新西兰请教关于Cross Lease的Deck
在新西兰
最近在看一个Cross Lease房子,本打算去拍卖,但是发现房主几年前扩展了二楼的Deck,新的Deck跟title里面的floor plan不一致,要大出好多,而且部分处于common area,但是不是全封闭的那种。
这个Deck本身是有CCC和其他Cross Lease业主的签字同意的,但我的律师告诉我由于Floor Plan没有更新,这个title属于有瑕疵的,银行可能不会贷款,除非re-survey(但是好像要花15K?)。
问了中介,中介说业主当时咨询了自己的律师说是不是全封闭的就不用申请re-survey,也就不是defective...
想请问大家,这个title真的是有瑕疵了吗?银行会因为这个不给贷款么?
谢谢。
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我觉得从title角度说最重要的是邻居要同意,这个是影响title的。既然邻居同意了,就不是title的毛病。至于跟图纸不一致,那说明他没报批,这个并不是title的毛病。是对于council的规定有瑕疵。银行有可能不批倒是真的,如果银行能知道的话。
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既然有CCC,那肯定是报批的啊。
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為一個deck做個re-survey 應該不用15K 吧? 分割的活也差不多價錢呢
其實既然deck有CCC 又有鄰居同意 (問題是樓主要確認真的是這樣 樓主自己看過這些文件嗎?還是又是聽中介說而已?)問題應該不大 就讓屋主去先花錢做應該做的然後更新title 不就可以了 成交前不是可以放 condition 嗎 ?
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感谢各位回复。
LIM里边有带资源许可以及陈述邻居同意的原件复印件,应该就可以了吧?。我个人到也是希望屋主能先把这个title更新了,但是是auction,可能没法谈……
如果屋主不做的话,应该问题也不大吧?需要让银行知道吗?
Survey多少钱还真不清楚……这个数字是我律师给的……感觉她在吓我……
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又回来看了一下发现我第一次是胡说。这个deck是否影响title不光要邻居同意,还要符合最初做lease时的那些covenants,比方说如果lease document里面说不可以扩大原始建筑物,那么就算邻居同意了,这个deck在民事意义上也是非法的。解决办法只有联合邻居一起去申请修改这个lease document, which有人说几乎不可能。所以楼主要找律师查看原始的lease document看是怎么说的。
至于council方面,他们不管你title是怎么回事或者邻居同意不同意打官司不。他们管的是这个具体的deck是否符合他们对于建筑物的规定。我第一次看贴不认真没看见已经有了ccc,如果有了ccc图纸又没改,这个ccc是留下了歧义了。它ccc批的是个啥就说不清楚了。也就是说,没有证据显示这个ccc就是这个现在的deck。理论上讲有可能在拿了ccc以后又私自扩大了deck,不是没有人这么干的。所以还要去找council澄清这个事情,估计会扯皮吧,虽然也不一定。也许补个图纸就行了,要看具体办事那个人的人性了。
银行基本上是看lim,因此它是跟着council走的。既然有ccc,银行又不会去看现场,纯阅读lim,银行发现不了这个问题。
于是楼主面临的局面是,银行多半能批贷款。council多半从此不管这个deck了,虽然他们工作有疏失,但是他们绝不会主动去补。Title方面有可能是有问题的,然而民不举官不究,除非某一天,邻居房子换手了,新的主人是个找事的。但是如果Title本身并不禁止这些改动,则没有事了。
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放弃就好了,C/L的房子就是很烦人
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太谢谢您这么有细节的回复了。
这么一提醒,我又去看了一眼lease的covenants,里面似乎只有一条提到不得在没有经过Lessor批准的情况下进行结构性改动。
CCC的话,LIM里面是这么描述的:RBW - Alteration including repitching and reroofing with longrun roofing, extended timber deck with pergola, and alterations to external walls including new aluminium joinery and Titan board.
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哎,律师也是这么劝我的……但全幅地就超预算了……