新西兰对奥克兰商业地产未来发展的一些见解
在新西兰
刚刚看到westfield要卖掉自己newmarket mall的41%股份，这可是涉及上亿租金的物业，再结合今年几段和商业物业的经历。谈谈自己对Auckland商业地产投资的看法。
1. 利息- 商业地产包括office, warehouse & office, outlet, parking section, commerical apartment, motel, hotel 等的利息是高于residential 的，至少1%-2%点吧。 但是，commerical building 的interest 是tax deductable, 同时2020年后还可以claim 1.5% building depreciation, 这点目前比residential 好。
2. 出租- 目前的经济形式导致商业物业的出租率很一般，空置率很高，价格也上不去（mall除外，mall里面租金年年涨超过inflation rate). 而且，由于bwof的要求，很多商业物业里面是不能住人的。这点就比不上residential了，现在住房的房租涨的很厉害，中区小破三房随便过700 per week. 而且，商业物业出租都是3年以上合同，每年固定涨幅 （现在有些3年都不涨幅），所以，出租的灵活度也比不上residential.
3. 维护- 这个就是商业物业的大弊端了， 目前residential是没有building warrant of fittness要求。但是，商业物业有，bwof里面又分了无数categories - fire alarm, fire sprinkler, emergency light, owner check, access door, smoke curtain, fire blanket, trial evacuation escape route, fire door 等等, 有些building还涉及到地震和historical maintenance。（提醒下fire equipment & extinguishers已经从bwof里面移除，目前只会在商业地产保险中有所要求）。同时，现在council不仅对不达到bwof的商业物业有罚款权力，同时也有执行权，也就是说如果在bwof overdue超过一定时间没有修复达标。council可以封停物业几个月，这对tennants的生意和房东都是有很大影响的。 所以，房东在出租自己的商业物业时，一定要保证bwof达标了。同时，tennants 在装修和改动的物业时候，也要根据原来的compliance requirement, 一旦出错，就很难补救了。(我真的见过几个物业被查封的，之后花了很多人力物力来补救）。
对于2024年奥克兰商业地产目前的走势其实不比residential好，这也是为什么westfield要放手部分股权，空置率太高，而且维护太贵了。至于后期，个人觉得还是要看经济，但是总体来说warehouse & office 和纯warehouse 的维护比纯office 和outlet要低，同时现金流要高，可能会成为未来的投资领域。
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好文
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现在这么多特价仓在仓库用途里开。。。这个合法吗？需不需要零售的consent和卫生问题？
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傻子接它的股权，也只能找土财主啦！
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那种light industry 物业好像还可以，带个仓库，又可以当门面的
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卫生就不清楚了。在仓库里做outlet，其实是合理的，合法就仁者见仁智者见智了，但是原来council是一般睁一只眼闭一只眼，毕竟没有太大改动，也不需要去强行要求完全compliance。
现在不同了，很严格，之前的case, 就是在仓库里面加个show room 和divide meeting room. 结果bwof不过关，在加上房东和租客的互相推卸责任（房东原来bwof就算过期的）。结果building被强行查封了，这个在行业里面是非常少见的。最后要求重新走application consent...