新西兰买房到底合不合算,纯理性分析,求解答
在新西兰
本人理工男,自学过一点金融学和会计学。
也因为这点皮毛的金融学和会计学知识,加上理工男喜欢理性推理的臭毛病,以至于至今没有在奥克兰买房。
这里想把自己的一点疑问提出来,请论坛里的同学们给分析分析,看有没有什么没有考虑到的。
因为在新西兰租房和买房在医疗教育方面享受的是同样的待遇,所以,关于买不买房只能从3个方面来考量:
1, 做为中国人的传统观念,当然是有个自己的房子住着舒心。这是心理层面的,没啥好讲。
2, 房价的涨跌。目前房价蹭蹭的上涨,当然是买房好,但是房价也有下跌的时候,而且这个涨跌不是谁能预测的了的。所以,也不在我的分析范围内。
3, 假定房价不涨不跌(或者缓慢上涨,一年涨5千到1万纽币左右),那么以目前的房价,是买房合算还是租房合算?我的算法如下,请大家指正。
========更新利率 后 的算法=======
假设买总价80万的房子。银行贷款利率4.3%,投资利息是2%,首付比率是20%。选择置换利息的方式(为了方便和租房比较)。
那么,贷款是64万,年还利息27520。首付16万,年损失利息3200(不计复利))。相比租房,买房后还有些额外的开支,比如地税,房屋维修等,暂时按3500算。总成本在34220.
目前80万的房子,按周租645算,一年53周,年租金34185. 这样,租房和买房的成本持平。
由于是只还利息,所以欠银行的钱始终一样,由于假设房价不涨不跌,等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。
========更新利率 前 的算法=======
注意,请分析 假定房价不涨不跌,不涨不跌,不涨不跌(三遍~)的情况下,下面的算法是否正确:
假设买总价80万的房子。银行贷款利率6%,投资利息是3%,首付比率是20%。选择置换利息的方式(为了方便和租房比较)。
那么,贷款是64万,年还利息38400。首付16万,年损失利息4800(不计复利))。相比租房,买房后还有些额外的开支,比如地税,房屋维修等,暂时按3500算。总成本在46700.
目前80万的房子,按周租600算,一年53周,年租金31800. 这样,租房要比买房每年少花费1万4千9百纽币。
由于是只还利息,所以欠银行的钱始终一样,由于假设房价不涨不跌,等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。
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不涨不跌就是跌,因为房子地上部分每年还有贬值。
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还好我不用想那么多,只要回家问领导就行了。。。哈哈,头疼啊
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你的假设首先都不存在所以等于白说。。
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在这届政府统治下不买房就亏大了~
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假设就不成立,下面的都白说, 以十年为期限,从来就没见过房价下跌, 以后也是永远上涨。除非战争或大的灾难
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奥克兰还会不涨不跌(或者缓慢上涨,一年涨5千到1万纽币左右)???
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唉,理工类学成这样。我以后告知朋友我马克思主义理论系的
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我支持你的假设。就是一个假设,也不是真的。
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如果你假设房价每年跌,更是租房划算了。
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没看懂! 楼主。
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Real estate是asset...有了asset你才能有equity... classic capitalism 101... 这是owning和renting最大的区别... 如果你不在乎这点那就无所谓了
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楼主,很理性的和你分析。。。你的假设不成立,不存在。 读书读过头了。。
太详细的不说,简单点来讲,奥克兰房市,过去三十年,是怎么一个走势?未来我们都不知道,能做的就是根据历史,作出判断。。。
所以。买和不买。。楼主自己判断吧。。
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买房子其实就是高杠杆博涨幅,你花16w后可以获取80w房子的涨幅,涨了就赚,跌了就亏,跟高杠杆炒股的概念一样,但是为啥买房的人多,因为你不住的话租金能顶房贷,借了钱还不用还利息,赚了还算你的。总还是不错的
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我数学学的不好,不过一年52周啊哥哥,53周你是怎么算的。
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贷款利率6%这个数字哪来的啊?
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粗略的分析一下楼主算法方面的错误。
80w 的房子,自住房首付20%, 实际第一次买房,会付的多一些,贷款控制在60w,
现在利息是4.3%, 光还利息的话就是 497 刀一周。
维修+地税,5000刀,每周100刀,也就是说,holding 成本是 597刀一周,租这样的房子,估计要580刀(现在80w 买不到什么好房倒是真的),也就是每周多了17刀,一年多了886刀。
好,我们来说说通货膨胀
虽然看起来不高特别是近几年,但平均来说,2-3%是有的
再根据央行提供的房价通货膨胀计算器,从2000年到2016年(当中经过了一次房产崩盘)
http://www.rbnz.govt.nz/monetary-policy/inflation-calculator
也就是说,16年里,新西兰,增值了43%,好了,按照每年平均一下,每年2.68%(当然,奥克兰增幅比这个大,这是很保守的官方算法了)
所以80w 的房子,非常保守的估计是每年的升值为2.14w, 而且每年还会倍增。
=========没读过书的的分割线=============
好了,我们现在实战一下,黑羊君节衣缩食,在2016年买了一小三房, 几年幸苦攒下的20w花了,贷款60w, 楼主理工君选择了租房,580一周,然后20w 理财,4%收益(gross)。
3年后,黑羊君的自住涨了10w, 楼主理工君屋主要卖房,到外面一看发现租金都是650一周了,20w 理财收益 1.68w,然后觉得要Settle Down 了,也攒了30w, 所以92w买了黑羊君的房,黑羊君再拿这个钱去买 1.1m 的。。。
也就是说,3年后,黑羊君的资本额是 1.1,而 楼主理工君是92w.... 20w啊,工资有那么高?这就是金融 101 (泡沫,是怎么吹起来的)
投资要谨慎,自住要大胆,千古不变的真理(要不下回说苏东坡的买房事迹?),既然不裸,那就游泳吧
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我只想问问如果假设成立的话,我的算法有没有问题,是不是有什么没有考虑到的。
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我只想问问如果假设成立,我的算法是不是正确。
房子大跌的也多了去了,买房也要有时间点的。
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请不要纠结于假设成立不成立。我只想知道如果假设成立,我的算法对不对。
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一年是365/7=52.14285714周,或者366/7。我按多了算,是53周。
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有些固定,有些浮动,平均一下按6%来算。不考虑利率的涨跌。
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看你的签名档,我理解你为啥直接人身攻击了~
“”免费人工智能房产估值,找学区,看治安,看公屋率搜校网Relab.co.nz“”
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貌似楼上做贷款什么的更有关联性吧,我就是做大数据的,你买不买房和我并没有利益上的冲突,租房也可以看我的网站啊,起码看看人口组成,学区什么的对吧。
我还没说完,正在解决一个重大 bug... LZ叙述的并不理论性,实际操作也很糊涂,是一笔糊涂账
我是学商的理工男,等会儿有空慢慢和你解释
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如果你的假设成立的话,当然是租房合算了
另外,如果真的房子不涨,或者涨幅低于一定水平甚至下跌,那大家都会选择租房,那样房租会比你计算的高,但总的还是租房合算。
很多条件是互相关联的,你明白了经济,物价,人口,交通,资源,基础建设,审批,建造,互相之间的关系之后,你会发现你的那个单独列出来的假设房价不涨,有多么好笑。。。
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Lz说是自学的金融会计,可能没学过经济。。。你那句话内心不够强大的人听了会受不了的。。。其实书和知识是永远学不够的,一点没错。。。
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如果真的房子不涨,或者涨幅低于一定水平甚至下跌,那大家都会选择租房,那样房租会比你计算的高,但总的还是租房合算。。。。 读书读够了, S/D theory
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是的,我编程自然也是没学够,绝对的,每天和同事交流,学到了不少东西
我说的比较直接,忠言逆耳利于行
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lz 不要再說了,你所列的都是偽命題。樓上很多網友已指出錯處了,先檢討再發問吧。