在新西兰
如果一对年轻的夫妇，现在已经有一套自住房，有贷款50万。在这样的情况下， 夫妇俩想再买一个全额贷款80万的投资房。我们来算一下。
| 投资房 | 自住房 | ||||
| 目前贷款利率4%的情况 | |||||
| Rent(500 p.w) | 26000 | ||||
| Loan Interest | 32000 | 20000 | |||
| Rates | 2500 | 3000 | |||
| Insurance | 1000 | 1000 | |||
| Mgnt Fees | 1794 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 38294 | 25000 | |||
| Net Loss | -12294 | ||||
| Tax Benefit | 2581.74 | ||||
| Net Deficit | -9712.26 | -25000 | |||
| Total Cost p.a | 34712.26 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 4% | 667.54 | ||||
| 当贷款利率升到8%的情况 | |||||
| Rent($550 p.w) | 28600 | ||||
| Loan Interest | 64000 | 40000 | |||
| Rates | 3000 | 3500 | |||
| Insurance | 1200 | 1200 | |||
| Mgnt Fees | 1973.4 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 71173.4 | 45700 | |||
| Net Loss | -42573.4 | ||||
| Tax Benefit | 8940.41 | ||||
| Net Deficit | -33633 | -45700 | |||
| Total Cost p.a | 79332.99 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 8% | 1525.634 | 评论 关键是利率从4到8要几年 如果是一年，完蛋 如果是五年，没问题 评论 这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。 不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ 评论 如果利率升到8%就抗不住了，那说明他现在的日子过得也不算轻松，还买什么房子啊。 评论 五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也赚了几年的 capitalgain 评论 我在计算里面已经把房租上涨了10%。 至于工资， 新西兰80%都是small business, 是否加工资都老板一人说了算， 几年不涨工资是常有的事。 卖掉当然是没问题的。 评论 现在这么高的价位买投资房，风险很大。 评论 做做数学题-投资房产时必须的功课 是个好贴。 评论 对的，利率增大，扛不住，是风险，房子升值，赚一票，是收益，两边都要看，不过谁都猜不准，只能看自己的预测了。。。 评论 做功课就是为了做出理智的决定。 做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭感觉。 评论 好精细的帐！不发达也难 评论 银行肯定也是做了帐后怕了。。。 评论 看到上面这些条说只对海外买家适用。。。 ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include: 估计是看到中国经济快垮了 提前预防 评论 发错地方了， 呵呵。 评论 这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。 很多人都跟风的炒炒炒，到时候天就真的塌了。那时候想要卖房，你得卖的出去再说了。 我去年就说，现在的房产投资，风险很大。周围很多人，包括朋友跟打了鸡血似的。 评论 如果是去年上半年买了房子，问题还不算太大。否则的话，真是悬了。 评论 你好，什么是Tax Benefit 评论 投资房帐面亏损可以offset你的其他收入（比如：工资），从而达到少交税的目的，即tax benefit. 评论 我估计是指退税吧 评论 这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮，一个月1万的capital gain又回来了，不死就不是王道 评论 确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴的冲动。 评论 有足够的rc在，想死都难。除非都资不抵债负资产了，那整个新西兰就破产好了，连工党，尤先党，老皮抱着little一起跳海，john key悬梁自尽，我们持枪圈地来个kiwi弄死一个，变成中华land国，哈哈 评论 算得好精细，赞一个！ 作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。假设利息已经涨到8%，按Lease兄的算法，每年Net Loss 42573，那么理论上每年依然有2万1千多的收益，只要能够挺得住，做长线理论上还是一笔合算的生意。 正如爱三月所言，关键是利息从4%涨到8%有多少时间。一两年之内好像不太可能，如果有5年，对一个正常的有两个劳动力的家庭来说，五年的时间家庭收入还是原地踏步，那也太不思进取太悲催了点，既然不能或者不愿更勤奋工作提高收入为社会多纳点税，5年时间内裤也不多备两条，到时候裸泳也没什么值得可怜的。再笨的玩家至少也可以在利率60年新低的当下，把80万房贷全部固定5年4.xx的利率，立马秒杀Lease兄的数学题，屌丝成功逆袭，一下至少锁定了20多万的净收益，至少5年之内不用担心裸泳或者活命问题。 多数玩家未必有耐心Hold住5年，这两年每年百分之15左右的涨幅节奏，两年以后出手，25%的收益大概20万还是可以期待的。想一下，2年，20万，用银行的钱白手套空狼，就管一个房客，或者付点小钱使唤一个租房中介，其他啥也不用做，该吃吃，该睡睡，该下崽继续下崽，对年薪几万的打工仔，还是相当诱惑的哦。 现实世界里的投资客大都猴精得很，估计没几个会眼铮铮看着利息从4%涨到8%啥也不做等死吧。即使舍不得拿点小钱去跟阿海或者豆腐教头学几招降龙十八掌，再不济也会利用两个房子几年积累的增值把Revolving Credit往上拱一拱，用几年的时间拱出几十万的RC应该不难吧，只要不天天沉迷天空城赌场棕楠海马杀猪，那还是可以留点来过冬或者退潮的时候挡一下隐私部位的，说不定还可以拿来当子弹抄个底，等腰斩的时候在takapuna买个海景豪宅。 再者说了，这世上木有无缘无故的爱，也木有无缘无故的恨，利息也不会无缘无故从4%涨到8%，这背后隐含多少深刻的经济政治因素，多少可供操作的投资机会，连梅西大学的经济砖家著名的租房先生都看瞎了眼，我就不敢恣意展开。以前坛子里为这个话题吵得沸沸扬扬，不可开交，我就不再捅这个蚂蜂窝。我只晓得多年过去，魂归庙，鬼归坟，有人抓住机会迅速地累积了资本，人家做得合法合理，合乎道德，这个过程高调还是低调并不重要；有人很是快意地吃了个鱼中断，卖房交割时还跟买家闹了点不愉快，几年下来接盘的买家收获了沉甸甸的CP，相信早已释然不再纠结；当然也有人光看别人吃肉自己连汤也没喝着一口，如今还租着房子苦哈哈地巴望着房价腰斩。 最大的风险是不敢承担任何风险，眼铮铮看着奥克兰的均价突破100万，眼铮铮看着经济从目前相对萧条Booming到另一个顶峰，眼睁睁让利息从4%白白涨到8%而无所作为，眼铮铮看着NZ台面上这些政治人物白天信誓旦旦要打压房价，晚上偷偷在被窝里数钞票 废话说了一堆，有用的就三个字：买买买 免责声明：以上仅属个人观点，不构成投资建议。 评论 菜鸟 评论 童鞋你解释的太透彻了。。。 评论 这样不好，说的含糊点就行了，这么说成免费上课了，增加了我们竞争对手 评论 你解释得相当出色，不过我有两点想说： 1. 这一轮奥克兰地产牛市可能已经透支了未来几年奥市房价的上涨。假设（仅仅是假设）今年奥市房价见顶， 那么未来5年房价有可能是滞涨， 这样现在买投资房的话， 就无法实现今后几年内每年8%的capital gain. 2. 我不知道你是怎么向银行要RC的， 我每次申请RC结果都不理想。 虽然银行认可我是他们的优质客户，但每次申请RC的理由他们总觉得牵强。比如， 2014年我说我要买一艘游艇（瞎吹的， 根本不会买， 只是想拿点RC）， 申请30万RC，可银行觉得我账户上有好几十万存着， 为什么一点不用？最后只批了10万。 评论 "80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。。。。。" 关键是后5年能否年涨幅8%？能达到这个水平，才有平均每年资产可增值6万4这一说。 总而言之，看多的看23楼的，越看越有信心；看空的看楼主的越看越谨慎。 评论 你才真的应该被赞一个！ 评论 算了半天也不及政府出台一个新政。所以根本没用 东区 Flatbush 可负担好房新西兰东区Flatbush 可负担联排小区 3房3卫浴 双车库 160平，带后花园 小区内门前配室外双车位，花园设备 L1 车库➕一房一卫浴 L2 客厅厨房➕室外BB Q阳台 L3 主人套➕一房一卫浴 邻居omiston mal ... 28 crossandra drive mangere 2层砖和木weatherboard海景房出新西兰Freehold地460m2室内新装修197m2.房子非常好，维护很新。4个大房，3个卫浴。3个厕。双车库。加了2个新空调。全新地毯。好区在pennisula park里。28 crossandra drive mangere,含8幸运数字。地势正好 ... 市中心好地段两室一厅公寓私售新西兰如题，位于市中心好地段的舒适两居公寓出售 公寓为复式结构，布局合理，动静分离。楼下是客厅，厨房和餐厅，带一个阳台，可以看到天空塔。楼上是卫生间和两个宽敞卧室，两个卧 ... 精品地块 x5 ！Pukekohe快速增长地区之一，约180平新西兰Pukekohe带有已批准的BC Plan出售地段 * 位于Pukekohe快速增长地区之一，永久产权，约180平方米（或多或少） * 51 Taukahiwi Road位于黄金地段，靠近Pukekohe的设施、商店、咖啡馆和娱乐设施 * 便 ... 太阳能电池板和电池新西兰请教一下有人装华为的太阳能电池板和电池吗？ 想知道新西兰大概价格还有那个公司在装 评论 新西兰最大的太阳能公司刚倒闭 评论 除非你是白天用电大户，或者整个价格被打下来了， ... 上市房源10年历史新高, 房价疲软新西兰只有华人中介自娱自乐，专门坑英文一般的同胞。 https://www.interest.co.nz/property/131070/average-asking-price-homes-sale-realestateconz-dropped-almost-29000-october-while 评论 这些文章论坛都发过了，挡不住匿 ... 5步轻松搞定圣诞预算，让节日更嗨更省心！新西兰圣诞节到了，欢天喜地的同时别忘了预算！掌握这5步，让你的节日更快乐，钱包更轻松！ 1. 确定总预算 评论 还是国内好，股市暴涨，市场大赚钱机会多，高楼大厦灯红酒绿美女帅哥娱 ... 圣诞消费季：背后的经济学与贷款市场洞察新西兰圣诞节是观察经济活跃程度的最佳窗口。从零售销售额到短期贷款需求，消费季的表现揭示了消费者行为、市场动态与贷款市场之间的深刻联系。通过数据分析与案例研究，我们可以从 ... 《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键新西兰《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键推动力？》 随着新西兰储备银行（RBNZ）多次降息，OCR在2024年底降至4.25%，这是两年来的最低点。低利率的环境为购房者带来了机会，也 ... 新作的水泥停车场问题新西兰做好大概四五周了，还没用过，整个停车场一片白一片黑的像是大地图，很难看，像长了霉斑一样，还裂了很多长长的裂缝，也不知道什么原因，有知道为什么的吗，是水泥有问题还是 ... Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到新西兰Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到关注的一种贷款方式。它是一种兼顾利息节省与资金灵活性的房贷工具，特别适合那些有一定存款基础且注重财务规划的借款人。在选择 ... 2024新西兰房产市场：租金回落，房贷激增，风险新西兰2024年，新西兰房地产市场出现了显著变化。尽管租金有所下降，但房贷市场依旧活跃，同时房价也表现出小幅回升。 首先，租金方面，数据显示全国房屋租金中位数维持在每周650纽币， ... 2024年新西兰经济数据及展望新西兰2024年新西兰经济数据及展望 GDP（国内生产总值） •2024年第三季度GDP萎缩1.0%，继第二季度修正后下降1.1%，已连续两个季度负增长，正式进入技术性衰退。这是1991年以来最大的连续两季 ... 求东区各区汇总新西兰记得以前看到过一个帖对奥克兰一些区做了个汇总，希望有大神可以对东区各区作一个比较新的汇总，让大家看房的时候做参考。先谢过。 评论 一般区的中位价格可以说明好坏 主要还 ... 请教住新房的人新西兰问问住新房的，你们冬天需要开暖气或空调么？没暖气，房子能有18度以上吗？ 评论 新房子所用的保温材料它自己本身不产生热量，只是起到室内与室外的保温隔热效果。也就是说：相 ... 新年展望：2025年2月OCR决议及行业影响新西兰新年展望：新西兰2025年2月OCR决议及行业影响 新年伊始，许多人怀抱着新的期待和计划迎接2025年。在经济领域，新西兰储备银行（RBNZ）的官方现金利率（OCR）决议成为新年初备受关注的 ... 总理，副总理为什么卖房？且听我分析：~新西兰你想看透任何事件的真相，最佳的方法就是换位思考，假如我现在就是这个总理，我看到的比你多，得到的真实报告比你多，我每天看到的是： 1）政府已经千疮百孔，到处缺钱，由于 ... 关于对冲账户的几个问题新西兰听说westpac的对冲账户是没有限额的，那我从别的银行转过去一笔房屋贷款，是否可以先固定半年，然后再变成对冲。然后再固定？ 是否可以这么操作？ 别的银行是一开始就要告诉是否 ... 请教问题，减压阀。。。新西兰如题，请教下减压阀的位置可能会在哪里？家里自来水水压一直极低。刚打开的水流毫不夸张如小狗撒尿。。。过了10来秒后能恢复“正常(开到最大水流差不多比铅笔粗细能大一圈)”。 ... 没有工业产业链，经济将 陷入 移民+房地产 的死新西兰没有工业产业链，经济无论你如何折腾最终都会陷入： 新移民+房地产 的死循环！特别是新澳加，如何摆脱这个循环？目前的政党都做不到 。 请看我之前的 贴在X party, 必须要产生一个 ... | |||