大家好，在录制本期节目的时候心情有些沉重。
因为最近在处理一些楼花成交案例中，有些客户忽视了提早准备贷款，以至于在成交过程中到处碰壁，甚至有些客户放弃成交损失掉10%的首付款。
所以本期的内容，我主要针对楼花在成交期间可能遇到的贷款风险，以及如何管理风险进行阐述。
在给出方法之前我和读者分享近期的两个贷款案例。
案例一 戴先生，纯海外人士。
2017年在墨尔本市中心购买一套楼花，计划2020年6月份成交。
戴先生在整个等待期间，没有主动联系过律师和销售中介。当找到我时已经只有不到三个月就要成交。
由于估价低估了近15%，再加上目前的贷款政策和销售给出的贷款政策完全不一样，所以戴先生最后放弃成交，损失10%首付。
案例二 刘小姐，澳洲公民，澳洲本地收入。
刘小姐的房子计划今年9月底成交，然而发展商在6月中突然Call settlement ，并且限期在两周之内成交。
由于疫情的原因，刘小姐的工资比之前下降20%左右，贷款能力比之前的额度低了很多。最后，急急忙忙将多余的首付款凑齐。
虽然有惊无险的成交，但是也交纳了很多罚金。
从以上案例可以看出，Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。
一旦出现疏忽，延期成交的概率就会大大增加。
买过房产的朋友也许会知道，二手房在付定金之后将在6-8周内完成成交，所以在二手房交易过程中，无论对客户还是贷款经纪以及过户律师，都有非常详细的工作计划。
然而在楼花成交过程中，只要发展商Call settlement，留给客户的时间也就是2-3周时间了。
所以Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。
管理好在楼花成交过程的贷款，风险请牢记这5步：
1. 勤沟通（这里包括律师，发展商，中介，贷款经纪人或者银行）
大量实例说明，很多客人买了楼花后基本就是不闻不问，这是引发交楼失败的最主要原因。
投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，就算是过户律师，基本到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。
有些客人由于种种原因，三个月准备贷款周期太短，所以业主应该在预计交房日期前1年，8个月，6个月，3个月，1个月等时间节点，主动联系律师，发展商已经中介确保得知大概成交日期。
2. 至少半年准备贷款申请材料
置业者无论自身条件如何，一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估，准备自己的财务计划，例如查看自己是否存在不良信用记录，已有债务情况，收入是否满足银行需求等。
3. 做好应急预案
楼花成交时，一定做好融资备选预案，尤其是海外投资者，千万不能指望一家金融机构，一旦政策发生改变，再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。
对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者，最好也备选一家银行做为备选，因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。
4.估价时间与结果的把握
大部分银行都会派估价师实地估价，估价的结果决定最终的贷款额度。
业主在成交2个月前，要争取获知发展商估价联系方式，与此同时和销售公司一起确认各个估价公司的结果，从而在选择金融机构上可以做提前预判，避开估价不好的金融机构。
5.留出备用资金
目前一些区域被银行划入高密度区，根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%，使得业主会被银行要求提升首付款，也就意味着业主要筹集额外资金成交。
所以在贷款前要确认所在区域的贷款政策，还有低估情况的应急措施。
感谢阅读，下期见！
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