新西兰投资房求建议
在新西兰
最近在绕圈子,出不来了,请教一下各位投资大神:
假如60万买一套cross lease的房子,租金600一周,地税保险100一周,80年代的房子,暂时没有需要大修或者更换的。
自己算了一下,没考虑到租金和利率的变化,单纯算一下数学。
如果60万全部贷款,每周利息大概是550刀,那么每周只需要贴50刀,贴30年,再加上本金60万,一共付出了67.5万,维护成本不确定30年能有多少,但是就可以拥有这个房子了。
如果把60万存在银行,5年期利息是4.5%,那么存5年的利息就是13.5万。
貌似不如把钱存银行划算,不知道这样算对不对
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对,存银行好,拒绝消费就是帮助政府抗击通胀出自己一份力
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没有Capital gain吗
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60w的房子租金600一周,这租金回报率可以啊。100个月回本
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问题是你去哪里买60万的房子?????
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60w 房子不是问题,小镇就可以买到吧。但是同时满足租金600一周,那就不可能了。奥克兰属于全国租金最高的,中位价租金也就600左右,而租600的,也不可能才60万价值。楼主虽然是个假设,但是有点过于理想化了。还得调调假设的数字才符合现实情况。
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60的房子能租到600?
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明明是120万的房子,我建议你不要投资
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楼主的计算太粗糙,没有太大的量化意义
1,30年后的房子升值没有计算在内
2,租金肯定会升高的,30年后的数字会差别很大
上面是利多的,也还有利空的没有计算在内
3,现在60万的房子租不到600
4,现在维修不多,但以后不一定还这样
虽然未来不一定重复过去,但大致沿着旧的轨迹的可能性很大,除非发生颠覆性的事件。所以过去100年的情况可以作为定性的参考,就是如果一个房子能够拿着30年,会是很值得的一大笔钱。
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13.5w也要交税的,投资房的租金也要交税的,答案就是,投资房现在可以买,但你120w买的最好有900的租金才行
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实际存在的
https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/3678683994
房子现在在售,上市之前租金是550一周,中介评估租金是590左右。
daycare,小学和中学都步行几分钟可以到,而且都是是非常好的学校。
新高速经过这个区,去市中心只需20分钟
可能是cross lease,卖不了很高的价格,65万之内肯定可以拿下来
就不知道投资是否值得了
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不太懂这个地方的房产。但是听你说的,租售比比奥克兰好很多。但是你发的广告里面的租金是错的吧?去年租金410-470?
RentEstimate
Updated: Saturday, 2 January 2021
$410 - $470
再研究一下吧,反正投资又不是很着急。
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你这算法有问题啊,就按照你设置的条件,如果60万全贷款,,你30年内相当于只付出了7.5万,就可以拥有一个60万的房子,如果算上10年翻一番的房价,相当于480万的房子,7.5万变成480万,30年。
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RentEstimate
Updated: Saturday, 2 January 2021
$410 - $470 /week
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这里是买方中介公开给出的租金估计(也跟大家的常识比较符合),跟楼主的估计差别比较大啊。退一步说,即使之前确实有租到过550,不代表那就是市场正常价。卖了很多个月没有卖出去,应该就不会有个大漏等人去捡了。
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小镇上就难了,之前16年的时候rotorua那边30-40万大把房子可以选择。租金也凑合,现在基本上都是50-60万了,但是租金也就500左右。。还得屋况比较好。。。
所以60万租金600的房子显然在小镇不太可能存在。。。而且小镇基本上capital gain没有。。。。到时候维护。。。不少钱
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对的,我的意思就是,60万的房子,在新西兰肯定买的到,但是租金到不了600那么高。而且小镇的房子,不只是租金比奥克兰低,后面Capital gain和流动性也都和奥克兰不太一样,而这些都反映在了价格上面。这就是一个不可能三角,不可能价格低,租金高,后续升值高,流动性还好。最好贷款利息还低于2%,利息还能抵税,这些都满足了,只能在梦里了。当然楼主也只是打比方假设,但是最好也贴近现实一些才好计算。
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看到楼主的签名,应该不是容易失业的。。建议买吧。存银行那是傻X行为。。都快变废纸了。。
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我觉得长远看房产保值啊, 没啥特别明显的问题还是投出租房
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你试着早上从whitby开到城里要用多久,就知道那租金到不了中介说的价钱,算的时候别忘了加上房屋维修的成本,whitby有些挺乱的街,想买的话周末晚上八点以后去那里逛逛
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WHITBY是个好区,两所小学都是满分的,附近有中学。
房租不用怀疑啦,惠灵顿好区的房子租金是挺高的。这个房子在上市之前是出租的状态,房客是被给了notice搬出去的,租金是550无疑,看过租房合同,租客在里面住了一年多,被迫搬家的。
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LZ忘记算你要交的税了,还会影响你PERSONAL INCOME TAX
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投资房不是新房的话,租金是不是要先算上税。
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但是既然前提条件是60万都是贷款,那咋还存银行啊,这60万的房款是借的啊,所以应该比较每周50刀存银行里存30年的利息,和30年后付出7万5千块拿到房子的回报率吧?不过房子60万,房租550,肯定不在奥克兰
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好像是呢,如果是60万现金的话,如果未来30年没有没有capital gain的话,那肯定是存银行强吧,比出租强,首先你租不到600其次还有税维护等费用
但是30年不太可能没有capital gain的,肯定是买个房子强,30年2-3倍应该会有的,万一再好点3-5倍也不是没可能
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你没算30年的通货膨胀,现金会缩水的
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60万考虑买个奥克兰中区的unit吧
买小镇十年也不一定涨的了几万,维护成本和奥克兰一样~
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你少算了租金要交税的
租金600一周减去30%税还剩400一周。
60万贷款6%利息 = 周利息是690, 加上本金,每周你要付850-900
也就是每周是 负450-500的现金流,每年亏两万多现金,这些保养更折旧的亏本
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60万现金买房还要给银行利息?
补充内容 (2022-10-1 10:07):
不好意思,弄错了,原来楼主一面想60万全贷款买房,一面又想有60万现金存银行吃利息。
60万到底有没有不知道。
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哎,脑子不够用了,现在终于明白过来了
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如果60现金+60万贷款,你应该看120的房