新西兰租房合算还是买房合算?
在新西兰
租房合算还是买房合算?有人说租房合算(参见新闻:Westpac银行: 利率持续上涨,租房比买房更合算),有人说买房合算。现在我来计算一下,到底世租房合算还是买房合算,什么样的情况下租房合算,什么样的情况下买房合算。
假设现在你有50万,买一套50万的房子。按照过去20多年的经验,房价平均每年上涨7.6%。这个可不是笔者的估计或瞎编,而是根据REINZ的房价指数计算得出。1992年,REINZ公布的奥克兰地区的房价指数为1000;22年后的今天,奥克兰地区的房价指数接近5000。计算可知,平均每年上涨了7.6%。
现在买一套50万的房子,根据过去22年的经验,每年上涨7.6%,10年后的价值是104万。
如果租房,把这50万存银行,按照现在的存款利率,五年期存款利率为5.5%(现在ASB银行的挂牌利率),10年后连本带利85万(854072.22)元。同时,租一套50万的房子,按照现在的行情,周租金在450元左右,年租金2万多。按照过去20年的经验,房租平均每年上涨3%(根据新西兰统计局的资料,过去一百年,物价平均年上涨4.4%,参见:从1英镑到151纽币 新西兰物价100年涨7500%),10年后,每周的租金为605元,年租金3万多。十年内一共支付了30万元的房租。50万的存款本息85万,扣除30万元的租金支出,还剩55万。如果考虑到资金的时间价值,从每年的利息收入里面扣除当年的房租,则10年后50万的存款本息合计还是50万元。
同样50万元,一个人买房,另外一个人租房,把钱存银行。十年后前者的资产是104万元,后者的资产是50万元,两者相差了54万元。买房合算还是租房合算,一目了然。
上面只是为了简便计算,实际上,买房每年有1500元左右的地税支出,还有一些房屋维护支出。如果扣除每年1万元的地税、维护费用,买房者的净资产并没有100多万,只有90多万元。
有50万元的人毕竟是少数,大多数人没有50万元,只有10万元,够首付,该买房还是租房呢?
可供选择的选项有两个:
一,10万存银行,租房,每周500元的租金支出。
二,10万首付,贷款40万,买一套50万的房子。根据现行的贷款利率,每星期利息500多元,基本等同于租房的租金支出。
不论是租房还是买房,每周都要付500元左右。不同的是,前者付给房东,后者付给银行。十年后,前者的10万元存款,本息合计是17万元,后者的房子升值到了100万,其中的20万是首付款部分升值,剩余的80万是贷款部分升值,扣除40万元的银行贷款,资产净值是60万。结论完全一样,还是买房合算,收益比全款买房还高(银行贷款部分带来的收益)。
什么情况下租房合算呢?
笔者认为,只有当房价上涨速度低于存款利率减租金房价比率的时候才合算。
数学公式是:
H<D-R
H,房价年上涨速度
D,存款年利率
R,年租金/房价比率
按照现在房价每年上涨7.6%的速度倒推,只有当存款利率大于10%,租金房价比小于3%的时候,租房才会比买房合算。如果是贷款买房,只有当贷款利率高于12%的时候,租房才合算。
说远一点,中国房价很高,租金不高,很多人说中国房价有泡沫,笔者根据上面的公式计算,买房是合理的投资,并不是泡沫。
过去10年,北京、上海等热点城市的房价上涨了10倍,平均每年上涨25%。普通城市的房价上涨了7倍左右,平均年上涨20%。而中国的房租相对于房价很便宜,年租金只有房价的1~2%。如果单纯用租金房价比来衡量,确实是租房比买房合算,但如果考虑到房价快速上涨的因素,租房远远不如买房合算。
如果今后十年中国的房价基本持平,不涨不跌,存款利率维持现状,则租房比买房合算,预料房租将快速上涨,年租金房价比将攀升到5%左右。
不过不用悲观,佛罗伦斯过去300多年所有的房屋交易记录都还保存着,经济学家对这些资料进行了深入研究,结论是:长远来说,房价平均每年上涨3~5%。
由此看来,新西兰过去20多年的房价上涨,属于快速上涨期,一半因素是物价上涨,另外一半因素是外来移民推高房价。
想一想从1949年建国到1980年,北京的房价30年不涨(可惜我们没有赶上那个时候),日本过去十年房价一直下跌(可惜我们不在日本),也许再过20年,新西兰的房价不但不涨,反而会逐年下跌,谁能说准呢。
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好像很久以前就有报导说了租房子比买房子好
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依据是什么呢?
我说买房比租房好的依据是过去20多年的房价变化数据,现在的租金、利率。
没有依据,空口白牙说买房好或者租房好,都是忽悠。
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有理有据有营养,好帖子!
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很有趣的话题,占贴观战。
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租房无期限,活到老租到老。
买房供贷款有期限,最多30年,就解放了。
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想象一下你七老八十啥也干不动的时候还要为每周的租金发愁。
年轻力壮能赚钱的时候不买房什么时候买呢?而且租金会越来越高,而还贷数额是越来越少。
简单的数学不会算吗?
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如果贷款利率很高,比如高达10%左右,而房价长期维持不变,那时买房就不如租房
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只要买的起, 有一定资金过冬,绝对买。
说得简单点,因为买房的话可以在一段时间之后利用房子增值的部分再压一个。然后再压,一直滚雪球那样滚下去。一个房子7。6%每年,两个,三个,四个7。6%,15,20年之后,和存钱比起来就完全不一样的看法。。
纯属个人意见。不代表银行立场。。。。没有要和分析师打仗的意思 高层们要是看到,别找我麻烦啊。。
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你说的情况之一可能会短期内出现,之二历史上未出现过,而且将来也不会出现。
你假设的时候自己相信吗?还是你过于保守,甚至悲观?ps:你说的长期是30年吗?
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我说的长期是十年左右。
不能说历史上没出现过房价长期不涨。日本的房价就是例子,十多年了不但不涨,反而持续下跌
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你说的滚雪球,前提是房价增值。如果房价不涨反跌,就不可能实现。日本的房价就是例子,过去20多年一直在下跌
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但是日本的贷款利息是多少?有房价跌反而利息长得吗?
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虽然不是很懂,但是,很明显的错误,房租是递增的,况且不可能都是整租,比如一个人其实就只要租一间,另外就是房价不可能30年一直长,中国房价也才长了10年就开始放缓,人口老龄化了以后房子需求越来越少
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长期看,把钱放股市最合算。股市回报率比房市高的!这里不包括中国的畸形股市和楼市
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当然我的判断会有错的可能。
但是我觉得日本和这里没有可比性。详细的原因就不一一列举了。。
大家都有不同的观点,百花齐放,这是好现象。大家继续讨论
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股市可以贷款买股票吗?房子可以借银行的钱买呀。
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房租是递增的呀,我在帖子里设定的房租递增幅度是每年上涨百分之三。
一家人住一套房子很正常,不可能都是单身,可以把房子分租出去
房价在过去20多年一直上涨,我是以新西兰过去20多年的实际经验,预估未来十年。
对中国房市,只是顺便说了一句,不是重点
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长期看,多长算长期?
股市的长期投资回报率是多少?
请用实际数据说明,没数据没说服力呀。
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整租分租都是要长价淂
中国只是阶段现象,你以为国人以后不生娃了? 这不城市二胎刚放开,农村找放开了
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我能问一下 lz是开发商吗?
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是打酱油的
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投资房再次,但一套自住房那是必须的。
让那些鼓吹租房好的砖家们去忽悠傻瓜吧。
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股市可以贷款的!根据不同的股票,借的比例不等!象telecom的股票抵押,可以贷出80%
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说的一点没错,就是自己判断今后的十年到三十年是那种情况发生的可能性高了
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股市的回报率是最高的,跟债券投资,房产投资比较!这个是之前的科研报告,读金融的人应该都看过了
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不一样,你先要有telecom的股票啊,不能先拿出10万现金,买40万的股票,然后再抵押吧
房子可以啊,先拿10万,买个50万的,抵押给银行,过点时间房子如果涨了还能套点钱
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要看具体情况,有时候租房更好。
如果存贷款利率高过百分之十,买房不如租房,应该租房,不应该买房
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可以的。现在有这种融资了,用10万现金买telecom股票,然后用这股票贷40万再买telecom!就是20%的杠杆!外汇市场是2%的margin,借98%的!
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你说的是"有时候"+"如果"。
我说的是长期,一辈子。