在新西兰
天维的原文如下。
http://money.china2au.com/realestate/2017-02-21/236131.shtml
讲讲我2015年碰上的一次类似的事。当时一位朋友说想参加一个房产投资学习班(PropertyXXXXX).
广告看起来不错。该课程是一付两人用,她男朋友(我哥们)太忙,所以想让我陪她一块去,如果成行,她可以支付大半费用(她的起点很低)。
学无止境,与时并进还是好的。于是就打电话给培训方,他问: 你有足够资金买房子吗”?我想,确认有钱投资,这样问也合理。然后就约了面谈。
那家公司在penrose租了个office(25平米吧), 和同层另外3个小公司共享Receiption和厕所卫浴食堂等。
见我的Tutor是个50~60的洋人,介绍他自己有20年投资经验,30多个房子(都不在奥克兰)。和一些资深投资者是老朋友了,包括阿海师傅等。
我和朋友都简单介绍了下自己的property profile: 朋友只有自住的房子,我有投资房,结构如何等等。Tutor马上开喷,说我的Accountant,Broker, 都是白拿钱的,完全不懂Finance Structure,我已经亏大了. 他可以给我介绍一个Wellington的公司有broker也有Accountant,可以帮我管,能多贷钱,还能多退税。
情商较高,说得很诚恳,用了不少术语(例如yield,LTC等),我朋友也连连点头。
但仔细想来,他说的很多都听起来非常诱人,也不是完全没可能做到,但难度极高让人怀疑。例如,他说他用的Broker和各大银行的关系都很铁,可以保证拿到80%+的LVR和比市场低0.5-1%的房贷利率,而且可以随时转各个银行而没罚款。
另外一些观点,例如租房子住,方便租金退税,并留下资金投资。这可行,但不一定是最佳,还有很多方法的。
然后再批评奥克兰房产的现金流,如果只有3.5%的平均收益,如何能支付5%+的银行利率呢? 当时的CentralAuckland, 是略低于4%, 但其他如东区,西区 ,南区,较高的收益还是可以找到的。
接着就开始推销Rolleston的房产了,这个小镇离基督城约25公里。Tutor拿出一叠精美的Brochure.
上面有些建筑图,plan, 之类的。主要房型有,3房紧凑型,4房宽敞型,4+2房型(C 型duplex,一侧四房,另一侧两房),3+3房型,等等。
然后他又拿出一些财务数表,主要显示这些房型的收支情况,还有逐年的租金和房价变化(过去和预测)。
他极力推荐买这些房投资,卖点如下:
1. 4.5%(4房)~ 7% (4+2)的毛收益,比奥克兰克兰的4%-, 高接近一倍。
2. 房价每年涨5~15%,有数据为证。
3. 新房几乎不用维护,所以相关费用低。
4. 新房更能吸引人,所以空置率低而且租客质量高。
说得是有理有据的。朋友明显被吸引住了,接连不断地问问题。这时候,一穿得土里土气的白人大妈在敲门进来。
寒暄后, 她自我介绍是一学员,三年前开始跟Tutor. 她自称form 5都没上完,就在家生孩子,之后一直带小孩,除了有时到她妈的coffee店帮厨外, 什么工作都没干过。
她原来以为就这么过一辈子了。可三年前有幸认识了Tutor, 就开始投资,一共买了1套3,1套4+2, 还有3+3。每年10%以上的升值,8%的收益,比他老公(4平方超市经理)赚得都多得多。他老公还后悔当初没把所有钱都一次给她投,不然他们现在可能有五套了。 说得是天花乱坠,娓娓动人。如果她的背景属实,她是我见过的家庭妇女中口才最好的,说话象唱戏一样,颇具感染力。
Tutor, 接着说,我们其实很proud, 帮着我们的学生拥有多房。普通技工(Tradesmen)和家庭妇女成为富爸爸,富妈妈。
待续。。。。。
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我去,是个广告新闻 。。。。。。。。。。。
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愿意听。。。。。。你断续吧。我从来不相信这些。。。。。只要有钱,自己合理买房。听他们的干嘛。
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想听的。。。请继续。。。
我从来只相信自己的判断,别人的话一般就做个参考。
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请继续。。。。。。
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我不要听
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继续 111111111111111111111
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愿闻其详
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同意。。。。。。
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继续。
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哪的中介都让人烦
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加油啊,继续更新
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最近搬家,所以写得慢些。
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这个区算基督城的郊区或者卫星城了,有个监狱,房子对比城区的确又大又便宜,10多年前也就20多万全新房精装修,院子至少800-1000, 还平整。 比较起当时的奥克兰和基督城,都是白菜价啊。
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居然还会吊胃口,主角上场就进广告。。。。
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她就是个托而已。
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也好, 我最近搬家,忙得要命。
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我感觉那个白人大妈是个托, 楼主我猜的对吗。。??
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不要这么说,“其实,我只是个演员”。