与悉尼和布里斯班CBD相比，墨尔本的办公市场将更加难以应对COVID-19大流行的影响。
资深房地产研究员克拉布（Tony Crabb）现在就职于全球房地产代理商Cushman＆Wakefield，他说墨尔本成熟的新办公室供应热潮及其所产生的大量回填空间将使南部首都的情况更加痛苦。
他说：「我们疫情前初估囊括了供应浪潮，空置率将达到6％的峰值，而租金将在十年内实现3.7％的复合增长」。
所有这一切都已改变，出现了两种可能的情况。
其一是德勤经济谘询公司对需求的预测，提出来年的空置率是14％，净激励措施是50％，租金在急剧下降和复甦之后增长了3.6％。
另一种是财政部对失业率的估计，并预测空缺率为10％，净激励措施接近40％，有效租金下降幅度较小，十年间的年增长率为2.8％。无论哪种方式，墨尔本都是最大的输家。
克拉布先生说：「墨尔本的供应项目使它相对于布里斯班和悉尼特别脆弱」。
墨市正在建造约580,000平方米的新办公楼，该空间的大约四分之三已经预先分配给租户，当剩馀的部分添加到不断增长的回填池中时，大约32万平方米正在寻找新的居住者，其中约15％已经确定签约。
办公室基金经理Investa集团房地产主管Michael Cook说，激励措施（使潜在租户签约的折扣）不会达到这么高水平。
他说：「我的直觉是，激励措施对悉尼的客群不会超过20多岁，如果墨尔本的激励措施达到那个水平，租金或发展等式就会出问题」。
库克先生说，办公室开发商没有陷入财务困境。
「这是健康危机，而不是金融危机，困境更多地体现在租户方面，而且更易于管理。」
悉尼和布里斯班的新写字楼供应量低迷，可能导致空置率降低和租金增长。
布里斯班的空缺和激励措施已经很高，该市几乎没有新供应房源。
资深房地产研究员克拉布说：「悉尼的办公室激励措施也很高，租金在供应有限的情况下也是如此，因此那里的反应又有所不同，可能更多地局限于二级办公楼」。
最大的不确定因素是疫情封锁过后租户需要多少空间。
「需求会因为人们需要更多的社交距离空间而增加吗？还是会因为企业倒闭或从CBD迁移到郊区而减少？」
具较短租约和大量租户流动的多租户建筑将面临最大的挑战。
「被压抑的需求将发挥作用，但最坏的情况可能已经过去了，五月是最低点。我们现在正在尝试计算反弹的样子。」
那些坐等收购不良办公资产的买家可能会感到失望。
随着国内旅行的重新开放，办公部门的交易活动将再次开始上升，并且在国际旅行恢复后将开始腾飞。在过去十年中出售的所有办公资产中，有近一半是由离岸资本购买的。
「仍然有大量资金在寻找投资，由于旅行限制，行程受到限制。」
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