我们的读者做投资，为的就是通过已有的资金而获得新的回报，在未来的某个时间点上，获得收入和财富。
为了达到这一点，我们需要探究房产可以如何作为你创造收入和财富的工具，把这个工具运用到你的投资上去。
每一种工具的使用，都得遵循学习、操练、获得反馈、继续操练、继续学习……这样一个流程，只有这样，久而久之，你才能提升你使用这个工具的技能，让这个工具给你带来更大的效益。
房产作为你整个投资生涯里的一种工具，实在有太多选择了。
有些是真正能帮助你达到目标的工具，而有些表面上是个工具，实际上是个陷阱会把你害得很惨。
即使在真正有用的工具里，还能细分出能在此时此刻更快地帮你实现投资目标的工具，还有一些让你走弯路的工具。
许多投资者之所以走弯路，甚至掉到陷阱里，很关键的一个因素，就是他们在投资规划这件事情上，花太少时间和资源了。
往往是哪里看到个广告，哪个朋友介绍买个什么物业，就兴匆匆地做出所谓的投资，担心错误，恐惧失去。
房产投资就像你开车一样，你得先有教练带你学开车，实战操练，熟练后再自己开。
每一次出门，都得知道目的地是哪里，规划好路线再走，不知道怎么走，就使用导航。
房产投资也需要有类似的过程，提升你的投资技能，规划好你的路线，明确你的目的地在哪里，你目标在多长时间内获得多少财富和多少被动收入，搞清楚这些，再出发，进行具体的投资操作。
在我们的专业房产投资圈子里，有一个很圈子内广为人知而圈外鲜为人知的事实，就是：
简单地买入并持有房产，是一种非常慢的创造财富的投资策略。
如果你把宝贵的资金投入到简单买入并持有的策略里，那么你可以享受缓慢的资本自然增值；而其他房产投资策略（人为增值和人为增现金流），则可以在更短时间内创造更高的回报，因此也更好地为大多数投资者的投资目标而服务，持续创造更大的投资组合，产生源源不断的被动收入。
你的房产投资规划的一个重要环节，就是明确你的投资生涯里的某个点，可以是时间点也可以是财富金额点，到了那个点后，你就可以开始专注现金流，而非财富积累。
如果你的财富积累仍未达标，过早地专注于现金流，则会让你的财富积累步伐放慢。
房产投资规划，需要你真正地花时间去做，让房产投资教练协助你，往往事半功倍。
那么，在房产投资规划中，我们需要思考的问题有哪些呢？——
➣ 在一段具体时间段内，如何主动地提升资产净值？
➣ 在一段具体时间段内，如何维持贷款额度？
➣ 选择什么样的物业、什么样的投资策略，能够给自己带来最高的资产净值回报率（Return on Equity）？
➣ 选择什么样的物业、什么样的投资策略，适合自己的时间、财务状况和风险偏好？
➣ 选择什么样的架构去开展房产投资活动从而实现税务优化、贷款优化和资产保护？
在实际的辅导过程中，我经常鼓励学生使用“倒推”思维模式，用于规划投资路径以及对某个项目做具体的可行性分析。
所谓“倒推”思维模式，就是问你自己，你想要什么样的生活状态：
有人说一年有许多假期，能出外旅游；
有人说要给家人在一个好区买栋好房而且是全款买；
有人说要豪车和名牌包包；有人说请司机和保姆贴身服务；
有人说救济亲朋好友和做慈善事业；
有人说要有源源不断的现金流支持自己的日程开销……把统统这些你想要的东西，进行定价，算出来你一年要有多少被动收入，你才满足；
算出来你通过房产赚到多少利润，才能买到你想要的大件昂贵物品。
两个数字，一个是资金总量（A），一个是每年的被动收入（B）。
得出这两个数字后，再倒推出做什么样的房产投资项目，出售后才能产生这样的利润，如何操作长期持有才能有这样的被动收入。
这样的项目，可能是一个小型开发项目，推倒老房，分割土地，建联排别墅和公寓，然后出售，以获得利润；也有可能是开发打造高现金流的物业，例如高密度住宅带家具出租。
我们继续倒推，为了做这样的项目，究竟要多少资金（C），多少贷款呢？
为了获得C那么多的资金，我们需要做什么样的项目，才能产生多少利润（D），加上之前的资本，才能凑够C那么多？
这样的项目，可能是投资金额小一点的项目，可能是装修老房然后出售，可能是小型的分契和分地，可能是推倒老房子重建独栋新房或双拼别墅。
我们继续倒推，为了做这样的项目，究竟要多少资金（E），多少贷款呢？
为了获得E那么多的资金，我们需要做什么样的项目，才能产生多少利润（F），加上之前的资本，才能凑过E那么多？
如此类推，直到资金量下降到一个你现在能掌控并且可以开始操作的程度。
以下这个表格，我列出了涵盖大多数请我做过咨询的读者和付费学员的情况，在这里简单列出其相对应的策略：
请对照以上表格，审视自己的情况，我相信你一定可以找出一条适合自己的投资之路。
最关键的是，一定要付出有质量的时间在投资规划上。
因为，一步棋走错，可能接下去就是步步都接着错……
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