新西兰2019下半年开始的一波房市上涨: 从建筑界的角度


在新西兰



2016年起, 经历了3年的持平/阴跌后, 2019年奥克兰的房地产出现了回暖,  根据REINZ1月的数据, 相比去年同期, 奥克兰有8.7%的涨幅, 而且成交率也显著增加.




作为一个工程师,我认为这一波其实更像是补涨.



打压房价而不损伤经济,最有效的就是提高房屋供应.



2016年来, 工党大选,上台, 通过大量的口号,宣传, 新政 , 令热切买房的民众充满期待, 认为过几年随着房屋供应大幅提升,房价必将大幅下跌,所以对房市持观望态度,这是2016年中到2019年中奥克兰房市冷却的主因. 但这只是延缓,并不能解决供求缺口. 仅为工党政府赢得时间, 着手提高房屋供应. 类似于望梅-止渴.



这个望梅的前景做的不错,民众接受度很高,但寻找水源(提高供应) 就做得很失败.



工党的主要期望从Kiwibuild   这个旗舰政策来提高供应.我的理解是, 如果要提高供应, 那么应该从这几方面入手: 降低成本(土地,劳力,建材),减短房屋建设周期,激励发展商,在短缺的地方盖房.



但成本方面出现了结构性的问题.



原来的模式是, 承建商盖房子, 交给中介卖简单来说, 就是 承建商->中介->  买家. 


Kiwibuild模式是, 承建商 -> Kiwibuild-> 中介->  买家.


也就相当于在原来过程里加了一个"中介",这反而增加了成本。 工党也意识到了这个问题, 也承认开始的时候, kiwibuild的费用最多可能占成本的10%,以后(几年后? 有望降到5% 以下. 




此外, Kiwibuild对房子的要求是build for last 而且检验很严格这增加了建房成本.例如,电气零件不能使用一些便宜的牌子,HPM 最为常用,部分价格贵两三倍.一般房子只需council检查,而Kiwibuild额外派出有经验的技工严查,这样导致返工率更高,工期和成本也随之上升. 



减低土地成本,需要改动很多环境相关法律,例如RMA,这并非Kiwibuild能解决,而且在绿党联盟的政府里,要通过大幅修改这些法律,难度可想而知。



减低劳动力成本,会触犯工会的利益。例如,引入廉价外劳,放宽劳工法,在本届政府里很难做到,也非Kiwibuild能解决。



减低材料成本,会触犯本地企业的利益,例如引入新的建材厂商,或放宽材料进口的法律限制,不符合优先党的政策,会有来自政府的阻力。 Kiwibuild也无能为力。



建设周期也出现了问题.同样是因为流程里多了一个kiwibuild"中介”. 具体例子见上面的质量要求部分。



激励发展商这方面,kiwibuild倒没什么问题。但政府这几年令房市持平甚至阴跌,这打击了发展商的积极性。我参与过很多的房屋工程,也自己盖过房子。我的体会是发展商冒的风险很大,所以需要一定的房市上涨来降低风险。因而,持平或阴跌的房市,令很多发展商止步甚至退出。打个比方,前几年房市升10%,就算扣除成本上涨,盖一个房子还能赚3~5 万,发展商当然踊跃盖房。但近年运气好才赚1万,运气不好可能亏些,谁还愿意干?



好钢用在刀刃上,盖房的资源也应该用在最短缺的区域。可很多Kiwibuild,  是盖在房子不那么短缺的地区。PukekohePapakura已经不合理了,至于Napier,  Otago,Christchurch,  真的缺房子吗?此外,kiwibuild把一些非短缺地区的,卖不出去的房子包下来当成是政绩,这当然能够增加数字,但无助解决短缺问题。 



综上所述,Kiwibuild既有天生的缺陷, 也有执行的问题,更无法解决联盟政府的矛盾,所以没有有效提高房屋供应。Kiwibuild  的官宣失败, 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌, 这些购房者不再等待,推动了这半年来的补涨。




评论

简单来说,就是购房者看清了政府的房价政策,认为房价不受控制, 所以趁低息入市。

评论
很中肯。最近市场上涨价的也是自住房类型。

投资房类型的仍然还是老样子

评论
这个帖子很用心
可以精华

评论
说的好
赞一个

评论

分析的很好。  也算给准备买2套以上投资房的扫了盲。
投资需谨慎,当然如果财力雄厚,随便买多少套都没事。

如果没储备资金 强行贷  买个2套以上投资房加上自住房贷款也没还清很有可能像wintec说的上天台。
(wintec虽然说话比较极端,但是有些是对刚入市的投资者的一些忠告,不要贪多,看着人家赚钱以为自己也能)

好了,说了那么多触及多军利益了,多军可以来喷我了。


评论
分析得非常好!
也解决了我的疑惑 (现在主要的上涨动力在哪里?)
KIWI BUILD其实大家都知道从开始注定的失败。。。当然结果也是彻头彻尾的失败 (工党政绩最大败笔就是这个KIWI BUILD。。。KIWI BUILD项目也是工党一贯的喊口号政绩的一个写照而已, 其他的还有城市到机场的轻轨等。。)
那些渴望房价下跌能买首套房或者换房的买家,眼睁睁的看着利率跌到历史水平。符合心意的房子就是到不了自己心里价格, 心态的转变是促动这次上涨的转变。。。。。

KIWI BUILD在工党下一个任期(如果连任的话)也是没作为底, 知错就该。。。但这个联合政府是做不到的。。口号喊得响的是不会打自己嘴巴的。。。



评论
我也认为这波是适当补涨,这个是内因。

还有外因会起到加成作用,所以我还是看好市场的。

评论
楼主说的补涨有道理,不知道补涨以后会是什么情况,应该是观望为主吧,遇到今年又是大选年,情况不敢乐观

评论

移民政策还是很紧,又不让海外人士买房, 留学生, 工签持有者都不能入市。

没有源源不断的移民涌入,这房市不大可能形成牛市。

评论

不明白你对债务的观点。一个人一辈子没债务在房子上,照样有房租这些支出啊?和还债给银行有啥本质区别?而且还可能是越换越少但是房租是越来越高可能?我现在对很多事物的理解是,背着抱着一样沉。你觉得省钱的地方,总有会花出去的地方才能达到同样的效果。可能万物都是这样的平衡。比如说你住农场,水貌似免费,但是考虑到水罐的清洗,过滤器的更换,水泵的电钱还有水泵的损耗和更换费用,还有gutter定期的清洗等等成本,最后平均下来可能水还更贵。

评论
Kiwibuild  的官宣失败, 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌, 这些购房者不再等待,推动了这半年来的补涨。

一句话总结

但是 我想说 christchurch最近也涨了 但是christchurch就没有啥kiwi built的需求跟市场 那么到底南岛涨不应该是kiwi build的补涨 那是别的什么原因呢?

评论

是的,楼主说了一方面,但是这波上涨的原因可能是多方面的。

评论
我觉得是季节性反弹。每年夏天看房买房的相对比较多,引发一股小高潮。
等过了5月入冬后,再来看看是否房价还在持续上涨。

评论

问题是,你认为会降吗?只要不降大家都会抢着买的

评论
3.39的利息,买的起的话不买真是傻逼了


评论

谢谢了.现在的联合政府如果这样继续下去, 在房市也不会有大作为.  

评论

当然有很多因素. 但我认为Kiwibuild是联合政府房市政策的缩影, 是补涨的主因.

评论

光是基本面就足以撑起房市. 此外工党的计划也是3~5%的年涨幅.

评论

真好现在美历史最高,A股也挺高了,外加疫情来一记重拳 + 数个经济下行压力坏消息,股灾差不多也要来了,2008年 至 今,也差不多到了周期了!

评论

wintec说得对,不过相比大多数“天价”贷款买房的人,更可怕的是新西兰政府刚刚借了12 billion用来基础建设,一旦经济危机了,就会百业萧条,国家负债根本还不上那12 billion的利息。

钱从哪里来?  别张口就来,12 billion纽币什么概念? 全地球几个人可以白手起家赚到12 billion纽币? 新西兰几家公司可以立马拿出12 billion现金的。 都是靠借债,杠杆拖起来的房价,经济危机下,都会被打回原型。

未来新西兰和美国之间的贫富差距扩大,你看这个国家都快挂了,所以wintec你应该赶紧把房子卖了赶紧回国啊!!!!否则以后自己的房子都要被国家抵押出去啦。



评论

你操心太多了! 就是百业在萧条,也要有人打扫卫生! 你不刷厕所也可以拥有几套房产就是罪大恶极! 每天辛勤劳动刷马桶都赚不到几套房产,凭什么你可以?一定是错的,你们都该死!这个世界都是错的,哈哈哈哈

评论
这不是明摆着吗,受中国疫情的影响新西兰经济已经开始萧条,大家都赚不到钱拿什么来推高房价?不暴跌就烧高香了…

新西兰房产

震惊!原来倒灌党全都偷偷买房了!

新西兰某倒灌党大V竟然亲口承认自己已经有房了!宣传裸斩就是为了自己下一套投资房抄底!最可悲的是本打算买自住房却没主见被人当枪使最后还说声谢谢啊。 评论 刚需一直都存在,无非 ...

新西兰房产

银行也纠错?改变短期房价预测

新西兰BNZ drastically lowers house price forecast, says market had 'false start' 这个时候突然意识到了问题所在?之前不是四大行天天喊今年增长2-5% 吗? 才一个月不到就出来承认错误了? 评论 The predictio ...

新西兰房产

求指教:关于房贷利率重新锁定

新西兰谢谢了先~~ 房贷一直放在ANZ六七年了。下个月需要重新锁定房贷,请问明白人,是到期之前自己选择一个ANZ的一年期(目前好像7.14)?还是找贷款中介选一个ANZ的? 或者,请贷款中介帮 ...

新西兰房产

利率不变,准备加息

新西兰https://www.interest.co.nz/economy/127861/reserve-bank-has-left-official-cash-rate-unchanged-55-noting-domestic-inflation-slow 奄奄一息,仍要加息 评论 希望真的能加息,早死早超生。 评论 刁民!妖言惑众,煽乱房 ...

新西兰房产

811个月定存涨到了6.4%

新西兰另外MILFORD ASSETS MANAGEMENT还有一款旗舰产品,不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER。 是INVESTMENT FUND, 连续十年稳定增长。 10年收益164.02%, 年化收益率是14.02%。如果家里有老人的,你懂 ...

新西兰房产

都说房价房市爹爹爹

新西兰但我看基督城房市很好呀 很多再盖 wigram mall旁边已经开工 几十套貌似卖掉了大部分 评论 基督城房价低,付了20%首付以后,贷款也就50-70万,基本没有压力。奥克兰这几年买house的,随便 ...

新西兰房产

请教关于City的公寓

新西兰孩子要去city上学,想买个小的apartment,但是听说很多apartment都有问题啊,漏水什么的,还有产权都是租赁的, 有没有过来人分享一些信息呢,能不能买,哪个楼盘省心一些,或者还是租 ...

新西兰房产

mlgb的联储和央行

新西兰文中说的服务性通胀就是我们所说的NON TRADEABLE INFLATION 所有国家都这个样子,主要是中央政府和地方政府效率低下,导致地方债务常年堆积,必须涨RATES来增加营收,不然地方政府怕破产 ...

新西兰房产

不谈房,就说说不跟风美国的日本

新西兰这些东西太高大上,草民的我看不懂 评论 砖家说了 崩盘又要开始了,坐稳了 定存什么的,锁在最高点,或者找剑客买基金。 妥妥活镰刀,等危机过去,全球都是优质资产。 哈哈哈哈 ...

新西兰房产

怎么知道附近房子卖出了多少钱?

新西兰怎么知道附近房子卖出了多少钱?怎么估算自己的房子在当前能卖多少钱?有什么网站可看吗? 评论 realestate.co.nz。找个中介最直接,因为房子之间差异很大,一般人不明白,你自己估 ...

新西兰房产

重磅!重磅!重磅!DTI来了

新西兰https://www.interest.co.nz/personal-finance/127974/reserve-bank-says-banks-will-have-comply-new-dti-rules-july-1-while-loan new DTI the banks will have to adhere to: 20% of new owner-occupier lending to borrowers with a DTI ratio over 6; and ...