新西兰〈〈=阿海的投资秘诀和身边例子=〉〉
在新西兰
周五有点闲,就写写最近想到的一些灵感吧。
曾经也有不少朋友/网友问我的秘诀是什么,其实秘诀也没有什么特别突出的,但总结来说,我的秘诀就是:
1)天时
2)地利
3)人和
1)天时
其实最最最重要的就是买入的时机,英文叫timing。抓住这时机了,就算不怎么懂房地产,都能赚钱(有些例子我接着分享下你就知道了)。
我是2010年开始投资的。 那时候真是黄金时候。
中区unit那时基本上除了双校网DGZ的,也就20-30万之间。 Mt Wellington的普遍也就20万初,Sandringham的也就20万高到30万中不等,租金300-350之间,回报率就算不加房间都7%+。当时我师傅的徒弟,也就是我同学们买的都7%+回报,那时本事点的就买那些能加房间的做成8-9%+回报。
而且当时市场不活跃,很多人还看不起unit,导致unit市场非常适合初入投资者,买的也便宜,容易add value做no-money down短期就能把投入的首付和装修费拿回来,真是黄金时段
2)地利
基本上投资在奥克兰中上的地区就是稳赚的,只是赚多赚少的。这我就不多解释了,BNZ头号经济师Tony Alexander最近的Sporatic评论就说了8个奥克兰稳升的原因,大家google下就能找到。
为什么要投资中等或中上的地区?因为这些地区自住者更多,房地产价格都是自住者提高的,所以投资好的地方自然更多增值,银行贷款也容易,特别是市场不好的时候。而且市场不好的时候自住者多的地方房价能抗,不容易下降。洋人总说location, location, location,这是对的。
3)人和
人和呢,90%都是看自己的了,看自己的本事,胆量,和操作。本事当然是看自己的知识和经验了,有这两自然胆量也高,有胆量才敢出手,特别是市场不好时大家都恐慌的时候,通常都是老手有胆量的投资者在拼命买赚大钱。操作呢就是怎样用最少的钱买到最多的房子了,例如no-money down策略等。
如果是新手,那有个成功的师傅带那就是最好的了。
之后的10%,那就是看你身边的团队了,例如会计/装修工/水工/中介等,这不用多解释了
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例子嘛,写着写着觉得累了,就举三个例子吧:
1)Ron Hoy Fong的学生们
现在师傅有300个学生吧,大部分都是夫妻组的,基本上加入1年以上的都买超过3个房子的,10+个房子以上的学生都有20-30个,我也只算头90%而已,比我房子多的多的是,只是不来skykiwi而已。
2)同学F
F是一个很好的例子。她比我早加入,马来西亚女士,目测大概40岁左右吧,人挺好的,非常节省,单身,收入也不高,现在好像还开着辆80年代的Honda Civic。
如果大家跟她聊天,绝对不会知道原来她有8-9个投资房的。
她不算很有头脑的人,但她就是因为抓住了天时地利人和这三点,更重要是遇到了我师傅,然后就能买就买,现在就基本上可以退休了。
当时09年末还是10年初她开始时好像才有4万现金呢。
3)同学J
J也是工程师,比我年轻,当时是2010年初加入的,比我加入早。
他当时没钱,第一个投资房是用几张信用卡凑的,够神吧?
第一个投资房是个单层砖瓦在School Road,Kingsland,地点太棒了。接着在Lynfield离海边公园50米的买了个unit,地点太决了。
可惜两三年前追一个香港女生跟她跑去南区买投资房开发卖房了,把之前的都便宜卖给同学。。。
现在跟另外个美女结婚了,好像也开始转回中区了,也算个成功例子吧,特别是跟他一开始比起,但如果他一直坚持投资中区,成果会更好。
4)J和T
J和T是我身边朋友,真名就不透露了,他们是13年找我帮他们忙的,也算我的独门弟子吧。他们13年时有自住,工作良好但也不算高薪。
13年三月他们开始也投资unit, 第一个就买了sandringham一个2楼的2房unit。上市时要价29万9,简直就是个SB卖家,中介洋人的也是SB,分明就是赚了佣金就走人的,根本没跟卖家争取最大利益。那么低的要价当然上市当天就4-5个multi-offer了。当时我就叫他们出30万零1千,比asking price还高。最后他们真的买下了,装修花了1-2万,估价马上就38+万,稳赚而且unit租380/周,地点也十分好,买的够好的
接着ellerslie一个P打头的静街上楼下的一个2房unit, 也是需要装修的。当时拍卖时没什么人抢,好像30万初就拿下,装修完了出租380,估价估计接近40万了,毕竟ellerslie好区嘛。
到了4还是5月这两个装修完出租了后他们在onehunga找到一个两层的unit,当时租客租金已到420一周omg真的难以想像当时13年能有租客租那么高! 最后35万拿下的。唯一不好就是因为有bodycorp,洋人自住的物主多,要求多多想升级这个升级那个自然管理费不低,但至少保养的很好,容易出租,增值也好。
到了13年底了他们要给孩子打算了,就找到一个小学区里的一个单层unit, 好像30万中买的吧,室内大加了个房间,地点好啊。
13还是14年弹药也差不多了,但运气还是很充足啊,找到Avondale好街上的一个单层砖房unit, 竟然30万都没过就买下了,超值! 唯一缺点就是难租点,因为邻居不在奥克兰空屋了,而且avondale可能岛民也多吧
最近在西区某好校区里买了个大地的打算自住,可以像Lease哥所说的静坐等收结果了哈哈!
L&S从13年3月开始,现在一共8个房子了,操作的很好,抓住了天时地利人和,恭喜恭喜!
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以后有空再补充吧,身边成功例子太多了!
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sha fa
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支持一下豆腐大军
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说的很快准狠!赞一个!明天再加分!
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300x1W(保守估计)。。。300W,哇不错哇,比买卖房子省心
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很多是夫妇啦,赚的是不少,但太累了。
赚的多的是property tutors,好多不良feedback,每年学费3万+,有几个学生最后还是找我师傅了。。。
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mortgage 那麼多,也很累吧。。。。
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谢谢阿海分享。身边多几个象阿海这样的朋友真是一种福分啊。虽未谋面,不过在天维大大受益也是一种缘份和幸福。听君一席话,胜读十年书。希望阿海再接再厉,为大家指引方向,继续向前进。
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投资者的本事不是看谁房子多或equity多,很多时是看谁贷款多。
因为贷款多才能显示投资者的真本事。
没本事是贷不了多少钱的。
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我身边的朋友本事的倒不多,很多这两年才买了自住,毕竟每个人情况不一样。 当然有本事的像L&S, Woody, Frank,半斤1979等还是有的。
还是我师傅下的学生比较牛比,都已经脱离买自住的阶段了,都想着怎么投资早点退休。
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前几年能买的也都买足了,要知道,我是工作1年半,自己存钱,家里没给1分钱买的房哦,至今家里都没给什么钱,工作7年。
每个人情况都不同,我朋友在这1年100w 的房都买了3-4个了。。。
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没事,下次低谷要帮忙的跟我说声啊
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写得比较实在。确实赶上好时候不需要什么技巧,只要不买leasehold和漏水随便买现在看都是赚。其实现在也一样,只是难度风险比那时大了。但几年后看还是可能赚。
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能借钱么?。。。。
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我就想说一句!—— 钻戒真大!
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我只出力不出钱
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朋友圈里的就别透露了,低调低调
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那也行啊,嘿嘿。。。我在憋大招呢
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当时其实就看谁能以最少的资本条件买最多的房啦。
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你老说你没弹药贷不了款,我就没给你再出主意了。。。
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签名头像里的拇指换成小指比较霸气
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低谷的时候你叫唤很少人听你, 损你的倒是很多。
不过这个世界就是这样,否则就不会只有少数人赚钱了。
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我貸了200w就算現在的cashflow 夠過活我也覺得很危險,所以這一兩個月會減到貸100w左右
能貸多小或許是本事,但是也要計算down turn的風險啊。
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没关系,一般我都会先帮身边朋友的,有空再帮网上欣赏我的网友
那些损我的,不算什么啦,propertytalk上有几个老头不一样针对我?我不一样和气跟他们评论?
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反正说什么都会被损了,会损失才是他们的损失。。。。
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说得很对, 我现在的LVR只有30%, 这样即使房价下跌一半, 我的LVR也才60%。
而如果现在LVR就80%了, 那来一次崩盘那就真的扛不住了。
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get over it。。。啥时候更新下你的帖子?
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我計算了一下,我現在的LVR 在70% 在右,所以我覺得我的loan需要減少了。
沒有需要把自己的額度都用盡吧。。。。
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目前市场还有1-2年升,到时你的LVR就60%或更低了,我不建议你卖房。
当然如果你cashflow实在不好那另说。