新西兰分析了一些悉尼和奥克兰的数据,有趣的发现


在新西兰



分析了一些历史数据。
不是说历史如何就肯定代表着未来也会如何,但能帮助我们理解一些规律


选择悉尼是因为找不到足够和奥克兰有关的数据,另外,我觉得奥克兰走的轨迹和悉尼会很象。

主要是两个个人的疑惑,假如房价继续上涨(不管是温和的还是激烈的),或者下跌,那目前价格有所差别的同一个区的不同的房子(house vs apartment/unit),以及不同区的类似的房子,他们之间的差距,会按比例发展,还是会缩小或者拉大?

简单的说,平均价100万的时候,A = 100, b = 50 (2:1), 那平均价150的时候,A = 150,  B = 75 (2:1, 不变) or 65-70 (拉大) or 80-85 (缩小)?

查到两种数据

1。 悉尼,20年的house vs unit 价格

http://www.domain.com.au/news/strongest-sydney-house-price-growth-in-a-year-domain-group-20161026-gsanr8/

原文里是两个价格,我加上了比例




这里面没有细分区的不同。

2。 奥克兰,找到了5年的数据,抽取了西区 / 北岸海景区 / 中东三个。这里面混合了各种户型https://www.qv.co.nz/resources/monthly-residential-value-index












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先说结论,我觉得长期来看,便宜的涨幅略大,两者的区别会变小

悉尼的图表,表示在2000年之前大概1.3左右,然后上升到1.5,然后下跌,目前又回到1.5

后面会继续升高,还是缓慢下跌?

这里有两个前提,悉尼的新house近年越来越大,而新apartment越来越小。上面的图表是包括了所有房子的,所以两者的实际面积的差距在变大,所以价格差距在变大。

具体怎样,哈哈,过五年再来看



奥克兰,比较直观,这三个区的价格的比例(不是说绝对值)明显在靠近。由于是所有房型的综合,而没有明显的大规模公寓开发(会增大公寓的销售比例,降低平均价),所以提现的是区的价值



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怎么解释呢,我觉得我能想到下面的

1 价格越高,市场越小
2 如果区是因为学区的缘故而贵,那么随着房价的上涨也就是学区的价格在大幅上涨,而事实上私校的价格上涨的有限,这种上涨从学区的角度来说越来越不划算了
3 如果是因为交通的缘故而贵,那随着奥克兰的变大和公交/道路的改善,越远的地方得益越大。比如开车10-20分钟,已经没有很大的提升空间。而原本1小时的路程,缩减个5-10分钟,很明显。西区在这方面占了很大便宜,中区北岸的交通投入似乎近年很少,除了crl,那也是为了整个奥克兰,中区还是没有很大变化

但是,好区还是好区,现在2:1,以后可能是1.9 或者1.8:1,但不可能变成1:1

另外,很多人纠结于什么户型,什么区。我觉得,除非遇到了政策大改变,比如突然能分割了,突然附近要开发通高速建学校超市了,一般情况下,长期看各个区各种户型的涨幅有差别(目前我的观点是便宜的涨幅反而大),但其实都差不多。。。

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可以加精了吗?

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好了,没有想补充的了。。。

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数据只能说明一部分问题,虽然和悉尼的确很像

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对,我觉得数据能说明很多问题,但关键没有人能有所有的数据啊,大家都是盲人摸象

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非常赞的分析。。。。。我对于各地区涨幅的差别和你看法一致。。。

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另外,上面说的是奥克兰内部的比较。如果出了奥克兰,很多二线城市的房价和奥克兰的差距会越来越大(绝对值  + 相对比例)。如果n年后修高铁,hamilton半小时到达,那可能会有所改变。。。

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我觉得悉尼的house都很贵呀,除非较远的区!在悉尼,能买个小公寓都很不错了!

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基本上同意。

人口太多房价太高, 自然就往周边扩展。交通便利是重要的考量。
学区房涨价依靠家长,传统好区涨价依靠富人,较偏远房涨价依靠实际供需。个人认为实际供需的动力比较大。
  
大胆预测:分散在各大公校的亚裔学生(华人印度人韩国人)带动本校academy和校风, 慢慢形成公校与私立校/著名公校之间差距的缩小。 学区房涨幅受限。




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你为什么用悉尼不同的房型对比,和奥克兰不同区域对比来比较研究呢?这样就完全看不出两个城市间的比较和借鉴了呀。同意你对悉尼房型之间关系的结论,基本上悉尼这两者之间的关系是稳定的,如果排除尺寸因素的话。这也印证了Lease关于公寓同样按比例涨价的观点。但是区域之间,我希望看到悉尼的数据呢!上次听我们澳洲的同事讲,墨尔本的差区就不怎么涨价,所以关心悉尼的差区。悉尼的交通是个大问题,所以远一点区的表现我非常好奇。奥克兰西区得益于具体的建设项目,不能说明差区就一定涨幅高。你没有比较南区。事实上,西区本身是quality提高了,它没有原先那么差了,尤其是New Lynn周边地区。南区基本上维持了原状,期待你对南区的比较解释。关于区域,你的前两条分析我完全赞同。

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差区早晚会赶上来,政府不可能永远不管,总有一天会涨上来的,而且涨幅会很夸张,因为之前落后的太多了。

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你能找到悉尼的不同suburb 的数据吗,那最好了,你给我链接我来看看。
btw, 这是两个角度拉,不是1和2互相比较。悉尼数据时间长,分房型,但找不到分区的。akl反一反,分区但不分房型,时间也比较短。reinz好像有比较长的,但不分区不分房型。


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"奥克兰西区得益于具体的建设项目,不能说明差区就一定涨幅高。你没有比较南区。事实上,西区本身是quality提高了,它没有原先那么差了,尤其是New Lynn周边地区。"

这本身就说明了问题,这些差区,随着akl的扩大,交通网的提升,必然会有所提高,基数低嘛。

而好区也会提高,但幅度小很多。

懒得去一个个的比较拉。南区的潜力也不小,但具体什么时候爆发,不知道

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不错。。。有想法

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我觉得看澳洲valuation 公司的report会更客观一些,而且他们每个月还会发布market update,里面还有property clock ,啥时候QV nz也可以这样啊。http://www.htw.com.au/Downloads/Files/287-Month-In-Review-November-2016.pdf







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基本同意你的观点,但是,具体哪些是二线城市或三线四线城市呢?北岛除了奥克兰,算得上个城市的有:Kaitaia, Paihia, Dargavale, Whangarei, Whitianga, Hamilton, Rotorua, Tauranga, Palmerston North, Wellington, New Plymouth, Hastings, Napier, Gisbourn................................我觉得需要分类,光分级都不行,因为有的城市可能很小,但是价格会一直很高,比方说Whitanga,Paihia这类。我主张旅游城市和奥克兰之间的比例关系长期看是稳定的,不会拉大差距。会拉开差距的都是些普通小城市,没有什么发展增长点的,比方说Kaitaia, Dargavale,Hastings. Rotorua由于不宜居,价格一直上不去。但是目前已经非常低了,而且它作为一个旅游城市有向下的支撑,所以它和奥克兰的价格关系我认为也会稳定在目前的水平上。北帕是个很有特色的大学城,也许它会和奥克兰拉开点差距,但是到一定程度会停止,它也属于向下有支撑的城市。Wellington是曾经的一线城市,因为太不宜居加上地震阴影,从皇冠上掉了下来。但是它 也同样有向下的支撑,毕竟居民收入是一线水平,它也会维持和奥克兰的稳定比例关系。
剩下的城市都是地区中心,是否会和奥克兰拉开距离就要看地区经济的发展。目前新西兰的实体经济大体围绕农业和旅游业,能占到这两个基础产业的地区就会有向下的支撑。我一直说,陶朗加会发展起来,因为所有这些地区中心里,它占到了最好的地盘,农业它占到了高端,主要出产水果,旅游业它有Rotorua, Coromandel半岛南面那一条和陶朗加本身,基本东海岸一线你去看,全部是高端房子。整个西丰盛湾广大地区的房价不亚于陶朗加,你说陶朗加怎么跌得下去!富庶又有景,将来全球富豪更多注意新西兰的时候也会注意到那一条的。我十年前去西丰盛湾旅游,那一长条靠海全都是漂亮大房子,给我印象深刻。那个区域气候还特别好,相对干燥晴朗。丰盛湾里有个Rotorua是个拉后腿的,但是它本身又是旅游中心,会吸引一些人住到离它不远的地方去,肥水不流外人田,还是丰盛湾。陶朗加在这些地利之上,现在又加上了天时,前几年基督城地震了!陶朗加是自然条件和基督城最接近的城市(基督城也是有周围广大的富庶农区,和美丽的麦肯锡湖区旅游业支持它,也是相对温暖干燥,也是白人为主),如果能抓住这个时机迅速发展起来,就是替补上位。目前看发展不错,增加了很多工作机会,社会收入水平很好。
汉密尔顿也是有向下支撑的另一个城市,你说的通勤快线是早晚的事情。所以它是不会从比例上和奥克兰拉开太远距离的!毕竟它离得太近,又够大,有大学!当然我对汉密尔顿的继续上升也非常有保留,房价上涨从来不能靠投资者去买,不能靠低收入者去住,能长期上涨的都要看是不是能吸引自住的人,要看这个城市能不能提供足够的收入给这些人。汉密尔顿的硬伤有两个,一是气候阴湿,无法吸引富有的人去长期居住;二是它周围的地区太穷。好在它还是有一些大公司在撑着。总之,汉密尔顿就是抱着奥克兰的大腿活着。
Hastings, Napier, Gisbourn,可能属于会跟奥克兰拉开距离的。这些地方周围虽然是农区,但是以葡萄为主是不行的,这个东西新西兰没有发展好,没有朝着高端发展,一个跟头就栽进工业化酿制,市场定位就低了,除非以后有机会重新定位,或者把所有葡萄都砍了换成果树,否则我看是没什么希望挣大钱。再者离哪个大城市都太远。再好,再宜居,也没人愿意去。
不行得干活去了,南岛下次找时间说吧。总之你的理论我明白我支持,但是具体城市和城市之间还是非常不同的。

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我的想法挺简单的,每个国家都差不多,绝大多数城市都是维持缓慢的增长,但有几个大城市的涨幅完全不符合全国水平的涨幅。

美国,加拿大,澳洲,中国,都这样。

二线城市肯定也有不同,但没精力去管啦。奥克兰已经够大够复杂了。。。。

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确实不错!!!

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这个好玩,house比unit涨得慢半拍。。。。。。

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恩,看来对外地城市比较嗨的就我自己哈。。。。。。。。我一边凉快去了。

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因为大家对奥克兰比较了解,而且长期走势比较容易掌握。外地么,一个信息有限,一个精力有限,觉得更多适合短线,那就更需要时机的掌握,更要关注的更密切。。。

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unit其实主要是只得新建的apartment,现在一些澳洲城市市中心的apartment 已经供应大于需求了。你可以看看report里面的评论。

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看了这个网站的报告,好详细

唯一美中不足的是这个 clock,只是表示了(本月的)涨跌,不是说处于周期的那个部分。比如说悉尼,2月在1点钟,7月就到了9点,半年就走了半圈,这个房产周期也太短了。。。。

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lz大数据太厉害了
公寓由大部分投资房组成,所以涨幅应该与利息密切相关
但是房价的最关键3个因素,地点,地点,还是地点,同一个房产由于地点的改善,当然会有更多的利益

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出了location,还要看supply 和 demand, 市中心的apartment就是好列子。

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其实外地房子listing有限,房子卖得慢,关注并不需要花很多时间精力。信息倒是个因素,对一个城市主要特性的了解是需要个积累阶段的,而且需要比较好的观察力可以透过现象看本质的。



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恩。很有道理。感谢你们这些给提供数据并且替大家分析的雷锋们!为人民群众节省了多少脑细胞和视神经啊。

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这个解释靠谱。谢谢!

奥克兰这些公寓楼花的崩溃,从这个意义上是好事哈。

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