在新西兰
如果一对年轻的夫妇，现在已经有一套自住房，有贷款50万。在这样的情况下， 夫妇俩想再买一个全额贷款80万的投资房。我们来算一下。
| 投资房 | 自住房 | ||||
| 目前贷款利率4%的情况 | |||||
| Rent(500 p.w) | 26000 | ||||
| Loan Interest | 32000 | 20000 | |||
| Rates | 2500 | 3000 | |||
| Insurance | 1000 | 1000 | |||
| Mgnt Fees | 1794 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 38294 | 25000 | |||
| Net Loss | -12294 | ||||
| Tax Benefit | 2581.74 | ||||
| Net Deficit | -9712.26 | -25000 | |||
| Total Cost p.a | 34712.26 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 4% | 667.54 | ||||
| 当贷款利率升到8%的情况 | |||||
| Rent($550 p.w) | 28600 | ||||
| Loan Interest | 64000 | 40000 | |||
| Rates | 3000 | 3500 | |||
| Insurance | 1200 | 1200 | |||
| Mgnt Fees | 1973.4 | ||||
| R & M | 1000 | 1000 | |||
| Total Cost | 71173.4 | 45700 | |||
| Net Loss | -42573.4 | ||||
| Tax Benefit | 8940.41 | ||||
| Net Deficit | -33633 | -45700 | |||
| Total Cost p.a | 79332.99 | ||||
| Total Cost p.w if interest rate is at 8% | 1525.634 | 评论 关键是利率从4到8要几年 如果是一年，完蛋 如果是五年，没问题 评论 这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。 不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ 评论 如果利率升到8%就抗不住了，那说明他现在的日子过得也不算轻松，还买什么房子啊。 评论 五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也赚了几年的 capitalgain 评论 我在计算里面已经把房租上涨了10%。 至于工资， 新西兰80%都是small business, 是否加工资都老板一人说了算， 几年不涨工资是常有的事。 卖掉当然是没问题的。 评论 现在这么高的价位买投资房，风险很大。 评论 做做数学题-投资房产时必须的功课 是个好贴。 评论 对的，利率增大，扛不住，是风险，房子升值，赚一票，是收益，两边都要看，不过谁都猜不准，只能看自己的预测了。。。 评论 做功课就是为了做出理智的决定。 做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭感觉。 评论 好精细的帐！不发达也难 评论 银行肯定也是做了帐后怕了。。。 评论 看到上面这些条说只对海外买家适用。。。 ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include: 估计是看到中国经济快垮了 提前预防 评论 发错地方了， 呵呵。 评论 这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。 很多人都跟风的炒炒炒，到时候天就真的塌了。那时候想要卖房，你得卖的出去再说了。 我去年就说，现在的房产投资，风险很大。周围很多人，包括朋友跟打了鸡血似的。 评论 如果是去年上半年买了房子，问题还不算太大。否则的话，真是悬了。 评论 你好，什么是Tax Benefit 评论 投资房帐面亏损可以offset你的其他收入（比如：工资），从而达到少交税的目的，即tax benefit. 评论 我估计是指退税吧 评论 这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮，一个月1万的capital gain又回来了，不死就不是王道 评论 确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴的冲动。 评论 有足够的rc在，想死都难。除非都资不抵债负资产了，那整个新西兰就破产好了，连工党，尤先党，老皮抱着little一起跳海，john key悬梁自尽，我们持枪圈地来个kiwi弄死一个，变成中华land国，哈哈 评论 算得好精细，赞一个！ 作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。假设利息已经涨到8%，按Lease兄的算法，每年Net Loss 42573，那么理论上每年依然有2万1千多的收益，只要能够挺得住，做长线理论上还是一笔合算的生意。 正如爱三月所言，关键是利息从4%涨到8%有多少时间。一两年之内好像不太可能，如果有5年，对一个正常的有两个劳动力的家庭来说，五年的时间家庭收入还是原地踏步，那也太不思进取太悲催了点，既然不能或者不愿更勤奋工作提高收入为社会多纳点税，5年时间内裤也不多备两条，到时候裸泳也没什么值得可怜的。再笨的玩家至少也可以在利率60年新低的当下，把80万房贷全部固定5年4.xx的利率，立马秒杀Lease兄的数学题，屌丝成功逆袭，一下至少锁定了20多万的净收益，至少5年之内不用担心裸泳或者活命问题。 多数玩家未必有耐心Hold住5年，这两年每年百分之15左右的涨幅节奏，两年以后出手，25%的收益大概20万还是可以期待的。想一下，2年，20万，用银行的钱白手套空狼，就管一个房客，或者付点小钱使唤一个租房中介，其他啥也不用做，该吃吃，该睡睡，该下崽继续下崽，对年薪几万的打工仔，还是相当诱惑的哦。 现实世界里的投资客大都猴精得很，估计没几个会眼铮铮看着利息从4%涨到8%啥也不做等死吧。即使舍不得拿点小钱去跟阿海或者豆腐教头学几招降龙十八掌，再不济也会利用两个房子几年积累的增值把Revolving Credit往上拱一拱，用几年的时间拱出几十万的RC应该不难吧，只要不天天沉迷天空城赌场棕楠海马杀猪，那还是可以留点来过冬或者退潮的时候挡一下隐私部位的，说不定还可以拿来当子弹抄个底，等腰斩的时候在takapuna买个海景豪宅。 再者说了，这世上木有无缘无故的爱，也木有无缘无故的恨，利息也不会无缘无故从4%涨到8%，这背后隐含多少深刻的经济政治因素，多少可供操作的投资机会，连梅西大学的经济砖家著名的租房先生都看瞎了眼，我就不敢恣意展开。以前坛子里为这个话题吵得沸沸扬扬，不可开交，我就不再捅这个蚂蜂窝。我只晓得多年过去，魂归庙，鬼归坟，有人抓住机会迅速地累积了资本，人家做得合法合理，合乎道德，这个过程高调还是低调并不重要；有人很是快意地吃了个鱼中断，卖房交割时还跟买家闹了点不愉快，几年下来接盘的买家收获了沉甸甸的CP，相信早已释然不再纠结；当然也有人光看别人吃肉自己连汤也没喝着一口，如今还租着房子苦哈哈地巴望着房价腰斩。 最大的风险是不敢承担任何风险，眼铮铮看着奥克兰的均价突破100万，眼铮铮看着经济从目前相对萧条Booming到另一个顶峰，眼睁睁让利息从4%白白涨到8%而无所作为，眼铮铮看着NZ台面上这些政治人物白天信誓旦旦要打压房价，晚上偷偷在被窝里数钞票 废话说了一堆，有用的就三个字：买买买 免责声明：以上仅属个人观点，不构成投资建议。 评论 菜鸟 评论 童鞋你解释的太透彻了。。。 评论 这样不好，说的含糊点就行了，这么说成免费上课了，增加了我们竞争对手 评论 你解释得相当出色，不过我有两点想说： 1. 这一轮奥克兰地产牛市可能已经透支了未来几年奥市房价的上涨。假设（仅仅是假设）今年奥市房价见顶， 那么未来5年房价有可能是滞涨， 这样现在买投资房的话， 就无法实现今后几年内每年8%的capital gain. 2. 我不知道你是怎么向银行要RC的， 我每次申请RC结果都不理想。 虽然银行认可我是他们的优质客户，但每次申请RC的理由他们总觉得牵强。比如， 2014年我说我要买一艘游艇（瞎吹的， 根本不会买， 只是想拿点RC）， 申请30万RC，可银行觉得我账户上有好几十万存着， 为什么一点不用？最后只批了10万。 评论 "80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。。。。。" 关键是后5年能否年涨幅8%？能达到这个水平，才有平均每年资产可增值6万4这一说。 总而言之，看多的看23楼的，越看越有信心；看空的看楼主的越看越谨慎。 评论 你才真的应该被赞一个！ 评论 算了半天也不及政府出台一个新政。所以根本没用 经高人指点！终于明白为什么南岛的跌跌党突然新西兰自从妓毒撑黑历史被挂在热门推荐后，妓毒撑撸色们吓出一身冷汗夜不能寐！疯狂忽悠竞争者！避免其他买家影响自己北岛购房逃离魔窟计划！ 评论 大胆！基督城卢瑟每周单单吃定存利 ... ONE ROOF吹鼓手Tony Alexander居然变成了大空头？新西兰https://www.oneroof.co.nz/news/t ... call-it-quits-45557 这个文章写的如此绝望，和他5月之前的风格是360度大转弯. 才一个月，新西兰经济就奔溃了？ 才一个月，才意识到CASH FLOW的重要性？？？？ ... 震惊！原来倒灌党全都偷偷买房了！新西兰某倒灌党大V竟然亲口承认自己已经有房了！宣传裸斩就是为了自己下一套投资房抄底！最可悲的是本打算买自住房却没主见被人当枪使最后还说声谢谢啊。 评论 刚需一直都存在，无非 ... “卖不动又买不起”！新西兰房市陷入僵局新西兰拍卖活动似乎正在进入冬季节奏，过去几周，奥克兰地区的参拍房源数量处于持平状态，流拍房源较多，整体的成交率在29%至33%之间。Interest网站统计的最新数据显示，截至5月23日晚上 ... 银行也纠错？改变短期房价预测新西兰BNZ drastically lowers house price forecast, says market had 'false start' 这个时候突然意识到了问题所在？之前不是四大行天天喊今年增长2-5% 吗？ 才一个月不到就出来承认错误了？ 评论 The predictio ... 求指教：关于房贷利率重新锁定新西兰谢谢了先~~ 房贷一直放在ANZ六七年了。下个月需要重新锁定房贷，请问明白人，是到期之前自己选择一个ANZ的一年期（目前好像7.14）？还是找贷款中介选一个ANZ的？ 或者，请贷款中介帮 ... 有人帮忙解释这个房子CV这么高、为什么卖这么便新西兰https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/search?search_string=31%20McClintock%20Road 评论 菜b才看cv，商场如战场，价格从来就没有一个定数，都是双方博弈的结果，附近销售状况，房产本身素质，大 ... 各位房奴兄弟，我向大家解释一下央行为啥必须新西兰1) 保汇率 欧美国家 没有工业，没有产业链，90%的产品依靠进口，汇率直接 决定了通胀率，这个与中国 相反。所以保汇率 权重很大。 2）货币超发+涨工资 印钱多了，工资高了，会推高 ... 利率不变，准备加息新西兰https://www.interest.co.nz/economy/127861/reserve-bank-has-left-official-cash-rate-unchanged-55-noting-domestic-inflation-slow 奄奄一息，仍要加息 评论 希望真的能加息，早死早超生。 评论 刁民！妖言惑众，煽乱房 ... 811个月定存涨到了6.4%新西兰另外MILFORD ASSETS MANAGEMENT还有一款旗舰产品，不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER。 是INVESTMENT FUND， 连续十年稳定增长。 10年收益164.02%， 年化收益率是14.02%。如果家里有老人的，你懂 ... 都说房价房市爹爹爹新西兰但我看基督城房市很好呀 很多再盖 wigram mall旁边已经开工 几十套貌似卖掉了大部分 评论 基督城房价低，付了20%首付以后，贷款也就50-70万，基本没有压力。奥克兰这几年买house的，随便 ... 2022/2023年买入的投资者，将在7月1日后夺门而出新西兰利润还是有的，他们要跑路了，在现在LISTING中看出门道的自然也就看出来了。2年拦不住他们，守着微薄的利润开始跑路。 评论 有利润？你把我的收了吧 评论 没有利润的，你就慢慢守 ... 请教关于City的公寓新西兰孩子要去city上学，想买个小的apartment，但是听说很多apartment都有问题啊，漏水什么的，还有产权都是租赁的， 有没有过来人分享一些信息呢，能不能买，哪个楼盘省心一些，或者还是租 ... 20182023新西兰人口增加了6%,住宅增加了9%新西兰也就是说5年间住宅增长的速度比人口快5%,作为2019年买了一个大地破房的人，看到自己的资产过去三年缩水这么多，我也很痛心，但有什么办法？经济规律不可违啊。 https://www.interest.c ... mlgb的联储和央行新西兰文中说的服务性通胀就是我们所说的NON TRADEABLE INFLATION 所有国家都这个样子，主要是中央政府和地方政府效率低下，导致地方债务常年堆积，必须涨RATES来增加营收，不然地方政府怕破产 ... 不谈房，就说说不跟风美国的日本新西兰这些东西太高大上，草民的我看不懂 评论 砖家说了 崩盘又要开始了，坐稳了 定存什么的，锁在最高点，或者找剑客买基金。 妥妥活镰刀，等危机过去，全球都是优质资产。 哈哈哈哈 ... 想不想买成功企业家的房子，入手好时机新西兰https://youtu.be/twU1eU1u8V4?si=ThufoWrUXfj6bOa4 八富老板卖自住房了，好时机入手北岸，毕竟现在3b不贵 https://mp.weixin.qq.com/s/KoFcMKLdZ62QACFf5uZIUQ 评论 不买，买了M基金+50年定存组合。 直接躺平 评论 ... 出租房市场也饱和了，下半年租客也不好找了。新西兰还是数据说活吧， 现在奥克兰trademe的出租 listing已经 5278了，两周前是4897，半个月多了300多的listing, 小红书上全是要出租房子的中介和房东，卖不掉的房子就转到出租市场，这样只会让 ... 怎么知道附近房子卖出了多少钱？新西兰怎么知道附近房子卖出了多少钱？怎么估算自己的房子在当前能卖多少钱？有什么网站可看吗？ 评论 realestate.co.nz。找个中介最直接，因为房子之间差异很大，一般人不明白，你自己估 ... 重磅！重磅！重磅！DTI来了新西兰https://www.interest.co.nz/personal-finance/127974/reserve-bank-says-banks-will-have-comply-new-dti-rules-july-1-while-loan new DTI the banks will have to adhere to: 20% of new owner-occupier lending to borrowers with a DTI ratio over 6; and ... | |||