新西兰教你如何出租房屋,管理房屋
在新西兰
好贴!
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赶紧摘抄下来,以防你又被封了,
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帮你再贴一遍吧,免得你的号被封别人看不到。。。哈哈
原文:
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开头先说个话外题,拜公平公正的FML版主CLARK1129所赐,我的大号,意淫帝,被封了。那个大号以前发过一篇教你如何入门买房,也感谢大家给面子,还上了首页的精华帖,在这里,也谢谢所有给过面子的版友们。
今天开个贴,和大家分享下如何选择出租房,如何出租,如何管理。相信房市到了现在,大家手里也或多或少的有了一个或者两个的出租房,如何去赚钱,如何去管理,这里面相信也是大有学问。一起拿出来分享下。
当然,这里所谓的租房,不包括那些买个房子出租个房间的。那种租房,与其叫出租房间,还不如叫拼租算了,牺牲生活空间和隐私换来的,没意思,不值得一提。
第一部分,如何选择出租房
经常听人发帖说,房子租不出去,空着。其实是你自己第一步没有走好。怎么样的房子比较适合出租呢,大体我认为有以下几个要素
1. 距离高速公路,或者主干道比较近,但是不能在高速公路和主干道边上。5分钟车程能上高速或主干道为宜
2. 距离购物中心,不是社区小店,要紧,最好要在车程10分钟之内。包括超市,和一些基本服务设施。
3. 要有一个完善的,至少是过得去的小学。因为相对来说,孩子读小学还在租房的家长,要大于孩子读中学还在租房的家长
4. 要安全,避开一些著名的比较乱的区。房子周边的人口也很重要。买房子前,你问你自己,如果你住这里你愿意吗?如果你觉得住着不安全,那么你以后找租客估计也很难,或者很难找到安安分分的家庭
5. 采光要好,屋内基本设施要齐全
6. 屋况要一般,太好太坏都不行。太好了,折旧厉害,你自己得不偿失。太烂了,除非你自己能翻新下,不然也很难租到好的家庭
7. 要有车库,而且最好是双内进的车库
8. 两套卫浴的房子比一套卫浴的房子要容易出租的很多,而且价格能高很多
9. 花园草地不要过于繁琐,简单的草坪是最好的。不要有太多辅助的设施,比如游泳池
一般来说,这样的房子,出租起来,会很抢手,也会减少你的空置率
第二部分,如何核算租金
租金的核算很重要,买房出租就是为了赚钱,如何定价,相当关键。
在买房之前,你就要算好,你会贷款多少,每周需要多少的还贷,然后从TRADEME上输入该区域相同数量房间的出租价格拿来做参考,就大概可以得出一个数字,也可以计算出你是否值得去买这个房子,将来的租金是否能够帮你偿还贷款。
目前房价高涨,很多时候,确实租金无法全部负担还贷,那么你就要算,这个房子是否有很大的增值潜力,比如你预测这个房子每年估计能增值多少,再看看目前你每周租金和还贷的差额,换算成年度后再和增值部分做比较,就可以得出是否值得去购买这个房子,同时也要自己做好功课,是否自己的收入和现金流能否负担的起一段时间的负现金流。
在计算房贷开支的时候,你要算入房子的地税,保险,维护等,这样才能全面的得出,购买这个房产,是否值得,是否能给你带来盈利。
第三部分,合适开始打广告
有些人认为,房屋交割后,就要开始打广告,其实不然,房屋一旦交割再打广告,其实你已经让房屋空置了三个星期,也就是你损失了一千多块钱。
如果该房产是拍卖,那么你可以请中介帮你和屋主沟通,让屋主签份合同,上面写明,如果你拍得房产,那么交割前三周开始,屋主要允许你带租客进去看房。当然作为你也要适可而止,比如你要主动写明,会给屋主至少24小时的通知,看房次数不超过4次等。一般来说,屋主会同意这个要求的。
如果该房产是议价出售,那么也好办,在条件上直接加上如果无条件后,要允许你带人看房这一条,来确保自己的房子不会有空置。
记住一点,任何事情都要落字为据,不要以为事先说好了,允许你带人了,结果不落字,到时候屋主又反悔了,搞的大家很不愉快。
交割日,就可以作为你下一个租客的搬家日,这样,到了那一天,你一般做交割,一边就可以开始收租金了。
同样,如果是现有房屋,那么在合同上你可以和租客写明,如果租客提出搬走,或合约到期,租客要允许你带人看房,这样也是帮你降低房屋空置率。
出租的广告,还是要去TRADEME大,虽然很贵,但是绝对比在一些中文论坛上打来的有效很多。
第四部分,选择租客
这部分很重要,选择租客的好坏,会直接让你感受到投资的乐趣或投资的头疼
选择租客,我大致有以下几个原则
1. 不打电话,只来短信的原则上不要。要不是很懒不爱工作的家庭,要不就是大海捞针在到处撒网的家庭
2. 电话来了,问些基本情况,不肯直说,吞吞吐吐的,基本上不要
3. 来看房时候,迟到的离谱的,不要
4. 看房时候,见到你不主动和你打招呼的,不要
5. 进门不拖鞋,或者身穿很脏的衣服的,不要
6. 小孩很多或者很邋遢的,不要
7. 趁他们看房时候,你去看他们开来的车,如果车里面很脏很乱的,不要
8. 光脚看完屋内,光脚又走到室外,比如花园,然后不用手拍拍脚底就再次进屋的,不要
9. 在沙发,床上坐下的,或者窜上蹿下的,不要
10. 乱动私人摆设的,不要
11. 印度人,不要
当然,大多数人,还是有一定素质和教养的,这样,你就大概知道了哪几个人你会看得上,这个时候你就需要他们填写下表格,知道他们的基本情况,包括
1. 姓名
2. 年龄,家里多少人
3. 种族
4. 预计搬入日期,这个很重要,涉及到空置率
5. 工作单位
6. 单位负责人电话
7. 现房东电话
拿到这些信息后,你根据自己的判断,选择一到两户家庭,然后分别给工作单位和现房东打电话,进行核实。如有虚假的,选择放弃。
接下来,你需给他们打电话,叫他们把身份证明彩信,或电邮给你。然后你需要在www.tinz.net.nz上注册一个账号,这样你就可以查询租客的信用背景以及是否上过法庭。信用不佳,也可以看到为何信用不佳,在哪里欠钱过,然后自己判断是否可以接受。
一些就绪后,可以通知他们,去他们家里签合约。这是你选择租客的最后一步,去看看他们家是否整洁,如果不整洁,当场反悔,再继续找下一家。签约后,收第一个星期的房租作为押金,然后等待搬入的日子。
不要认为步骤繁琐,怕麻烦而省去一些步骤,你今天的偷懒,就是明天麻烦的开始。
也有人会说,哪里来的那么多租客让你选择,能找到人就不错了 -- 那么,请你再次阅读第一部分,如何选择出租房!!
毫不隐瞒的说,我的出租房,每次来看房的,至少是20个以上的家庭,我大把的选择可以做。
带人看房的时候,最好不要一个个的带。你可以登完广告后,从接到第一个电话开始,大概往后推2天,定下一个房屋开放日。你让所有来过电话的人,给你一个短信,这样你就留了记录,你可以大概告诉他们,2天后可以开放,到时候,挨个短信再通知他们具体时间。
尽量把所有人都集中到一个时间来看房,这样的场面可以让他们感觉,把房子租给你,是给你面子,这样一来,你才能容易和房客谈条件,他们也会尽量少给你找事情
第五部分,如何和租客签合同
具体的合同,在住房部的网站上有下载。记得所有的租客,一定要签合同。这是个法制国家,一切走合同,千万不要少了这一部分。
在大的合约之后,你最好再有一个和租客的额外合同,里面要包括
1. 不许养宠物(你自己允许除外)
2. 最多能住几个人,发现超员,屋主收回屋子
3. 屋内不得进行有较大气味的烹饪,违反罚款多少
4. 草坪必须清理,如不清理,屋主将组织人来清理,费用由租客出
5. 租客负担全部的水费。每月屋主按时上门收取
6. 签约后,租客接受屋内状况,这样可以免去了搬进去后,今天要这个,明天要那个
大家要记住,租房是门生意,既然是生意就有金钱往来,既然有金钱往来,那就可能会产生纠纷,所以需要把可能看到的纠纷,全部用合约写下来,不然到时扯皮的,麻烦就是你自己的。
第六部分,如何管理房客
管理房客是很重要的,我不推荐找中介管理,一方面,中介房子多,也不是他自己的,他是不会给你尽心去管。再尽心的中介,也不如你自己尽心。再有,既然你买了房产投资,在赚钱之余,为什么不学学如何去和各种各样的人打交道,学学如何去管理他们,去和他们沟通呢?游戏打的差一点没关系,不会和人相处,这才是大麻烦。
管理租客,可以有这么几个办法
1. 定期去收水费,然后顺便做检查。租赁法规定每次检查必须间隔4周,那么你正好可以合法的,每个月去检查一次,让他感到屋主随时会来,这样他们才会老老实实的收拾好屋子
2. 有任何的预测到的自然灾害,比如暴风雨,及时通知租客,进行预防
3. 付房租日准时查账,一旦拖欠,当天就电话询问或提醒
4. 欠租超过7天,就准备发出14天的最后通知
5. 欠租超过14天,立刻通知仲裁法庭,因为租赁法规定欠租21天才可以告,但是你要考虑到他们需要排期,何况你的押金只有4周,尽量在第三周解决问题,减少损失,同时也是对租客的震慑,告诉他们一旦上庭将影响他们信用,并且以后没人会租给他们房子了
好好管理,才能有好的租客,才能使得你的投资为你赚钱,而不是为你带来烦恼,同样,你的资产才不会受到不必要的贬值
第七部分,你需要做的
以下几点你必须要去做
1. 签合约
2. 把押金交到住建部去
3. 要报税
4. 任何东西往来,都要落字,要签合同
5. 租金要转账走银行
还是老话,租房是生意,有金钱往来,就可能有纠纷,所以,把自己的尾巴先弄干净了,你才能理直气壮的去告他们,而不是被他们牵着鼻子走。千万不要为了小便宜,坏了自己的大事
不要相信任何承诺和口头答应,事无巨细,全部落字,并妥善保管,以防不时之需。你把每个租客都想象成打官司的对象,这样就对了。听起来很现实很残酷,可事实就是这样。不要和租客关系走的太近,以免关键时刻拉不下脸皮。你们只是生意的关系,他靠你住房,你靠他赚钱,就这么简单。
最后,住大家买房愉快,祝大家房产多多升值!!!!
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我基本也是这样找房客的
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好贴!房东们如果好好读过并领会,认真执行文中要点。何愁买不到好的,高回报的,少麻烦的投资房。
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可以上新闻了 这种质量的好贴
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忍不住顶你一下,原来是意淫帝?搞死你。。。咋不起个好名子呀,屈才呀
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说得好 是个高手
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好贴,顶一个~
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你真有预见性
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为什么坐沙发上的不能要呢?床不能做可以理解,但是沙发本来就是用来坐的啊。
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高手啊。。。。
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我觉得我就是那个不能要的租客,话说我有时候会光脚去院子,然后再回家的,比如晒衣服啊,而且光脚踩草地很舒服啊,而且很多洋人也都这么做啊。
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觉得这个帖子写的很好啊 为什么还没有变精华啊。不知道楼主大号因为什么被封,封后过段时间应该会被解开吧。楼主因为经常被封号才注册那么多小号吗。之前也看过楼主的一些回复,说话真的不是那种讨人喜欢的,但是让人震惊又可以写出那么好的帖子,以前觉得楼主有点神经不正常,现在觉得楼主思维条例很清晰,应该也有很好的教育。所以想问楼主是否有轻微的人格分裂啊。只是好奇,绝对没有任何骂人的意思啊,觉得楼主如果把自己的人生经历写下来会是一本好书。
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好贴,楼主是个好人,差点被他的名字给骗了
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5. 租客负担全部的水费。每月屋主按时上门收取
6. 签约后,租客接受屋内状况,这样可以免去了搬进去后,今天要这个,明天要那个
关于这两点想请教楼主和懂的前辈,怎样用英文在合同里要租客负担全部水费,之前以为水费是房客全付,后来才知道水费里的fix charge 那一部分是房东付的,有什么方法可以避免吗。还有签约后租客接受屋内状况怎么用英文表述,因为之前房客就要求浴室装浴霸。还有去那个网站查租客的信誉,那个网站上不好的租客信息怎么来的,是房东放上去的吗,还是上过庭的就自动在那网站里了。以前有个洋人房客欠了我几千块房租,后来打官司要回来了,心里还是很不爽,怎样才能确保他也在那个网站的黑名单里。谢谢。
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Mark it, you are an expert, should learn from your post.
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写得很好,赞一个。。。。。
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顶那一条“印度人不要”!
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那你怎么就知道你肯定不会被封呢
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如果我也被封了,那就没办法了,只好等
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这个要好好学习 谢谢分享
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学习了, 很有用!
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印度人不要. 为什?{:8_478:}
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是呀,我也想知道,樓主很有經驗對租客,但為什麼不要印度人;
現在印度人應該是很大租屋群体
我朋友說他租屋給印度人交租很準時。
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印度人租完以后,只能继续印度人,其他种族再也不会租你的房子,要卖的时候,必须重新翻修