我有一位朋友，自从2009年之后就没有上班了，专业从事房产投资多年，名下有多套房产，靠收租为生。40多岁早早的就实现了被动收入，财富自由，可谓是人生赢家。
4月初疫情最严重的那段时间，他跟我打了个电话，聊了蛮久。原来他在悉尼市中心的3套公寓都遇到了麻烦。
这三套公寓其中有两套放在AirBNB上做短租，入住的都是游客或者是商务差旅人士，原本收益非常好，基本不怎么空租。在刨除各种费用后，每年的收益率还能达到7%以上。另外一套是分租给留学生的，收益率略低一点儿，但也是非常好的。
要知道，在悉尼投资公寓的毛回报率平均在3.5~4%之间，而在扣除掉物业管理费等费用之后，净回报率大概在3%~3.5%。所以这个朋友的三套公寓原来对于他是非常好的投资，可以带来很好的现金流收入。
可是从年初新冠疫情爆发，短租客基本上断流了。而留学生受到影响，很多人也无法返回澳洲。原本分租给几个留学生的房子，现在空荡荡的，只住了一个人，只能收一份租金。他之前也做过尝试，打广告想转长租，但是几乎无人问津。即使一再压低价格，还是租不出去。
眼看着原来的现金牛，变成了负现金流的累赘，每个月要往里倒贴几千块的贷款利息。我这个朋友看着特别着急，也考虑把房子放上市销售。可是受到疫情的影响，那段时间对拍卖和开放看房都有严格的限制。而且市场需求明显下降，一是可能很长时间都卖不出去，二是即使卖出去，价格可能也会跌的很惨。就连二手房中介也劝他，最好不要那时放上市，等疫情过去了再说。
为了自救，我这个朋友甚至考虑搬到市中心一套公寓去住。他们考虑把自己住的别墅空出来出租，因为别墅所在的区还是很好租的。然后他们自己家搬到市中心的公寓里住。可是那样会造成很多不方便，因为一来公寓比较小，只有两个房间，而他有两个孩子，住不开。再一个就是小孩现在都在上学，上下学接送也会变得非常不方便。所以这个方案很难实施。
其实我身边不止一个朋友或客户遇到这种困难。这应该说在我们华人投资者里还是挺普遍的现象。因为很多华人投资者都喜欢投资市中心的公寓，觉得地段稀缺，容易出租，尤其是用来做短租，收益率会非常好。可以把它当做自己的一个生意，就当给自己发工资了。
可是这次疫情受打击最大的就是各大城市的市中心CBD区域悉尼CBD 5月份的空置率曾攀升到16.2%，6月份下降了一点，到13.8%。墨尔本CBD的空置率是8.8%，而墨尔本公寓最为集中的Southbank区，空置率达到了16.2%。布里斯班CBD的空置率是14%，阿德莱德CBD的空置率是7.1%，而珀斯CBD是5.3%。
光看数字可能没概念啊，大家一对比就知道了。这些空置率的数字通常一般是2%~3%之间，特别是悉尼、墨尔本和布里斯班这三个城市，长期以来CBD的空置率都是很低的。而现在受到疫情的影响，一下子上升了5、6倍，出租市场受到的打击是非常大的。
所以要是你手里也有这类市中心的投资公寓的话，可能最想问的问题就是：疫情对这类物业的打击还会更惨烈吗？会持续多久？现在不是疫苗都快出来了吗？那疫情过去之后，这些市中心的投资公寓行情会恢复吗？
凯文说说自己的想法，结论放在最后。这里有个推导过程，结论可能跟大家通常想的会不太一样，请大家观看到最后。
说明一点，我们这里分析的市中心或CBD区域，也包含大学集中的区域。虽然有些大学不是在城市的最中心，但是它们所处的位置，往往也是城市的第二CBD或第三CBD，通常也有大量的办公室和商业中心。为了方便起见，我们以下就不对这种情况做区分，而是统一称之为市中心或CBD。
首先我们分析一下，住市中心CBD的租客，是哪样一些人？大致可以分为这3类：
01第一类租客
第一类租客，是工作在市中心，重视生活品质的年轻家庭或者单身人士。他们愿意多掏一点租金，住小一点的房子，但是距离上班地点更近。这样节省了路上通勤的时间，可支配的业余时间就更多。而且在市中心可以享受到各种便利的设施、服务和夜生活。
由于受到疫情的影响，现在很多公司都提倡员工在家办公，所以距离上班地点近、节省通勤时间这个需求就暂时没有了。再加上这些人当中有一些人的工作也受到了影响，有的被裁员，有的暂时没有工作，在领Jobkeeper补贴。所以这类人中，有相当一部分会放弃在市中心租金高昂的公寓，转而去相对偏远的区域找一个租金更低的住所，以减轻现金流压力。等到疫情过去之后，重新回CBD上班的时候再考虑回市中心住。
02第二类租客
第2类是留学生，留学生大多都是住在学校附近的，而多数高校都分布于市中心或CBD区域。受到疫情的影响，有很多海外留学生无法返回澳洲，所以这一块的出租需求也大打折扣。
03第三类租客
第3类住在市中心公寓的租客，是差旅人士，包括旅游和商务出差的。受到疫情影响，这类租住需求几乎断流了。
这就是目前疫情期间的现状。市中心CBD的三类租客都或多或少受到了影响，其中第1类有一个比例，第2类可能会是相当大的比例，而第3类几乎骤减到0。
从这个分析来看，我们不免就有一个疑问，因为这样看起来，出租需求的下降幅度应该远不止现在的空置率，百分之十几的水平，应该还要高得多。
这就要说到空置率是怎么计算的。因为大部分机构都是使用公开打广告出租的物业总数作为分母，而将那些超过一定时期内没有租出去的物业作为分子，比如说超过三周没有出租出去而空置的物业。用这个分子除以分母得出来空置率。所以这当中首先是排除掉了短租市场上的那些物业，其次还排除掉了房东自己出租而没有公开打广告的情况。
所以这个空置率主要反映的，其实是我们上面三种分类里的第1种租客。
因此，这些城市中心的公寓投资房，它们的空置率实际水平，应该比媒体公开披露出来的数字要高很多，情况要差的多。因为后面两类投资房，可能有相当一部分并未被统计进去。
而这两类投资物业的房东，很多人可能都像的那位朋友一样，一方面尝试短租换成长租，或者租客从留学生换成更稳定的上班族，另一方面，也有不少房东考虑把房子卖掉，但是也会像我那位朋友一样，发现市场行情太差，少人问津，要么就是要打非常大的折扣才能卖得出去。
于是这些房东们就陷入了两难境地——房子卖不出去，或者必须得割肉才能卖得出去，但是留在手里又收不到租金，得往里倒贴银行贷款，造成很大的现金流压力。
我朋友的原话就是，晚上睡觉都睡不好，而每天早上一睁眼，发现今天又得亏进去几百块钱，急的不行，就盼着疫情过去，情况赶紧好转。
但是疫情过去了，情况还能回到以前一样好吗？
现在俄罗斯的疫苗已经推出，开始大量供应市场了，据说已经卖出了10亿只。而中国，美国，澳大利亚等国家的疫苗也在紧锣密鼓的进行最后阶段的测试，预计不久也将会正式提供给公众。
假如疫情真的在今年底或者是明年被控制住，逐步好转，并在未来的一两年里，能够基本消除，那么，这些大城市中心的投资公寓还能回到像原来一样好吗？
要回答这个问题，咱们还是得从前面那三类住在市中心的租客说起。
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