专题导读
REIQ是Real Estate Institute of Queensland的简称，REIQ CONTRACT是澳洲昆士兰房地产研究所编写的合同，常用于昆士兰洲的二手房买卖。所以了解合同对您在昆士兰州购房或卖房至关重要，本专题会有10期内容，带大家来了解一下REIQ的基本合同。本文为第八期。
专题文章目录：
01 商品服务税预扣留款(GST)
02 买家的两把“保护伞”-贷款条款和建筑及虫害条款
03 泳池安全证明问题
04 商品服务税，外国居民资本利得预扣税和土地税
05 印花税 Stamp Duty
06 印花税豁免 Stamp Duty Exemption
07 首套房业主补助金 First Home Owner Grant
08 海外人士购房(上) 外国投资审查委员会 (Foreigner Investment Review Board)及FIRB申请的简单介绍
01
前言
海外人士在澳洲买房，无论是土地(Vacant Land)，楼花(Off-the-Plan),新房（New Dwellings）或二手房（Established Dwellings），都需要经过澳洲外国投资审查委员会的批准（FIRB Approval)。
其中在REIQ合同中规定，如果买家是海外人士，拿到FIRB的批准是买家自己的义务，跟卖家无关。所以，如果买家知道自己需要申请FIRB的批准，一定要在合同里添加FIRB条约。
02
FIRB涉及的三个申请主体
什么是海外人士，海外公司和海外信托。
海外人士是指不是澳洲永久居民（PR）或澳洲公民（Citizen）的人。如果是夫妻双方一起购买房产，一方是海外人士，另一方不是，那需不需要申请FIRB则取决于他们对该房产的持有方式。如果他们选择共同持有（Joint Tenants），则不需要申请FIRB，如果他们是按比例持有（Tenants in Common），则需要申请FIRB。请参看过往文章，什么是共同共有与按份共有。
海外公司的定义，当公司只有一个股东是海外人士的时候，该股东的股份超过或等于20%，当公司有两个及以上的股东是海外人士的时候，他们的总股份超过或等于40%，则该公司被定义为海外公司。
海外信托的定义，当信托中有一个受益人是海外人士时，该受益人的受益权益超过或等于20%，当信托有两个及以上的受益人是海外人士的时候，他们的总受益权益超过或等于40%，则该信托被定义为海外信托。
03
申请费用与周期
FIRB的申请费是根据合同的价格来决定的，如果合同价格在100万以下，则申请费是$5,800.00.如果合同的价格是100万到200万，则申请费是$11,700.00。以此类推，会随着合同价格的上涨而上调，并且每年都会进行小幅度的上调。
在购买二手房的时候，很多买家都会担心申请周期的问题，因为疫情的影响，现在的申请周期从一个月延长到了半年，他们担心长时间的申请周期会遭到卖家的拒绝，从而错失了这个投资机会。其实，每一个案子的申请周期都是根据个案来决定的。
一般来说，我们律师会帮助客人递交申请，在递交后客人需要把申请款转到FIRB的指定账户，一旦他们收到申请费，他们才会开始审理这个申请。所以申请的时间主要取决于以下三点：
FIRB收到申请费的时间，交钱一定要快，即使我们很早的帮您申请，如果你们一直没有付申请费，FIRB也不会审理这个案子。我们也遇到过因为国际汇款出现问题导致FIRB迟迟没有收到钱，即使我们很早的递交了申请，但是FIRB也不会处理这个案子。
买家之前有没有申请过FIRB，如果申请过并得到过批准，会加快申请时间。
合同里FIRB条约的截至日期（due date）。如果截至日期很长，那么FIRB会觉得这个案子不是那么紧急，从而不会优先处理。
综上所述，想要尽快地拿到FIRB的批准，第一是需要买家积极的配合，比如及时付款和提供材料，第二是签合同的时候FIRB条约的截至时间不能定的太久或太短。太久的话有些卖家确实不能接受还有可能影响申请周期，太短的话一旦买家因为什么原因还没有拿到批准，那我们就得向卖家申请延期，卖家有绝对的权力同意或拒绝延期。如果拒绝延期的话，买家可以终止合同拿回定金，但是已经付的申请费是拿不回来的。
04
其他规定
对于购买不同类型的房产，其中包括：
土地(Vacant Land)
楼花(Off-the-Plan)
新房（New Dwellings）
二手房（Established Dwellings）
FIRB对买家还有一些不同的规定。下面我们为大家来讲解一下这些规定：
针对楼花（Off-the-Plan）和 新房（New Dwellings）
什么是楼花（Off-the-Plan）和 新房（New Dwellings）？
楼花也叫期房，是指开发商还没有开始建的一些楼盘，多出现在联排别墅（Town House）和公寓（appartment）中。新房指的是自从建好后从没有出售或从没有被占用过的房子，所以新房不包括全部翻新过的房子，同时，新房也不包括推倒重建的单个新房。如果该房子在开发商出售前曾经被占用过并用于大型开发项目（超过50个房屋的建立），例如展示房（Display House），则被占用时间不能超过一年。
申请条件和标准
楼花和新房的申请条件对外国人来说是最宽松的，海外人士在澳洲境外即使没有签证也可以申请购买此类房产，用于投资（出租）。同时获得的审批也没有什么限制。
什么情况下会有批准豁免（Exemption to purchase a new (or near-new) dwelling in a development）？
在一些情况下，如果开发商持有FIRB豁免证明（exemption certificate），则海外买家不用去申请FIRB也能购买该类房产。其实就是相当于开放商在开发该项目的时候提前向FIRB申请的一个批准，目的是为了吸引更多海外买家去投资该开发项目。同时有些开发商为了吸引海外买家，会在合同里写明会帮海外买家申请FIRB，或是垫付申请费。
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