新西兰2018年初对奥克兰房市的简单预测


在新西兰


本贴是对奥克兰2018年房市的简单预测,这是基于我去年的另一帖子。

http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466



范围

本贴仅概括奥克兰市:Auckland, Manukau, Waitakere, Northshore,Papakura


经济

新政府的策略是,缓还债,多花钱,不增税。 在此增大支出的前提下,2018年经济看好,至少能够大致维持前两年的经济增幅。


需求:

移民:2018年的净移民下降早已确认。不过,从7万降到5万,还是推高人口和房屋需求。


海外买家禁令:根据现有数据,海外买家数量少而且澳洲人比例高却不受禁。所以效果有很大争议。包括新政府的财政部和和贸易部长都认为,此举不会导致房价的下降。而作为先例的悉尼和墨尔本,类似的禁令实施多年,房价一直在涨。

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11961504


房贷难度: 除了央行的放宽外(效果有限),没看到改善。


房贷利息:根据当前的政商政策,2018年的的房贷利息涨幅可能会略高于2017年,这对于需求有一定的压力。不过,利息上涨分几步走,而房贷合同通常为1~3年,所以压力的实现需要时间,而明年的效果不会显著。


供应:

开发资金: 将延续2017年的短缺,而且比房贷更难。


土地释放: 政策比前几年更保守,不利于增加供应


劳动力和建材价格:看不到任何改善,继续水涨船高


政局:

总体稳定,没了2017年大选期间的各种谣言。新政府的政策也清晰,这大幅减低了不确定性。买房者的精神压力会减少。


小结:

供求关系,不会比2017年有提高,貌似缺口在扩大中。而当政府和政策都明了后,买家的压力会小些。


预测2018年比2017年谨慎乐观,但不会出现几年前那种整体涨幅。奥克兰房价总体走稳,短时间或小幅度的波动可能会出现,大幅度增加和腰斩可能性低。不过,也有可能出现局部地区价格快速升降。


立此为贴,年底回顾。




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忘了加除非有大事件发生

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圣诞前拿到了预批,免得夜长尿多,转眼间就花出去了。

正所谓财散人安乐,涨跌都跟我没啥关系了。

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坐看结果。。。

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个人觉得主要问题如下:贷款现在是越来越难了,首付款的提高,然后就是无论是有无PR的买家,都在处于观望中,毕竟人总是希望买到最便宜的时候,不会变得向以前那么容易就出手,然后对于卖家的话,对于还没拿到PR就买房子的人,其实更是坐立不安,是回国呢,还是房子丢着这里,能全款拿下房子的人绝对是有能力继续拿下第二套房子的(羡慕ing),然后这样的买家肯定也会停止第二套房子的继续抢购,毕竟都聪明了嘛,要跟着政策走
其实无论怎么跟着政策走那都是被政府在玩弄,Anyway,新西兰还是有那些钱多得要死的人,所以能真正玩的溜的人还是那些真正有钱人啦
很多人都在幻想,现在的房价能不能跌倒13年那时候或者更早?这是不可能的啦。。。。。。

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其它不评论,就说这句话。便宜这个标准一直都在刷新,其实每个时期出手都不容易。

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涨跌都跟我没啥关系了。

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海外买家还包括rv呢,这个不在少数,这次海外买家禁令和之前统计的海外买家数量完全不同

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还有工签可以学签以及不符合居住条件的PRV

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不涨不跌,估计是今年的行情,但是去年已经不死不活的1年,估计今年会有1-5%的跌幅。该干嘛干嘛吧,最近几年是别想再从房子里套钱了。苦啊,搬砖好累

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如果真是这样的话那其实挺好的,一直暴涨也不是什么好事。

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你是偏悲观。 今年底,明年初就能知道今年房市的走向。

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一直暴涨是不可能的。

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这基本上是常识了,如果金三胖往日本扔核弹,新西兰的的房市也会受影响。

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那赶紧扔吧。美国股票崩盘啊,特朗普被暗杀啊,欧洲难民大暴动啊,地震,火山,大海啸啊。赶紧来一波吧!!

哈哈哈

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那赶紧扔吧。美国股票崩盘啊,特朗普被暗杀啊,欧洲难民大暴动啊,地震,火山,大海啸啊。赶紧来一波吧!!

哈哈哈

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别人祈祷社会稳定世界和平 你为了买个房?居然有这个想法?

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祈祷有蛋用

祈祷千年,社会也没稳定,世界也没和平!!

真有大灾难了,我也死翘翘啊,还买妹房!!

该发生的你阻止不了,不发生的我求不来!!活着就图个乐!你还当真啊!

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我也觉得不会大动作

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说这么多  其实你只要说 涨 就好啦!

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“土地释放: 政策比前几年更保守,不利于增加供应"这点有依据吗,我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。。

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土地供给这个其实受政策影响极其有限,主要是市场决定的。地不那么好卖了,发展商自然就割得慢,供给也会相应减少。反之亦然。

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不会这么绝对吧, 如果规定,所有 HIRB < 25, 或者是Minmimum lot area > 1500m2, 影响应该不少吧。

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我有说得很绝对么?而且这种情况不会发生,毕竟市政府还是要靠DC赚钱的。

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三个党都有限制土地供应/释放的政策。举例解释如下。
你可以参考我的另一帖子。
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466

1. 工党,不允许卖公房。 很多奥克兰市区的公房,都占地600~800m2, 甚至过千,这对于稀缺的市内土地资源,无疑是极为奢侈的。
前几年,国家党通常把贵区如Mission bay,Greylynn 的几个临近公房打包卖给开发商, 比如打包6个公房,4000平米地,规定开发商必须在3年内开发出30套房子,其中15套要affordable, 10套要作公房等等。
工党执政后,为了保证当前公房居住者的利益,叫停了此政策。

2. 绿党,RMA只能加强,不能削弱。Resource Management Act, 是土地开发最为相关的法律,很多人都认为其限制了开发,应该去除一些条约。举个例子,现在RMA规定,施工过程如果涉及影响土著毛利人的景观,植被等,需要得到当地毛利部落的同意,这实际上导致很多工程半途而废,业界也有放宽甚至废除的呼吁。可现在绿党在,此类RMA条例无人敢动。

3. 优先党,反对卖土地给外国人。这对于外国开发商来说,就增加了难度。就算最终能买,也需话费更多的时日,更多的成本。

工党叫停卖公房,理由是保障中下阶层的利益。绿党呼吁强化RMA以保护环境。优先党反对卖土地给外国人,理由是保护本地人的利益(优先购买)。我不评论他们的目的,但很显然,他们都没有指出,这些政策,都会减少土地释放。


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前年的Unitary Plan不就是增大了HIRB和减小了Minimum lot Area, 所以原本有些不能分割开发的土地,现在都分割建房了,你这一年多也做不少这样的项目吧?

要说较可能的政策,绿党曾有过倡议,(至少部分)在民宅的6米以上的树,得在council记录便于保护。

如果如此本届政府实行这一法律,subdividable的土地少了多少?


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奥克兰房价总体走稳,短时间或小幅度的波动可能会出现,大幅度增加和腰斩可能性低。不过,也有可能出现局部地区价格快速升降。

以上是我的看法结论。

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。。。你这话百搭啊,把所有可能性都说进去了,这个预测够狠

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没有吧,腰斩和暴涨就预测几乎不可能。

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