澳洲澳洲华人移民家庭，年收入多少$才能买房？

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移民来澳洲的华人家庭，不论是购买自己的第1套自住房，还是买投资房，都是一件大事。那么澳洲移民家庭，年收入要达到多少才能够买房？今天我们来算算这笔账。

要回答这个问题，明白三件事。

第一：房子类型不同，价位不同。

在澳洲主要有两种类型的房产：公寓和别墅。对于华人而言，公寓这种类型我们都很熟悉。而在澳大利亚这个国家，大部分人其实居住在独立别墅里，约占总人口的80%左右。包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、排屋等。澳洲本地人一般在成立家庭，特别是有孩子以后，多数都会搬进别墅居住。

别墅和公寓的价格即使在同一个城市，差别也是比较大的。从这张图上可以清楚的看到，同一个城市的独立别墅，价格往往比公寓要高50%甚至更多。当然独立别墅通常建筑面积更大，房间更多，而且拥有带产权的土地。

第二 地理位置不同，价位不同。

华人移民来澳洲，大多数选择住在首府城市，包括悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德，珀斯和首都堪培拉等。

澳洲不同城市间的房价差异比较大。比如房价最贵的悉尼，比布里斯班、阿德莱德和珀斯这些城市的房价，平均高出一倍左右，比第2名的墨尔本也高了25%以上。所以想在悉尼和墨尔本置业的小伙伴们，收入的要求相对也更高。

其次，即便是同一个城市，不同区域的房子价位可以相差很远。

还是以悉尼为例，100万的预算能够买到什么样的房子呢？

如果是去到悉尼东区，例如Darling Point，这个临海的富人区，100万可以买到的是这样一套海边的1房1卫，没有车位的老旧公寓，当然推窗即海，风景优美。

如果这100万的预算，在上北的华人区Chatswood，那么可以买到的是这样一套旧的公寓房，但是有2房1卫1车位。

如果是在castle hill，也就是华人所说的城堡山，就可以买到这样一套3房2卫2车库的Townhouse也就是联排别墅。

如果再往西去到blacktown也就是黑镇，那么就可以买到这样一套6房3卫双车库的大别墅了。

第三，房子的用途不同，也会影响到购房的能力。我们买房子是作为自住房和投资房？如果是自住房，因为没有任何投资收入，银行评估我们的贷款能力是有限的，而如果作为投资房，因为会有一份租金收入，所以银行评估的贷款能力会相应高一些。

以上几点都是从房子本身的角度考虑的。另外一个方面也是非常重要的，就是购房者的贷款能力，因为在澳洲，大多数家庭都是通过按揭贷款的形式买房的。

那么银行是如何评估我们的贷款能力的呢？

银行贷款时，考察购房者的首要因素就是收入。收入不只是一个数字，银行还要考虑这份工作的性质，是长期合同还是短期合同？是正式工？还是casual？也就是比较灵活的零工。这些都会影响到银行对购房者的还贷能力的评估，也就会影响我们能够购买的房子的总价。

其次，银行贷款还有很重要的是，要考察购房者的家庭支出情况。在澳洲，银行在评估贷款能力的时候考虑的是，购房者的收入在支撑正常的家庭生活之余，还能够剩下多少收入来供贷款。所以收入高并不一定意味着贷款能力就高，还要看支出的情况。收入减去家庭生活支出，才能更准确的衡量购房者的贷款能力。

这一点上，可能很多华人，特别是中国大陆过来的华人会比较难理解。因为在中国，只要你签了贷款合同，还贷款就是你自己的事了。至于你通过什么途径凑足钱来还贷款，那完全是购房者自己的事情，银行不会操心。

但是在澳洲，监管机构是有这方面的要求的，银行必须考虑和计算贷款人的还款能力。如果银行在这方面考虑不周，错误计算了购房者的还款能力，一旦购房者还不起贷款，银行也会有责任。

对于这一点，我们可以说澳洲的监管和法规更加人性化，但底层的一个原因，其实是因为澳洲人不像华人那样热衷于储蓄。一旦发生意外情况，比如暂时失去了工作，缺少财务上的缓冲，真的就还不起款了。最坏的结果，可能会导致用作抵押的房产被银行收走，强行拍卖。

作为我们华人，是很少出现这种情况的。因为大多数华人都有储蓄的习惯，而且即使节衣缩食，也会努力还贷款。但这只代表我们华人群体，并不代表澳洲这个国家的普遍情况。

这里你可能会问，银行是怎么计算家庭支出的呢？因为每个家庭的情况都不一样啊！

还别说，澳洲的银行在这方面真是下了不少的功夫，他们雇佣了一批精算师，基于大数据，建立复杂的数学模型，力图涵盖各种不同的家庭情况，尽量精准的预测不同家庭模型的生活开销。

当然这个计算的算法和结果，银行贷款经理一般是不会向购房者直接披露的。但是身为一名华人，我们可能会觉得他们算的不准，这是什么原因呢？

这其实是银行在建立数学模型的时候，采样主要基于澳洲本地人，而澳洲华人作为一个少数群体，生活模式和花销习惯与本地人有比较大的不同。但是没办法，因为在澳洲本地人的花销模式才是主流，所以银行还是要按照多数本地人的习惯建模来计算家庭开销。

因此澳洲的银行首先关注的是我们的家庭情况，因为不同的家庭结构会被套用到不同的数学建模中，也在很大程度上影响了银行对购房者家庭开支的测算。所以银行会问购房者的婚姻情况，已婚还是单身？如果已经成家，有没有孩子？有几个小孩？什么年纪？

第2个影响贷款能力评估的因素是购房者拥有的车辆，有几辆车？什么档次？车的状况如何？有没有未还清的贷款？是否买了保险等等。比如你有两辆汽车，就比拥有一辆车的开销更大。如果拥有的是豪车，就比拥有一辆普通的家用车的开销更高。

第3个银行考察的重要因素，是购房者手上各种信用卡的额度。这一点上，我们华人也要特别小心，因为多数华人刷卡还是比较有节制的，即使额度很高，一般也很少用足。但是银行在计算的时候，是不管你每个月的真实花销的，就是看信用卡的额度。所以信用卡额度高，就会很影响购房者的贷款能力。凯文的很多客户，在办理银行贷款之前，都是通过打电话给银行，要求降低信用卡额度，贷款额度得到了明显的提升。

第四，银行还会考察购房者的银行账单，看看有哪些花销项，特别关注反复周期性的支出。银行有时候看账单看得非常细，比如有的朋友，就是因为订阅了Netflix网络电影服务，贷款能力评估也会受到影响。还有朋友在购房前两个月刚刚出国旅游了一趟，结果银行就认为他们每年都会有一次花销两三万的海外旅行，也影响到了贷款额度。

这点从咱们华人的角度往往觉得银行多管闲事。但是没办法，这个是文化的不同，我们在澳洲想要从这边的银行贷款，就只能遵守他们的规则。

明白了以上两个重要的方面之后，接下来，凯文以一个年轻的华人家庭为例，讲一下收入多少能买房，大概能买到什么样的房子。

李雷和韩梅梅就是一对华人移民夫妇。他们移民来澳洲以后，现在要考虑购买一套自住房。

如果李雷和韩梅梅两个人的年收入达到税前12万，就有能力购买70万左右的房产了。这个价位如果在悉尼，可以选择两房的公寓。但是想要在成熟社区购买独立别墅就会比较困难。如果一定要购买别墅，可以考虑那些正在开发的新区。而这个价位在墨尔本、布里斯班等城市的选择余地就大一些。

在悉尼，独立别墅的中价位已经超过110万。如果这个年轻家庭想要在悉尼购买一套中价位110万的独立别墅自住，家庭的税前收入大概需要18~20万。在墨尔本要买一套中价位90万的独立别墅，家庭的税前收入15万左右就够了。如果是在布里斯班、阿德莱德和珀斯，则家庭的年收入大概只需要10万左右，就可以购买当地城市中价位的别墅房产了。

这是什么概念呢？我们知道在澳洲，平均年收入水平大概是$85,000。也就是说，如果李雷和韩梅梅选择居住在悉尼，很可能需要两个人都工作，而如果是在布里斯班、阿德莱德或珀斯，可能李雷一个人工作就能养得起韩梅梅了。所以生活在这几个城市的小伙伴真的是好幸福。

再看购买投资房的情况。假设这位年轻夫妇已经有一套自住房，还有60万的银行欠款，如果他们的家庭收入能够达到15万，就有能力贷款80%购买一套总价70万左右的投资房了。

如果家庭收入到了这么高，凯文也非常建议买投资房来进行负扣税了。因为澳洲的税比较高，像这个例子中，15万的家庭年收入，每年光缴税都要3万多了。普通工薪阶层不像是做生意的，没有很多的税务优化手段。好在澳洲政府提供了房地产投资负扣税这样一个节税工具，普通工薪阶层也可以用。

负扣税的工作机制，主要是通过投资房的折旧去抵扣投资者的收入，从而降低投资者的纳税收入，达到节税的目的。尤其是比较新的物业，因为有很高的折旧额，所以可以帮家庭省下不少的税。

以这个例子来讲，如果购买一套总价70万的新房子或者买地建新别墅的项目，在房子建好以后，每年的折旧可以帮助投资者省下6000块左右的税。

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