，“尤其是考虑到政府计划废除负责任贷款”。
当然，Lowe博士也会仔细研究央行自己的机密研究。该研究认为，如果近零的利率持续下去，房价可能会在三年内上涨30%。
2019年末，也就是疫情爆发前，央行的现金利率目标为0.75%。目前为0.1%。
根据央行去年11月发布的一份内部简报，永久下调现金利率1个百分点，将在大约3年后使实际房价上涨30%。
但如果降息只属暂时，那么房价在3年内只会上涨10%。
这个研究结果并不会让Lowe博士感到惊讶，因为他被很多人认为是全澳头脑最清晰、思路最犀利敏捷的经济思想家之一。
低利率推动房屋建造
去年12月，他在堪培拉的一个联邦议会委员会指出，过去9个月，房地产市场出现了不同的走势，许多乡镇地区市场的表现较首府城市为佳，独立屋价格和公寓价格也出现了差异。
但是，他指出，“目前的趋势似乎是房价在上涨，我们不应该感到惊讶，因为利率下跌确实意味着房价会上升。
“这是利率变化产生的相互影响，是传导机制的一部分。”
现在，利率下跌主要有两种方式加速房地产市场的活动，也会导致更高的就业增长和经济活动。
首先，人们会利用较低的房贷费用来建造新房或翻新现有住房。
本周较早前发布的建筑活动数据明显证实了这一点。在2020年9月季度，私人独立屋动工数量上升4.0%，比前一年同期高出7.3%。
也有越来越多人装修房屋，9月季度用于装修和添加装置的支出大幅反弹。
但该季度的新动工公寓项目数量下降7.5%，为2012年以来的最低水平。
综合计算，在截至9月的三个月里，总体住房动工量下降0.8%，但仍较前一年同期水平高3.5%。
这证明即使在疫情期间，超低利率也一直非常有效地促进了住房建筑业的活动。
考虑到非住宅建筑，尤其是办公楼、短期住宿和酒店的动工数量下滑，低利率对住房建设的提振对维持经济来说显得更为重要。
当然，房价不断上涨也构成重要的心理影响。这使很多人对自己的财务状况更有信心，因此他们更愿意花钱。
人口增长偏低
因此，Lowe博士正在考虑的问题是，我们是否正在接近这样一个临界点，就是很多人对房价即将回升充满信心，因而会开始承担过多风险。
潜在买家可能会因为担心房价即将上涨而决定背上沉重的房贷，进而推高房价。
或者，他们也可能因为相信房价会不断上涨，超出负担能力也要买房。
不过，经济前景的不确定性挥之不去，将继续让潜在买家对承担过多债务感到不安。
尽管失业率在12月份降至6.6%，但仍远高于疫情前的水平。高失业率和极其疲弱的工资增长，将对不断上涨的房价起到抑制作用。
另一个抑制房价的因素是的人口增长率极低。
正如Lowe博士去年12月所说的那样，“我们会看到一些表现非常强劲的地区，但在全澳来说，由于人口增长如此低，我认为房价不会大幅上涨。”
但Lowe博士明确表示，他正在密切关注房地产市场的走势，并会留意房屋贷款机构和借款人会否不再谨慎行事，乐于承担更多风险。
全国四大银行坦率地承认，它们之间存在着激烈的竞争，以吸引高质量的自住买家借款人，因为房贷是银行贷款业务中唯一增长的部分。
尽管投资者似乎再涉足住宅物业市场，但投资物业贷款仍停滞不前。
银行不仅提供极低的房贷利率，尤其是固定利率贷款，而且还尽力缩短处理申请贷款的时间。贷款机构发现，如果审批时间太长，房贷经纪人会把他们的业务转移到其他银行。
不过，至少到目前为止，没有迹象显示银行在放宽信贷标准，以提高利润丰厚的房贷市场份额。
银行家对他们在Hayne皇家委员会调查中遭受的羞辱仍记忆犹新。该委员会揭露他们过去的一些贷款失误，所以他们应该不会大幅降低信贷标准。
不过，如果银行家没有从过去获得教训，Low博士表示，他将毫不犹豫地干预房地产市场。
去年12月，他预计，“鉴于银行的谨慎态度以及人们对债务的态度转变，将不会出现大批人涌进银行，希望获得90%至95%贷款额的情况”。
但他补充称，“如果他们这样做，那么我们将不得不与银行监管机构——澳大利亚金融监管局商讨，看看是否应该对银行采取一些控制措施。”
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