新西兰单开一贴,也谈房市的崩盘【更新】


在新西兰



先用BILL ENGLISH的一篇STATEMENT开篇吧

http://www.interest.co.nz/news/81970/english-warns-highly-indebted-home-buyers-about-risks-higher-interest-rates-and-lower-net

1. 从价值投资的角度来看,现在NZ和AUS的房价,早已背离了本地人民收入。这也就是所谓的泡沫。


我们比较一下上一轮房产泡沫破裂时的数据:

  • 2007年NZ的中数家庭税前收入为61,932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。
  • 而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65,312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325,000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。
  • 2015年NZ的中数家庭税前收入为75,920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。

延伸阅读:http://www.interest.co.nz/bonds/ ... ows-no-sign-abating

数据不会骗人。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂。

先看一下新西兰的支柱产业:牛奶价格

2011-12 $6.08
2012-13 $5.84
2013-14 $8.40
2014-15 $4.40
2015-16 $4.25

再看一下通胀指数


顺便提醒一下大家,房子价格也是计算在通胀里的。

例子太多,举不胜举。

中国出口和消费都在大幅下降,大靠山快要靠不住了。

3. 贷款从何而来。

和世界上大多数国家一样,新西兰各商业银行只需要在储备银行中有一定量的储备,就可以开始玩左手借给右手的游戏了。例如,A在ANZ贷款买下一个100万的房子,一年之后120万卖给B,B还是在ANZ贷款,ANZ只需在Reserve Bank加上一小笔储备(远远低于20万),即可完成这个左手转到右手的游戏。这笔钱,通常的来源是欧美。

如LZ所说,欧美在QE时印刷了大量货纸。因为新西兰和澳洲的利息收源更高,这些纸有很大一部分都流向了这两个国家,并直接通过商业贷款进入了房市。

可随着欧美经济的复苏,以及NZ和AUS的经济进一步泡沫化,这些纸又形成了回流。阿根廷,巴西,印度以及俄罗斯现在几近破产,中国经济苦苦挣扎都与这一金融回流有很大关系。

对本地来说,ANZ,WESTPAC等行同时关闭了在新西兰和澳洲的对海外收入贷款,并提高LVR,情况危急可见一斑。

延伸阅读:http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11654018

4. 政策风险
央行行长Wheeler预备推出新的LVR政策,他暗示将首先针对房产投资者。

延伸阅读:http://www.stuff.co.nz/business/ ... zs-ocr-review-today

新西兰全国贷款总额为5000亿美元。贷款在过去5年里,除去投资部分,已经上升了23%。收入仅仅上升了11.5%。

贷款收入比已比金融海啸时更严重。

延伸阅读:http://m.nzherald.co.nz/personal-finance/news/article.cfm?c_id=12&objectid=11651648

央行行长Wheeler认为投资市场已经失控。奥克兰房市中有46%的交易都是投资(机)行为。他保证央行会进一步收紧银根,控制房产中的投资(机)。

延价阅读:

http://www.radionz.co.nz/news/business/306011/rbnz-considers-property-investor-crackdown

Debt-to-income政策的时代有可能会到来。

The central bank last month said it was "seriously considering" debt-to-income ratios, which stop people from borrowing too much relative to their income.

延价阅读:

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11649529

5. 汇率风险

我们的邻居澳洲的澳币汇率中期有暴跌风险(最多可能跌到40 cents)

http://www.news.com.au/finance/superannuation/australian-dollar-could-drop-to-40-us-cents-if-we-dont-stop-our-lavish-spending/news-story/431ffffa9eab5c1fe27cc2b3cf6f89b8

这个对于纽币的影响不言而喻。

假设纽币下跌20%,即使房产市场上的资本收入20%,最后的海外净收入仍然为零。
假设纽币下跌30%,即使房产市场上的资本收入20%,最后的海外净收入为-10%。

再加上四大行收紧海外投资者的贷款,海外投资者在几个月内必将出现出逃潮。

6. 与世界其它一线城市的横行比较
旧金山目前成交价中数为$1,179,175,家庭税前收入为$83,222,房价收入比为14.169
洛杉矶目前成交中数为$609,200, 家庭税前收入为$55988.00, 房价收入比为10.88
奥克兰2016年4月成交价中数为$820,000, 家庭税前收入为$78600.00,房价收入比为10.432
纽约目前成交价中数为$535,125, 家庭税前收入为$58,878.00,房价收入比为9.088
墨尔本目前的房价中位数为713,000.00,家庭中位收入为$80,704,房价收入比为8.83
伦敦2016年4月成交价中数为£446,261, 家庭税前收入为£62,508.00,房价收入比为7.139

奥克兰与这些国际一线城市相比,房价如何呢?未来三年的竞争力和经济活力相比如何呢?

数据来源:
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz
http://www.scoop.co.nz/stories/PA1507/S00124/auckland-house-prices-now-10-times-incomes.htm
http://www.bloomberg.com/graphics/uk-property/
http://www.zillow.com/new-york-ny/home-values/
http://www.zillow.com/los-angeles-ca/home-values/

有人可能会问,旧金山价值这么高,不也没有崩盘吗?毕竟硅谷在旧金山,这些年出了这么多独角兽公司,房市也同样充斥了大量泡沫。只是因为对信息产业的预期,短期之内崩盘风险较小而已。

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读完这些,不用说应该大家对于房市的下一步走向都有自己的判断了吧。任何背离价值的东西,除非有极硬的需求,不然都逃脱不了打回原形的本质。
例子?日本,爱尔兰,苏格兰,冰岛,挪威。

欢迎大家对这个话题进行讨论


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楼下有人认为是“极穷者极坏,极穷者极贪”。第一,我不光有房,而且是短时间的打算是卖房而不是买房。第二,我根本不在乎NZ的房市崩不崩盘。

上面全篇都是基于数据的理性分析。假如您认为我是“极穷”,以及“极坏”,或者“极贪”,请拿出真凭实据来。不然我只能说你只是房市的另一个不愿盛宴结束的受益者而已。

再另外,来了NZ才十年就不要说了。这里大把14,15年的居民。










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沙发。。。。。。。。

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没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市,早已背离了多少倍人民的收入了,现在崩了吗?
北京的房子高,而且不崩,很简单,因为那个钱根本就不是正道儿来的,是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨,什么背离当地人的收入,说白了就不是让你当地人买的,本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下,只有有一个强有力的政府,为有钱人代言,就绝对不会发生打土豪分田地的情况,政党也是要赚钱的。嘿嘿
所以不要从什么数据去分析房市
政党在,华人在,房价再涨现在5倍,依然不会崩盘
除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言,打土豪分田地,但估计不会发生,因为打跑了土豪,经济会更糟糕,就业更差,工资会更低

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图文并茂,有理有据,好!

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没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市,早已背离了多少倍人民的收入了,现在崩了吗?
没崩,但是其它城市崩盘的不少。
中国的城市化进程是新西兰能比的吗?新西兰的净移数和北京上海能比吗?新西兰的校区能和天朝比吗?

北京的房子高,而且不崩,很简单,因为那个钱根本就不是正道儿来的,是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨,什么背离当地人的收入,说白了就不是让你当地人买的,本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下,只有有一个强有力的政府,为有钱人代言,就绝对不会发生打土豪分田地的情况,政党也是要赚钱的。嘿嘿

除了红色收入,还有拆来的

所以不要从什么数据去分析房市
政党在,华人在,房价再涨现在5倍,依然不会崩盘

喷了,2008年的时候华人不在?政党不在?

除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言,打土豪分田地,但估计不会发生,因为打跑了土豪,经济会更糟糕,就业更差,工资会更低

这个我就不说了,这话扔这,房市必崩。


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打土豪                              

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可以不同意“NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂”的判断。这几年新西兰是发达国家经济发展比较稳健的,保持相对较高的增长率和低失业率,牛奶价格波动是正常的,而且有其他产业的发展为补充。


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收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价
经济vs 房价
国际经济vs 房价
人口增长vs 房价
建造数量vs 房价

很多因素互相影响,互相促进或者制约。都分析一遍比较好。



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同意新西兰是发达国家经济发展比较稳健的。但是从2012年开始一直在走下坡路。


澳洲咱就不说了。经济如何明眼人都知道。现在澳元都快跌穿了。


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“中国的城市化进程是新西兰能比的吗?新西兰的净移数和北京上海能比吗?新西兰的校区能和天朝比吗?”

正是因为不可比,所以新西兰的房价在他们看来是白菜价。

这年头,国际化,世界扁平化,资金人员流动很频繁,所以很多时候不是自己和自己比,而是自己和其他国家比。

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我倒是觉得中国人民对房价坚定不倒的信心才是真正的制约因素,其它都是浮云。


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好帖 先留名

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但是为什么是新西兰?除了温哥华和悉尼,世界上还有哪里的房价比AKL贵?

不要拿所谓移民国家说事,全世界大多数国家都有投资移民,为什么单单要投AKL?真因为气候宜人啊?
从生活习惯来看,日本和韩国是不是会更好呢?澳大利亚是不是更高端洋气上档次?读书来说,是不是该去英国爱尔兰瑞士呢?

举个不恰当的例子,墨尔本市郊30公里处70万就可以买到大地4房的新房。汉密尔顿新区新房已经到90万。这就是泡沫。

告诉你为什么新西兰这么受欢迎,无非因为经济小,人少,锅小好炒菜。



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那你说,为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢?

还有,墨尔本市区旁边的新房(不是公寓连排)多少钱?

为什么上海会比苏州贵这么多呢?(平方单价)半小时高铁而已。







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为什么楼主要把通胀看成经济发展的主要指标? 据我的理解通胀是要控制在一个合理的范围内就好。每次储备银行的货币政策都把控制通胀作为主要目标。 我个人喜欢在低通胀的时代生活,物价便宜,生活稳定。

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"告诉你为什么新西兰这么受欢迎,无非因为经济小,人少,锅小好炒菜"

同意. 一锅端.  


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我的判断是,交易房产的中间价格,平均价格,都会趋向平稳,甚至往下,但主要的原因是小地/没地的小房子会越来越多。

另外,以后大家都接受那种事先定做的房子,工厂出来组装就可以了,新房子价格还会下来。

如果剔除unit / apt, house 的价格会继续走高。

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"•2007年NZ的中数家庭税前收入为61,932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。

•而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65,312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325,000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。

•2015年NZ的中数家庭税前收入为75,920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。"

从全国来看,房价收入比还不算离谱,还有空间往上涨,怎么也得涨到8,再调整调整。所以最近发现很多奥克兰的买家开始在外地买房了。


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我的预测是接下来收入增长会加快,房租也会补涨。

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墨尔本的发展没有AKL这么集中,就业机会满地都是,不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相对平衡。

唯一发展失衡的区域是东南区(像REMEURA一样的,所谓传统好区)。

为什么比悉尼便宜这么多?

因为悉尼是全世界承认的国际大都市,和北京,上海,纽约,东京,巴黎以及伦敦属于同一级别城市。

墨尔本虽然人口与悉尼相差不多,但没有举办过奥运会,没有被承认为国际一线城市,只是澳洲一线城市。

广州和北京上海的房价不能比,道理是一样的。

奥克兰呢?我就呵呵了。

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半个小时的高铁可是150公里开外。。。比HAMILTON还要远了

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10年的gdp表现,NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差?







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因为这是国际惯例。

合理的通胀(3%)是经济发展合格的硬指标之一。

其它的指标还有非农指数等等。

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别的我不评论,但就货币来讲跟10年前差别很大,拿中国为例,很多石油贸易已经开始使用人民币结算,这在很大程度上降低了对美元的依赖,美国的货币政策对于世界的影响在减弱,未来50年人民币在世界货币体系的比重会越来越高,甚至超越美元。

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我的判断是,价格早已背离价值。

不管价格快速向上还是向下,超过其真正价值之后都会有一个继续的势能,直到波峰或谷底,然后反弹。

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老爷说话一向很有道理。。。

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恩,其实,伦家melbourne 老早就举办过奥运会了。。。。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次,可以算国际大城市,奥克兰比悉尼少一个档次,就只能呵呵了呢。也可以算国际不大城市嘛。。。。

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外地的房更加没有购买价值。只会让价值与价格背离的更远。

另外8这个数字怎么来的?

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因为房价也是GDP的很大一部分。。。。

假如看经济发展,CPI是一个很好的办法

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就中国央行的印钱速度,我对这个暂时不抱期待。

不过澳元对美元暴跌时也同样会对人民币暴跌。

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