新西兰咨询个crosslease变freehold的事
在新西兰
两家crosslease。买房的时候，卖家承诺交割日前会变成freehold。签合同时这个是口头协议，合同里只有一条交割日选项提到了变freehold。
但后来卖家说邻居又不同意了，变不了。说邻居后面也要卖房子，担心我拆房子改造什么的影响他卖房。
卖家提议说resource consent已经有了，让我正常交割。等邻居卖完房，他去和下一家谈变freehold，费用都由他出，留2万块在信托账户里。我说可以给他个期限到今年年底前变完。卖家那边要1年时间。我觉得2万块有点少，想要5万块。卖家不同意。
我想问问有什么可以做的措施吗？谢谢。
评论
虽然不懂 但我听起来怎么都感觉那个卖家在骗你·
评论
为啥非要变呢？
评论
我覺得賣家有點在騙你了
但后来卖家说邻居又不同意了，变不了。说邻居后面也要卖房子，担心我拆房子改造什么的影响他卖房。
卖家提议说resource consent已经有了，你查看過Council 記錄沒有? 如果同一地的鄰居甚至不同意 council 怎麼會發resource consent? 樓主先去Council求證一下再說
让我正常交割。等邻居卖完房，他去和下一家谈变freehold，费用都由他出，留2万块在信托账户里。我说可以给他个期限到今年年底前变完。卖家那边要1年时间。我觉得2万块有点少，想要5万块。卖家不同意。 交割既然都完 房子已經賣了 他也收錢袋袋平安了 還會和你跟下一家談? 你不會那麼天真吧？ 既然他說 consent 都已經批了 還要談什麼? 既然是他和鄰居都申請的分割 那更新車道水管這些consent conditions 的成本至少應該是兩家人平均攤分 現在就指望鄰居一家人全付? 你覺得合理嗎? 那他(或者你作為新房東)那部分呢? 還有 變freehold 這些工程費用不少的 你確定幾萬塊就能搞定? 還才兩萬?!
你這個賣家真的信口開河得厲害啊
评论
请问一下，如果两家都同意，crosslease 变freehold要交多少钱啊？不准备造房子什么的，就是分割一下，大概的，在奥克兰西区，每家要出多少钱给政府？
评论
你說的是申請費和development contribution (DC) 費用吧? 申請費council 網站就有啦 DC則很難說啊 因為你不是再多做一個新unit 貌似或者甚至不用?
评论
老实说我觉得不应该砸买卖房产的中间搞这么些复杂的事情。。。。
crosslease自住的话根本没影响，没必要非变freehold
你与其要求他一定要变freehold，还不如因为他是crosslease好好砍价。。。爱卖卖，不卖算。。。。。
你这样处理的话，后手太多了，以后有的是你麻烦的事情。。。
评论
变freehold还要看地下设施符合不符合标准，有时候不一定只是面积要求还有设施那些，最后砸了钱是不是真的有益都不一定吧
评论
稍微看了一下，还挺麻烦的，估计你是被忽悠了，或者卖家也是被别人忽悠了。。。
Conversion of Cross Lease Title to Fee Simple Title
Background: Cross Lease and Fee Simple Titles
Cross leases were a popular form of “subdivision” going as far back as the late 1960’s. In the earlier cross leases there was often no distinction made between common areas and exclusive covenant areas.
Drainage was generally combined and kerb discharge for stormwater was common practice. This cost effective form of service provision ensured the continued popularity of cross lease developments amongst property developers.
With the introduction of the Resource Management Act and resultant district plans, Councils started to impose more rigorous controls on cross lease developments. In some instances reserve contributions were being charged. Drainage rules were brought in line with those required for fee simple subdivision by mid 1990. This brought virtually all cross lease development to an end.
When undertaking a conversion to fee simple title, there are three issues to consider:-
1. Planning
2. Services
3. Contributions
Planning
Cross lease “subdivisions” from the 1990 era are likely to comply with Council planning requirements for parking and open space. Covenant areas were generally fenced and it is not likely that there will be any issues creating the new fee simple boundaries to reflect the previous covenant areas.
Earlier cross leases will often not comply with current planning rules. Councils generally accept the situation as existing and accept that the conversion of the cross lease to fee simple does not introduce additional effects.
Services
It will generally be the expectation of Councils that services are upgraded to current subdivision standards. This can often be costly depending on the location of Council services in the area and the style of drainage that was used for the cross lease. It should also be noted that different Councils have different service requirements.
Some Councils require all overhead utility services to be replaced with underground services. Again, this can be a significant cost.
It is unlikely that a common driveway being 20 – 30 years old comply with Council requirements for joint driveways. Depending on the condition of the existing driveway, there may be a Council requirement for replacement of the driveway.
The combination of drainage, driveway and utility services costs can easily outweigh the benefits and increased value that a fee simple title will create.
Contributions
Early cross lease developments attracted no contributions. Because the conversion to fee simple is not considered to be “development”, no contributions should be payable. The one gray area is that of reserve contributions. In some instances, Councils started charging reserve contributions on cross lease developments in the 1990’s. Where no reserve contribution was charged, it will definitely be payable upon conversion of the title to fee simple.
Conclusion
Upgrading a cross lease title to fee simple title will generally enhance the value of property. Associated costs can in some instances offset the enhanced value. It is important that proper due diligence is undertaken prior to proceeding with the conversion process.
We advise that you contact RPC Land Surveyors to assist you with due diligence or the process of converting your cross lease title to fee simple.
By Andre Conradie - RPC Land Surveyors
www.RPC.co.nz
Source: The Property Investor Network
评论
卖的时候他说能变，我当然就变咯，钱都是他花
评论
谢谢回复！
resource consent 应该已经有了，他给我的材料里有划分好的两块地的勘测图，council也已经批了。费用卖家说都是他付的，这个就无从考证了。
我问了一下律师，应该是现在需要邻居签字去变title了，邻居不签字的原因。这个解释合理吗？
现在买我肯定是要买了，房子挺喜欢，就算crosslease也买。我是不是要找他把已经批准的resouce consent要过来？后面只要邻居签个字就可以变title了？
评论
我以后主要也想改造下房屋，变了富力厚德我就不用找邻居签字什么的那么麻烦了。
评论
总之你这个交易将来可能后手很麻烦，除非你就算是CROSSLEASE也愿意，或者将来要补多少钱你都干，否则真的要慎重
供参考
评论
那好像也要看你怎么改了吧，有的应该还是需要邻居签字的吧。
评论
就算 Council 真的批了 之前都說過 這只是過程的開始 真正要變成freehold title 你需要將水管/車道等都 upgrade 甚至可能要付development contribution - 而這些都不便宜的 沒聽過什麼簽個字就變title 的說法
樓主你到底看過這個resource consent 沒有？有兩塊地的勘測圖不代表就分了啊 上面有市政府Approval 加consent 號碼蓋章嗎？ consent文件通常有大堆conditions 的 你看過了嗎？你理解內容是什麼嗎？ 不要信這個賣家的一面之詞了 自己去council 問吧
评论
我昨天找vendor把recourse consent要过来了，确实已经批了。卖家也保证后续所有费用都由他来承担。我的感觉是他应该没在撒谎。
现在他的邻居提出让我在freehold title上注册个条款，让我在未来保证这块地上只有一栋房子，这块地1030平米，目前6A是分不了的。但是将来的事谁也说不好吧，这个我不能答应吧？
我不知道他邻居有什么问题，我已经答应他知道他卖完房之前我什么都不会做，我是准备自住，后续还跟他有什么关系呢？
评论
OK 所以你確定你已經看過那個分出來的subdivision consent了？你全付錢了？
1030 Res 6A 就面積來說是可以分的 （750就可以了）除非你分出來那塊沒有這麼大 但 Unitary Plan 就有點難說 本來我想問你UP 下面是什麼zone 的 不過貌似你是不會知道的 可這才是影響你將來能不能分的主要因素
评论
邻居的point就在于
如果你能保证将来只有一套房，他就同意改成freehold
不然他就死咬着不肯改，leasehold你别说再建一栋，给外墙刷个新颜色都未必可以。。。。
但你又说consent已经拿到了，那为什么还要邻居签字呢？
评论
不好意思，我说错了，是2B。
我刚查了一下你说的UP，我这个zone是SINGLE HOUSE，我也不了解是个什么意思。
评论
据律师讲是对方现在不签字去变title，所以你拿到了resource consent也没办法。
评论
就是独栋区，一块地只能一个dwelling所以说在新的规定下，分割完了之后你也只能有一栋房
除非你现在就可以建，然后赶在up通过之前完成。。。。。
评论
让律师找他多要点钱
去跟新邻居谈
评论
这样啊，那我了解了。那加不加这个条款到title里有什么意义呢？邻居到底想啥呢。
评论
LZ怎麼會不知道鄰居想什麼，鄰居不想付錢啊。你現在只是有了consent,之後走水管，如果drive way不合要求還要修drive way, cross lease對boundary line 還有要求，小了挪fence，大了挪房子或者從新劃分。一般改free hold至少要5萬左右吧，每個房。鄰居會有這麼多cash備在這邊麼？如果LZ直接對鄰居說，費用你不用管了，我全包了你看鄰居會不會答應，變成free hold鄰居的房少說也要漲5萬以上。如果鄰居簽了字，之後你改完問他要一半費用他拿不出來怎麼辦？
评论
太逗了
刚才朋友建议我直接跟邻居谈去，他不同意就告诉他准备上庭 - -#
还有朋友建议我在邻居open home期间开party，这样他死也卖不出去 - -#
评论
这个很复杂。。。。。。
评论
申请 resource consent的时候是不需要邻居同意的，但是 resource consent下来后 里面有 条件必须邻居签字后才可以独立的分出来。