新西兰我朋友投资房产的经历(真人真事),2楼已更新
在新西兰
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房产管理人
新西兰没有的专业的房产管理制度,导致房管水平参差不齐,这是投资房产的一个风险。
打个比方,如果人感冒了,他可以随意用家庭医生(GP),并不需要担心该医生的专业水平。因为注册的医生,都要经过5~6年的学习,几年的在职实习,然后考牌,加入专业协会。在这种制度下产生的专业人员,能力经验是有保证的。如果医生犯错,可能会被投诉,吊销牌照,驱逐出协会。如果某人谎称是注册的医生,这种行为是犯法的。
其他的新西兰专业也遵循类似的模式,会计,律师,工程师,建筑师,护士,药剂师等等。
可房产管理却没有: 不需要相关学历,不需要经验,不需要考牌,没有行为守则,没有专业协会监控。任何一个人,都可以设立一个公司,然后从事房产管理。这样一来,房产管理人的水平就取决于个人的能力,素质,经验,性格,个人投入等等。并非没有好的房管,可如果你碰上一个房管,你无法得知他的水平。用他的时候,也无法用专业的手段制约。
我朋友房管出问题,其实也算是我连累他了。我之前用Q房管公司(Te Atatu) 帮我管3个房子,两年多都没什么事情。虽然房租稍低于市场平均水平(5~8%), 佣金也高(8.5%+GST, 加上其他费用, 11%左右),但却不用自己操心,空房率也低。朋友向我打听, 我就向他推荐了我当时房管,他就把他的两个房子也交给Q公司管理。第一年还好,第二年就出问题了。
Q公司 (Te Atatu) 是Franchised,老板B人聪明,经验丰富,也非常勤奋(自己生意)。可后来,他家小孩出生, 他本人也设立了其他公司,从事其他行业。所以他的房管业务,就交给了一个小姑娘T来做。此人经验少,能力差,也不勤奋,更不诚实。我和朋友的房子都因此出了事。
朋友的一个房子,招进了一家原来住在公房的岛民家庭。他们对于出租屋和房东是毫无尊重的,墙上开了无数个洞,还有大量的涂鸦,地毯上有粪便(应该来自尿布)和口香糖,厨柜损坏,门砸烂,滑动门玻璃被撞裂(可能是家具),乱接电线等等。房管T没有及时制止,也没有拍照记录,每季一次的例行报告都说好(可能根本没去)。结果,无法追究岛民家庭的责任。朋友重新全房上漆,更换和清洗了部分地毯,修理了橱柜,更换了门和玻璃,恢复了电线,等等。我估计他花了至少上万,丢空了将近3个月。他的另外一个房子,也出了类似问题。 我的房子,因为缺乏监控,也出了问题。例如, 一个租客违规找了6个房客,结果3房95平米住了7个人,还有2个住在车库。后果就是厨房浴室损坏,和房内湿气大增,导致墙和天花板发霉,得重新上漆。当然, 因为没有记录,所以也无法索赔。
最后招租的时候,房管T,给朋友推荐了一个申请者,说是千挑百选的,Credit和背景都没问题。我朋友按照图片ID,上网查了下,结果那人的Facebook, 上的照片有一大堆纹身。还确认了之前新闻:黑帮杀人犯假释,受害者家属抗议,图文并茂。朋友吓出一身冷汗,马上把Q公司房管(Te Atatu) 炒掉。
朋友离开Q公司后,我也找老板B谈了一次,毕竟合作好几年了,想给他一个机会。我的要求是,他必须本人亲自管理我的房产。他说,他太忙,所有的房管业务还都得交给那小姑娘。然后,就没有以后了。
行业内,并非没有好的房管,例如,朋友的部分房子现在由StreetSmart在管,时间不长, 一切还好。我也在考虑是否转到她那。可是,你看看他网页上说的,创立者Jared(阿海师傅的长子),当年也是苦于没有好的房管,才成立公司。我和他谈过,他说当年是受够了那些劣质的房管,才决定自己干。
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加油,我要看故事
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投资房产的故事呢?
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前排占座。。。。。。。。。。
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楼主然后呢?
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16万年薪能贷这么多钱吗
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前排占位,等待更新。
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真要再来个经融危机失业了,这7套房的房贷怎么还。。
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所以有钱就应该去投资,未来有一天靠passive income过日子得到财富自由。
所以我还一直开着辆破2001年honda civic
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我朋友开的是2004年的Corolla。
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想要得到肯定是需要付出滴。。。。。。。。。。。
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那你朋友没我省呢
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说得好,就是如此。虽然他的Portfolio, 看起来风险很小, 但如果房产腰斩,他会破产的。
他作为一个投资者,知道自己在干什么。要赚钱,必须承受相应的风险。
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如果是担心再次失业,你朋友去买个income insurance好了。
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师兄,你跟他应该认识吧?你做的比他好,他没你房多。
话说回来,如此类推,那我要买辆99年的Nissan Blue Bird, 我应该能超越你了。
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这个朋友值得交,生活中最常见的是对自己很大方,对朋友就是很自私,这种朋友我一律不要,现在已没几个朋友,哈哈
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所以他的希望在贷款还清之前依然只是希望。。。
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不认识。
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16万,7套太危险, 3,4套比较保险.
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所以他在北岸就没买。
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没事,撑死胆大的,饿死胆小的
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life is short, but not house.
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我的是95年的camry
上个月让人追尾,报废了,拿了1600。。。。。。。。。。
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确实如此,本文也不是炫耀帖。
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给你的朋友还有你的贴子点赞!
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关于那个Water Care的能不能说得详细一点?什么叫“搞定”?
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贷这么多的款,心里压力巨大,不是一般人能承受的,同租房子的打交道麻烦事不是一般的多,而且钱还没有赚到哦,都是欠银行的,房子其实是属于银行的,因为银行付的是大头。有风险有压力。
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我觉得投资适可而止,更多的应该是多陪陪家人享受生活。
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lz请继续。。。。