查房的讲座的观众们大家好。今天要和大家谈一个话题----买房如何避坑。这是一个很大又是很多人关心的话题，正因为话题很大很严肃，所以在讲座前2小时我才想好如何去讲今天的内容，如何给了干货还能不得罪人。
思来想去，我们不提人，不提公司，不提忽悠人的理念，我们实实在在谈哪几类的楼盘，坑爹不能买。
第一类楼盘：三角死地
投资房产顾名思义，就是为了升值，但是有些房产不但跑输大市，甚至连通货膨胀都跑输，这类楼盘往往有致命的缺陷，我称为三角死地。
这是North Rock一个楼盘，一面对着高速公路立交桥 cumberlnad Hwy，一面对着主干道windsor road.
这种楼盘增值如何呢？我们可以来看一下。
6年来基本上是负增值，有句话叫赔的内裤都没了，说的正是这种楼盘。
相似的还有Strathfield的一个楼盘，一边对着铁路线，另一边对着高速公路Great Western Hwy，未来后面4和2的位置还会建楼。
我拿政府网站上计算器算了一下，持有17年，基本涨幅和通货膨胀持平，其实因为一开始是负现金流，17年前存款利息都8%左右，所以其实是亏的，而且亏的很惨。
第二类楼盘：封闭式小区楼盘
典型如Homebush west 的Centenary park，Liberty grove 和Holroyd的封闭小区
这种主要的问题是，小区空间有限停车会是一个大问题，一到晚上，大家就乱停车。
另外就是交通不方便，出口只有一两个，高峰期上下班出现塞车问题。
车流往来过于密集对在小区的内玩耍的儿童也不安全。
第三类楼盘：定价过高的楼盘
这个楼盘6年几乎没有任何涨幅，大家知道为什么吗？因为楼盘要价太高了，跟House价格一样贵。
2014年当地house中价位是56万5，而这个楼盘当时的定价就是52万7，所以严重透支未来的涨幅。
第四类楼盘：哪都不近的楼盘
例如像Mays hill这类楼盘，虽说名义上可以说就在第二大CBD范围，其实既不近商场，也不近火车站，哪都不靠边。所以增值很差，5年0增长。
这种楼盘在Parramatta和 Canterbury Bankstown 一带巨多无比，出门必须要开车才能享受本地配套。
第五类楼盘：附近建楼的楼盘
例如Bankstown 这套房子，屋主在大楼里拥有好几套住宅，据说是开发商亲戚，当时记者把手里这套顶楼房子快速出掉。
原因是这样的，现在这个楼盘样子是这样
前面的compass centre会被改造成这样
施工会把原来的view遮挡住，还会产生灰尘和噪音，影响租客，所以房子必须出掉。
当然这些是我自己发现的，中介是不会告诉你的。别被你的眼睛所骗，你所看到未必就是真实的。
我虽然指出了楼盘的各种不好，但是有办法的中介还是能卖出，这其中是有几种方法的。
一个是只谈宏观不谈细节，例如像Mays hill 那种房子，卖房中介会和你谈区域发展前景多么好，离第二大CBD多近，但是至于去火车站和购物中心的距离，会用“开车只用5分钟”一句话，一笔带过。5分钟让人觉得好近，但实际生活在那里。你的认知会是另一码事。
再担心的话，他就说反正是租客住在里面，你又不住在里面，远也好，吵也好都是租客的事。但问题租客也是人啊，舒适的标准是普世，怎么租客就能忍受了呢？
再犹豫的话，他就会说普通人哪能买到样样如意的房子，再不买房价又涨了，你看看深圳，你看看香港。。。。。
第二个是谈未来不谈现在，我见过有些中介卖定价过高的楼盘时，会和你憧憬未来，什么未来少子化，单身人士越来越多，公寓会比House 值钱。把天马行空的想象当成投资依据。
第三个把两个不相干的事捆绑在一起，例如我觉得把North Rock 和Westmead的医疗中心放在一起说事，就很别扭，因为两者根本不搭嘎，Westmead本身楼盘多不说，也没有数据证明楼盘挨着医院就升值快啊。
另外像国王中学是私校，和你住在North Rock 能不能入学关系不大，而且有钱上私校的一般也不屑于住50多万的公寓吧？
（图片来源于网络）
最后就是强化个人经历，而闭口不谈数据。例如你说朝南的房子不好，没阳光，“房产投资顾问”就会告诉你，他认识很多老外就喜欢朝南的房子，因为凉快。你说户型不方正，这些中介就告诉你，当地人不在乎，他认识一些人就喜欢住三角户型，觉得这种户型墙壁上挂上画特别有艺术气息。
还有什么他有朋友住house被蛇咬，一天除草烦到死，说的绘声绘色，跟相声一样。听完后就一个感觉，你哪认识那多的SB朋友，介绍过来给我当租客吧。
感谢您的阅读，我是万邦君。
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