O.P.
据我了解，如果一个 IP 更改为 PPOR 并最终出售，资本收益纯粹基于其作为 IP 持有的时间比例。
如果是这种情况， 它是否正确。假设房价每 10 年翻一番。另外，假设原始 IP 是一栋老房子，大部分价值都在土地上。
场景 A。
以 40 万美元购买 IP。保留 10 年，然后以 80 万美元的价格出售。以 120 万美元购买另一处房产并持有 10 年，然后以 240 万美元出售。总资本收益仅适用于第一套房子，应用 50% 折扣后为 20 万美元。第二家公司的收益不适用 CGT，因为它是 PPOR。
场景 B。
以 40 万美元购买 IP。保留 10 年，然后转换为 PPOR（此时其价值假设为 80 万美元，每 10 年翻一番）。花费 40 万美元拆除并在其上建造一座新房子。让我们忽略建造时间并假设被拆除的房屋没有任何价值，因此建造后该房产现在价值 120 万美元。 10 年后以 240 万美元的价格出售。在这种情况下，成本基础为 80 万美元（原始 40 万美元 + 新房 40 万美元），收益为 160 万美元。其中 50% 与 IP 时期（80 万美元）相关，50% 折扣后，40 万美元应纳税。
因此，场景 B 意味着资本利得税是场景 A 的两倍。
如果我们看第三个场景。
场景 C。
以 40 万美元购买 IP。保留 10 年，然后转换为 PPOR。再呆10年然后卖掉。售价（因为它仍然拥有原来的房子）为 160 万美元（20 年内翻了两倍）。收益为 120 万美元，其中一半归因于作为 IP 持有的时间（即 60 万美元），其中 50% 应纳税 – 30 万美元。
因此，人们会假设将 IP 转换为 PPOR可能不是最好的策略，特别是如果您打算开发该房产。出售和购买其他东西总是会更好，特别是如果一个人能够以与出售价格+拆除和重建成本相当的价格在同一社区获得类似的东西（对于场景 2 选项）。当然，还必须包括购买和出售的成本。
评论
您对 cgt 的理解看起来是正确的。需要注意的是，您可以在建设期间将利息支付资本化（添加到成本基础），然后再将其变为ppor。
您应该将印花税作为购买成本。
I'我不确定升值是否统一。土地会升值，但建筑物却不会。因此，在一个好的郊区购买更便宜的房子，你通常会获得更多的资本收益（按百分比计算）。
评论
O.P.
frodmann 写道...< /p>
需要注意的是，您可以在建设期间将利息支付资本化（添加到成本基数），然后才变为ppor。
谢谢您的回复。我需要由我的会计师来运行此操作（如果我们继续执行我们的计划，我们就计划这样做），因为我看到很多灰色区域。
例如，如果转换为PPOR 原始投资贷款中有 10 万美元未偿还，另外借了 40 万美元用于拆除和重建，这些贷款中的任何一个或两个贷款的利息是否可以资本化，而不仅仅是在建设期间（技术上是在建设期间）仍然是一个IP），但直到完全还清。由于最终的出售价格将反映自最初购买以来的所有资本改进，但 CG 是与作为知识产权持有的时间成比例确定的，那么 IMO 为进行此类改进而借入的金额的利息是有意义的（不包括可供出租时支出）也应资本化到成本基础中，无论其何时发生。这样做的最终效果是，并非所有利息都会成为资本利得的扣除额，而只是由于资本利得所使用的计算方法而基于作为知识产权持有时间的比例。这有意义吗？
此外，由于任何资本改进都会在配比之前反映在最终售价中，因此是否应该考虑所有资本改进的成本（即使在成为 PPOR 很久之后）在确定最终成本基础时，就像对普通知识产权所做的那样。
在我看来，不允许这样做将是非常不公平的。另一方面，如果允许这样做，那么转换为 PPOR，而不是作为 PPOR 出售和购买不同的财产，将需要大量额外的文书工作来说明资本性质的所有改进，直到最终的最终出售。
有没有什么方法可以使转为 PPOR 成为一次资本活动而不出售它以避免此类麻烦？该知识产权目前仅以我配偶的名义持有。将我的名字添加到所有权中是否会触发资本收益事件，而无需承担买卖成本？
评论
此帖子已编辑
据我了解，如果将 IP 更改为 PPOR 并最终出售，资本收益纯粹基于其作为 PPOR 持有的时间比例IP。
即使在 ATO 网站上提供的信息中，这也是不正确的。
ATO 至少可以接受两种计算 CGT 的方法属性已从一种用途更改为另一种用途。
最常见的计算方法是使用相关比例时间作为 IP，然后使用 PPOR ，然后应用于总价格变化，正如您所描述的那样。
不太常见但被 ATO 绝对接受的情况是，您支付由合格 RE 评估师进行正式（合法）财产评估的费用，该评估在用途转换之日设定 IP/PPOR 值。这可以在转换后立即完成（简单易行 - SA 大约 350 美元），也可以作为历史估价来完成（如果财产发生了重大变化并且您没有明确的信息，这可能会很困难）供估价师使用的财产的历史照片记录）。这 350 美元的成本本身可以减税
这设置了三个价格点：1) 购买，2) 转换时的价值，3) 最终销售价格。
这可能会很复杂，其中该财产被继承 - 但该初始基本价值的历史估值也可以由估价师完成 - 并将被 ATO 接受。
CGT 仅根据 IP 时间内的价格变化计算
我们在 2018 年做到了这一点 - 当时在 2004 年作为 PPOR 购买的房产，在 2012 年转换为 IP，然后在 2018 年出售。
作为房产PPOR 时价格大幅上涨 60%，但 IP 时价格实际上下降了 2%，CGT 抵免实际上记录在回报中，并且 2004 年至 2018 年价格之间的毛利润不含 CGT。
希望这有帮助
评论
瓢虫写道...
将我的名字添加到所有权中会触发资本无需承担买卖成本即可获得收益事件？
是的，我相信这是一个CGT事件，即使没有金钱交换
你几乎肯定需要为以您的名义转让的财产的部分/金额的价值（即共同租户或联名租户）缴纳州印花税，如果这是家庭分手协议的一部分，有时可以避免这种情况，也许您的会计师会了解其他例外情况。
评论
O.P.
neverwhen writes...
不太常见但绝对被 ATO 接受，是您为合格的 RE 估价师进行正式（合法）财产估价的地方，该估价师在用途转换之日设定 IP/PPOR 值。
我对此进行了一些研究，但无法在 ATO Q & As 或第三方论坛上找到任何说明从 IP 到 PPOR 是允许的。从 PPOR 到 IP 是的，但我还没有将其视为另一种选择。
评论
这篇文章已编辑
ladybird 写道。 ..
我对此进行了一些研究，但在 ATO 问答或第三方论坛上找不到任何内容表明从 IP 到 PPOR 是允许的。从 PPOR 到 IP 是的，但我还没有将其视为另一种选择
您所需要做的就是致电或发送电子邮件给 ATO。我相信他们会确认过程是相同的。
恕我直言，原则没有改变，
我的理解是，您仅对资本投资的资本增值承担资本利得税。
当您居住在其中，或者您在租赁期间有能力将其作为您的 PPOR 时，住宅不是资本投资。 （6年期间）
干杯
评论
然后每当写...
不太常见但 ATO 绝对接受的是，您需要付费由合格的 RE 估价师进行正式（合法）财产估价，该估价在用途转换之日设定 IP/PPOR 价值。这可以在转换后立即完成
完全错误，资产出售会触发 CGT 事件，而资产不再成为 IP 并成为 PPOR 时不会触发 CGT 事件。< /p>
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