Tim and May 坐拥一块学区房的旧房大地，他们准备推掉他们的老房子，在同样的地块上重新建造较小的两个独立屋。
老房子一直是他们的PPR(Principle place of residence) ，也就是主要居所。推倒房子后，两口子打算保留其中一套新房继续作为PPR，而另一套当作楼花卖了。最近律师突然来电，说要他们补交GST。这是什么缘故？从税务师角度来看，里面涉及到了哪些税务问题呢？
其实，地块分割的花样很多，也都取决于很多外围因素，不是主观上你想分割就能如愿以偿的。先得征得市政厅的同意，手里资金也要筹备好，然后等分割结束打算怎么处理手头的地块或者房子，直接卖空地还是重新建造了再卖，是现房售卖，还是当楼花卖？是先住后卖，还是先租后卖？还是如前举例，住一套卖一套？一次话题讲不完，我们今天跟读者朋友先行讨论的是地块的分割及再售卖。
地块分割变卖的一般认知
如果分割整个地块，然后卖掉其中的，一般产生的收益是当作资本利得从而征收的是CGT。但是，如果同时满足了以下两个条件的时候，收益则被视作普通收入所得，而非资本利得：
- 分割的用意或者意图，就是为了获取利润而为之。
- 籍由业务开展、商业运营或商业性交易而发生的获取利润的过程。
上述行为如果是开发商买生地卖熟地的，很容易辨别。一般人普遍会认为，我卖块空地或者我卖个用来居住的房屋，又没有通过公司、信托等复杂结构进行操作，怎么能和商业活动扯上关系了呢？
从ATO看来，不在乎徒有虚表，它们关注的是实质性交易本身。如果交易操作背后是明显的谋利性质（profit-making），就不能认为可以自作主张套用CGT的税法概念。所以，首先判断是revenue还是capital，非常非常的关键，因为税的缴纳金额可能会大不相同。
地块分割和CGT的关系
- 整块土地被分割成两个及以上的产权相互独立的地块份额
- 当且仅当你卖掉被分割地块时候，才有资本利得或者资本损失的发生也就是说分割本身的时候是没有CGT的事儿的，只有当处理被分割的地块那个时点才有CGT的事儿。
如果和住宅连带的地块被出售时，地块产生收益一般被当作资本利得。只有一种特殊情况，这个住宅允许被享受自住房免税时，连带的地块也因此能够享受到同等的免税待遇。
地块分割变卖和GST的关系
一般情形下属于私人用途的建房、出租、卖房是不扯GST什么事情的。假如你分割售卖地块是以下情形时是有GST申报义务的，
- 有获取利润的意图
- 从事商业经营
- 是商业交易或者生意交易
注意，即使只是一笔一次性房地产成交的买卖，您仍然有可能被要求注册GST的，并且要求正确申报经营活动表。
如果您实在无法确定自己是否属于上述范畴，可以联系ATO 请求private ruling进行裁定。这时候为了做GST的private ruling申请就需要大量的佐证了，以下支持性文件资料供读者参考。
- 地块拥有者是否注册过GST
- 地块拥有者是否是经营企业或生意、以及企业的性质
- 地块何时购入
- 地块购入时是否有建筑物
- 地块自购入时起是否已经被使用过
- 地块自购入时起是否有过任何改良行为
- 你的经营范围
- 卖家售卖地产给您时是否已经申请Margin Scheme
- 您要变卖地产时是否打算申请Margin Scheme
- 您已经参与的任何分割地块或者开发活动的详情
- 如果地块正在进行分割，您考虑分割地块进行变卖的理由及详情
- 您需要准备和此次交易有关的所有文件，包括从买地到卖地全程的合同，租约，信托合约和估价报告等。
以后再继续结合地块分割后不同情境下的处理，和大家分享同咱们寻常百姓息息相关的税收话题。感谢阅读，下期再会！
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