最近，在我们的《创富实战》专栏读者群体中，我进一步地筛选出有志于付出时间和精力，学习和实践人为增值和人为现金流策略的活跃投资者，组建了“我爱澳房俱乐部”，把志趣相投的朋友聚在一起，实现更好的资源整合。
目前，俱乐部中有不少成员对一种鲜为人知的物业类别特别感兴趣。
这种物业类别适应了时代的发展，特别是在经济不景气、房价居高不下、工薪阶层收入下降的大环境下，一方面满足了社会底层人士的住房需求，一方面给投资者带来丰厚的现金流和增值回报。
因此，我在今天的专栏文章里，给读者介绍这种仍然在红利期的、仍然没有太多人在做的、本地和海外人士均可建可买的、也非常值得大家关注的物业类别——寄宿公寓。
什么是寄宿公寓？
为了缓解住房可负担性问题，澳洲各州政府出台政策鼓励房产投资者开发廉价的出租房，供应给低收入单身人士租客，他们可能是学生、年轻的专业人士、失业人士、残疾人士以及退休人士。
寄宿公寓，即boarding house或rooming house，属于政府鼓励的廉租房的一种。它提供租金相对较低的居住空间，以满足低收入房客的需求。
寄宿公寓之所以能做到租金低廉，同时又能让投资者获得现金流和增值，是因为寄宿公寓每个房间的面积比较小，一栋寄宿公寓能容纳多个房客，从而提升了整体现金流。随着租客需求的增加，租金也逐渐上升。
由于寄宿公寓定性为商业物业，其价值取决于高租金回报，因此寄宿公寓在转手的时候，也往往能获得不错的销售价格。
寄宿公寓里的每个套间有床、小厨房、浴室等设施，供房客日常居住，也配有公共区域，供房客之间进行社交。当然，也有一些老式的寄宿公寓给房客只提供睡房，而厨房和浴室都是共用的。
越来越多的寄宿公寓开发申请，由平民百姓投资者所提交。在新南威尔士州，寄宿公寓的开发申请的数量，呈每年翻一番以上的增长趋势：
2017年有26份申请
2018年有65份申请
而到了2019年，申请数量攀升到了131份。
虽然基数小，但这个增长趋势是惊人的。
如何建造寄宿公寓？
建造寄宿公寓的申请，需要由专业的城镇规划师和建筑设计师共同协助业主完成，往往拿到批文的那一瞬间，该土地的价值已经涨了。
因为任何一个建筑商或者投资者把这块土地买下来之后，就可以直接建造高现金流、高增值的寄宿公寓了。
我们来看几个例子。
以下是一个商业区的地块，属于临街商铺类物业，业主于2016年以65万澳元买下。
新业主没有把这块地再次开发为纯商铺，而是向市政厅递交申请，建造带有8个套间和1个临街商铺的寄宿公寓。
获得批文后，业主委托中介以拍卖形式带批文转卖该物业，最终成交价110万。
再来看另一个住宅物业，F先生持有了这套旧房子已经有20多年了，有卖房打算的时候，不满足于市场的自然增长，很希望把房子卖到更高的价格，于是他做了一次规划咨询。
通过规划和设计的专业人士帮助，他成功地从市政厅那里拿到一份批文，建一栋带有15个房间的建筑面积达451平米的寄宿公寓。他没有把工程完成，而是选择带批文转卖。
出售的时候，该区域的独立房中位价才63万澳元，可是最终中介帮他卖出了125万澳元的好价格，高出中位价62万澳元。
寄宿公寓投资者如果把整个开发流程全部做完后，一般来说不会出售，因为现金流实在太好了。
偶尔也有正在运营的寄宿公寓出售的情况，来看下一个例子。
H先生在2014年买下来一栋老房子，成交价为185万澳元。
随后，H先生向当地政府申请推倒老房子，重建带21个套间的寄宿公寓，并且在拿到批文后，花了近300万澳元完成了建筑工程和缴纳各种相关费用。
最后把寄宿公寓运营起来，租金收入高达每年54.5万澳元。
去年年底，H先生委托中介通过拍卖整体出售该寄宿公寓，最终成交价956万澳元，获得了十分丰厚的利润。
需要注意的一点是，很多寄宿公寓项目是带着批文卖给建筑商的，建筑商接盘后全资兴建。
因为这类物业仍然属于少数，一般银行没有针对寄宿公寓建筑的贷款，因此需要业主全款建筑，建成后再让银行重新估值抵押套现。
当然，无法全款建筑的业主，另一个选择是短期地从私人或贷款基金渠道进行融资，建成后再通过主流银行转贷。
普通投资者如何投资寄宿公寓？
普通投资者如果希望进入寄宿公寓这个领域，有几个突破口：
1、检视自己目前已有自住房和投资房组合。
看是否已经持有靠近火车站、巴士站或商业中心的独立房，看是否可以通过改造现有房产或者推倒重建的形式，建造寄宿公寓。
2、购空地或老房子，申请改造老房子或者推倒重建寄宿公寓。
买入前要做好可行性分析，一方面确认该地块确实可以建寄宿公寓，另一方面核算成本，确认整个项目做下来后有可观的现金流。
3、购买带寄宿公寓批文的地块或老房子，直接按照批文和设计，建设寄宿公寓。
同理，买入前要做好尽职调查，确认整个项目做下来后有可观的现金流。
4、购买现成老式寄宿公寓，装修改造以提升价值和现金流。
市场上也有老式寄宿公寓在售，投资者购买以后，可以进一步地提升其价值和现金流。
5、购买现成新式寄宿公寓。
这类新式寄宿公寓放到市场上的机会比较少，但也不是不存在。
如果寄宿公寓比较新，那么投资者可能需要以稍微较低的租金回报率购入，等待租金和物业价值逐年提升，与购买其他现成全新或较新的商业物业的性质类似。
无论你是本地人士还是海外人士，无论你持有低预算还是高预算，寄宿公寓领域里都有适合你的项目，供你参与。
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