新西兰虐心的卖房过程：强烈抱怨一下律师，讨论一下

在新西兰

前几个月卖了一套房子，以前光买房，没有卖过，没想到卖房过程这么虐心。新年没事打算写下来抱怨一下，另外知道这里很多中介在，想和中介交流一下。

先强烈谴责一下这位律师！太！差！了！

我们大概2005年就通过同事介绍找到的她做family trust，洋人，工作在parnell老式英国古典装饰的办公楼，60多岁，身着高级定制精心搭配的服装，带着精心挑选，夸张的配饰，脸上浓妆艳抹，又高又细的高跟鞋走在古老打磨的木地板上咔哒咔哒，无形中就给人一种强势的压力，我这个中国封闭的北方小城出来的，天天球鞋素面朝天的人，虽然比她年轻不少，一见到她，立刻相形见拙。完全不是同一个世界的人。

当时据推荐人说她做family trust很专业，价格也不贵。后来买房，都要放在fmaily trust里，也一直找的她，无所谓好坏，就是给看看文件而已，买房收费1300左右。后来华人律师多了，据说华人律师收费800，我们也没有换，只要她做好就行。

这个房子是我们自己买地建的，本来打算是建好自住的，所以买地直接就放在fmaily trust里面了，后来建的过程中发现条件不允许搬家，所以建好就卖了。

买家很快就找到了，买卖双方签了合同，律师也是trustee，也需要她签名，以为很简单，但是没想到她拒绝签名，发了封枯涩难懂的邮件给中介，中介也稀里糊涂，直接pass给我们，我们英文半文盲，而且她说的都是法律术语，没看懂，只知道与我们给出的warranty有关。按照我们猜的意思，让builder又出了份warranty，她还是不签。买家也着急了，派了他们那边的律师和我们的律师讨论，两边的律师你来我往，互相挑刺，吵的不可开交，对方律师据说是专门精通building law的，居然添乱，质疑我们没有建房许可。怎么可能我们没有许可就建房，不是找死吗！

我们买卖双方和中介，反而被晾在一边不知道他们到底吵什么，律师也不和我们解释。我们说要是不满意builder给的warranty，那我们付钱请律师您自己写一份，我们的builder同意照着抄一份，她也不理，总之不签不签就是不签！

很快一周就这么过去了！那个时候已经是10月底了，新的政府法令已经开始导致市场冷却很明显了，第二周open home卖掉的房子签的合同。拖到第三周的open home, 一个看房的人都没有了，我们急坏了，周一又到了，给律师打电话问她到底要我们怎样做她才肯签名，她就反反复复很关心我们的样子说她不签是为了保护我们的利益不受损害-我想骂她的心都有了，我们辛辛苦苦建的房，背着上百万的房贷，卖自己的房子，凭什么你一个外人卡在这里，你究竟是害我们还是保护我们，真后悔当初把这个房子放在family trust里面。自己找麻烦。

另外一位中介告诉我，一些洋人老区的洋人家庭，很多房子都是放在family  trust里面，律师做trustee的，辛辛苦苦卖房却被律师搞黄的事情时有发生。

总之新的一周，还是两边律师你来我往吵，说着枯涩难懂的术语，好像是在打擂台看谁比谁强，主要是他们还不说人话，我们都不知道他们吵什么。我们和买家都很着急，两边律师吵架，发的每封邮件，打的每个电话，花的每一分钟，都是要我们付钱的！付给他们钱来害我们自己，我们就象待宰的羔羊。

这时候我问了几位相识的开发商朋友和中介，其中一位很有经验的中介提醒我们，律师这样做是为了保护她自己，因为她是trustee，所以卖掉房子，如果房子有什么问题，她也是要承担责任的。所以她一直拖着不签。她为了她自私的利益，不管客户的死活。同时又道貌岸然，拿些枯涩难懂的法律术语搪塞我们，真够虚伪的。

我们卖掉这个房子是因为我们现在住的房子有很大问题不能卖也不能租，马上圣诞假期了，如果新房也砸在手里，我们经济压力，只有我们自己承担。她拿到收费，不会管我们的死活。

明白这些，又一周过去了，另外两位想出back offer的买家都跑掉了。好在签约的买家特别想要这个房子，比我们还着急。合同没有正式签好，居然把定金给中介交上了。

周末立刻给我们这位律师写了封邮件，解释了这个房子，builder只是大包到jibbing，后面都是我们自己做的，所以我们愿意出warranty，一切后果我们自己承担，与律师无关。新的一周，周一中午给她打电话，她还是那一套不签是为了保护我们的利益的大道理，问她看过我们发的邮件没有，她承认没有看。直接电话里和她解释，还没有说完，她居然很不耐烦的直接byebye就挂我们电话了！

后来拖了3个多星期，她终于签了，她惹了这么多麻烦，绕了这么大圈，最后又回到起点。而且写到这里，我才发现，她究诘的warranty问题，我们的warranty里面有保护我们的一些内容，最后她签的时候，好像忘记把warranty放进去了。现在我们好像没有保护了。

她的故事还没有讲完，后面她又犯了很大的错误，她口口声声所谓的保护我们的最大利益，证明完全是胡扯！这个我放在后面和中介的一起说。

现在想想，这位律师，到底要多么有身份的高贵客人，才能得到你真诚的服务啊，我们真是高攀不起！

后面的虐心旅程可以直接看31楼。



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换吧。。。

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后面的建房，准备换了，就是纠结，我们的三个trust，都是她建的管理的，要是换律师，不知道她会配合交接吗？还是只是把trust留在她那里。

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                          然后呢？

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为什么把外人放在里面做trustee!

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在trust里面，可以选择找律师做 professional party做trustee，律师在这个trust里面只做专业的指导之类的，并不占股份，但是也要承担风险责任。

也可以夫妻/家庭成员自己作trust的trustee，但是每年好像要开会之类的必须有record证明你们的trust有自己按照professioanl 的程序管理过。--现在看来，一定要自己管理，不受置于人。

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配不配合不由她吧。。。

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别急，还有几个坎，玩的都是心跳。好在最后交割了。

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经历,真的不能指望律师做什么,除了当天的过户手续之外

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找律师做trustee这一点我也没搞懂，这不自找麻烦吗。律师的惯招就是把简单的事情复杂化好混水摸魚

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后来呢，后来呢。 楼主快更新啊....

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新鲜, 第一次听说, 但是到底怎么回事我觉得搂住讲的也是不清不白的.

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打个岔先讨论一下中介吧。首先我本人工作原因热爱销售，下功夫钻研过销售，也拿到sales 的文凭。另外我比较敏感心细，小肚鸡肠，又是玻璃心，追求完美。有时候别人一句话做的事我都放在心里琢摸一番，所以我想讨论一下我见过的中介，不喜欢的请跳过13，14，15楼。因为我们打算以后每年都建一套两套房卖，还会和中介打交道，有几个问题想和论坛里中介讨论一下。

好多年开始我们就喜欢看open home，前年买了块地开始每周末专门就去看新房open home。期间见识了各种中介。看open home的时候不光看设计用料等idea，也是挑我们卖房中介的机会，我把中介分成几个类型讨论一下吧。

a类型是华人中介最常看到的，沉闷型-见面打个招呼，有时候会夸下孩子长的机灵可爱，简单介绍一下房子情况。然后看的人看房，不问就不说话，不是很主动，很少找到话题聊一下，比较沉闷，无功无过。买家无所谓。

b类型是pushy型的，太想卖掉这个房子了，不停的夸房子多好多好，看了房就必须买，都指出有些地方做的不是特别好了，中介很轻松的就说，’没事，你哪里不满意可以改，很容易改的‘  怎么可能这么容易改，而且建房细节上这么不上心，质量上面买家也不信了，客客气气委婉的拒绝中介，中介立刻黑脸不理人了，要么直接挂电话...这种的中介房市好的时候是个房子就能卖掉，房市不好的时候摊上这种中介，对房子的印象也立刻大打折扣了。

c,对房子知识了解不多和不上心型的，自己感觉卖的房子很好，各种夸，看不到天花板上pop out的钉子头，刷漆刷的不好，墙面有明显的crack，沥青顶愣说成瓦顶...这种中介我不会感觉不舒服，因为他们是真的不懂，但是既然做卖房这一行了，最好就下功夫研究一下卖房的各种知识，包括建筑知识。遇到个对质量比较挑剔的，看到这些不完善的细节，可能就直接pass掉了, 如果是个懂行的中介，知道怎么应对买家的回答，心细的，open home之前提醒开发商完善一下，把crack的地方重新补一下...好上更好，更完美。

还有些新房open home，可能开放太久了有些脏，崭新的马桶里面粘着恶心的便便，这样就open home，中介的心该有多大啊，的确房子的清洁不是中介的责任，提醒一下房东，或者自己多出点力，在open home之前检查一下，收拾一下，（相比高额的中介费）不会费很大的力气的。这种中介，作为卖房房主我也不会选。


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d 型是不会说话型的，

1）一次去看别人的open home，一个附近的洋人跑去看房，给中介小女孩说'I saw a local working on this house'， 小女孩不知道是英文听不大懂还是不会说话，回了句‘builder is a Chinese’, 那个洋人以为她听不懂，又重复了他之前说的，小女孩也跟着重复了一遍她的回答。执拗的洋人再一次重复了他的话，小姑娘，哎，第三次重复了她的回答。两个人都够执著的，我在旁边听的很替这个小姑娘着急，何必反驳他呢，他都看到了。而且看房时间很短，交流的机会不多，一定要争取把每句话都说成‘有用功'，哪怕对方是看热闹的，走的时候最大程度给自己还有这个房子留个好印象多好。

2）我们自从open home，很多中介也来看，因为是新区的第一个卖房，地区的优点缺点都很突出，没有参考价格。其中一位中介看过，把她的名片留下，然后告诉我她在附近买了投资房，买的很便宜，但是房租收入很高。她摇头晃脑的夸了半天她的好投资，最后很肯定的给我下了个结论：没有学区，你这个房子卖不上高价的。扬长而去。MD，你这种中介，我才不会找你。后来我们这个房子的卖价，比她预估的，多了快20万！--这还是10月中旬，房市降温的情况下。

3）最塞心的中介 - 我们这个房子处在一个比较火的区的边缘，紧邻差区，最大的缺点是没有校区。优势是地高有景，房子之间不挤。将来潜力很高，已经计划附近建学校了。

我有个朋友，也在那条街上买地建房，自住的，他自己是中介。因为我们之前已经找好中介，所以答应他他可以带人看房。第二次open home结束后有个洋人来看房，房子已经锁了，准备给listing中介打电话看房，这个中介朋友迎出来提出可以开门带他进去看。

进门之前，这个洋人大概问这位中介，房子学区如何，你们自己的孩子在哪里上学。然后这位中介朋友答：这个地方没有好学校（区），我的两个孩子在xxx区（很远的地方）上私校，每年每人花我$5000的费用呢。---话音落下，看房的洋人连门都没有进，开车扬长而去...

巧不巧我老公就在旁边干活，他听到了，心里一顿乱马奔腾。这个扬长而去的洋人事后不死心，打电话问我们的listing中介，描述了这位中介朋友的话。我老公和中介都不是留声机，所以我说的不可能是完整的原话。但是听到这个，真的很堵心！

首先，连门都没有进就把人说跑的中介不是好中介！

其次，他自己不做好功课，这个地方虽然不在学区里，但是附近距离很近的一所学校是所很好并且不算太贵的私校，价钱比他们上的$5000一年的便宜，很多好学区的家长都送孩子来这所学校。我们本来买地建房打算住在这里就是打谱让孩子去这所学校的。

再次他刚刚搬到这边一个月不到，他们之前住的区没有好学校，所以才送孩子去的那个很远的私校，大孩子已经上了好几年了，马上毕业了，小的也在，所以因为搬家就转学校其实也不是很方便。

这些他都没有说，而是把回答说成了 ：（因为）这个地方没有好学校，（所以）我的两个孩子在xxx区上私校，（代价是天天跑很远，又贵）-- 这种因果关系，从一个中介口中说出这种话，要比从普通人口中说出来，杀伤力大很多。

怕得罪他，可他又近水楼台，只能好好和他说，最后还是吵起来，他反驳我：这里就是没有好学区，你让我怎么说！


我自己的想法，首先，我不是让你骗人，这是违背道德的，其实你只要做好功课，客观的描述给看房的人，这个地方不在校区，（然后把话题转移到）但是附近有...几个不错的学校可以选择。在讨论缺点的时候，不要给出’好‘’坏‘这种负面的个人主观评价。 买房是大事，买家听了客观事实的介绍，会自己做足功课决定买还是不买的。事实上我们的listing中介就是这么做的。

其次，我知道这位中介朋友很自豪送他的孩子去贵的私校，平时和别人讲话的时候也经常提到（炫耀）。但是当你approach看房的人, 提出提供看房服务的时候，就需要立刻中介的职责’上身‘，代表卖方的利益，而不是被自己的能耐/炫耀点 too much carried away。这是你自己的生活，跟卖房无关。哪怕看房人问，你客观的解释一下也好。

最后，缺点可以转化成优点，不在校区，所以比校区房便宜多了啊，新房，质量配置都很好，房价不算太高，又能上不错的私校，多么好的投资啊。看房的人特意来这么个hidden的地方看房，就是价格范围帮他锁定的啊。

我们的两个offer，包括最终买家，都是有学龄孩子的家庭。


我知道这位中介也上天维，可能会看到帖子，希望其他看这个帖字的的中介，给出你们专业的建议，讨论一下，如果房子有很大的缺点，该怎样说？





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还有一种，算是e类型吧。礼貌上稍微注意一下。

1）一位中介是朋友，一直想卖我的房子，因为我已经答应其他中介，所以他建议他和我们找的那位中介一起合作。我同意了，但是自从买地后已经有一年多没有联系我们找的中介，所以电话里也不方便给这位中介说这个朋友想合作的事情。想等准备卖房了见面介绍情况的时候再说，他要是同意了，就安排这个朋友和这位中介见面。这个安排，我也给这位朋友说过。

在那天和我们的listing 中介见面的时候我给这位中介朋友说了，中介朋友就一直等在那里（我是想让她退避一下，等我说明情况后再引见的），listing中介来的时候，因为买地后就没有见过了，他很正式伸手和我握手打招呼寒暄，刚刚开了个口，手伸出一半，就被等在旁边的这位朋友很无理的打断，开始介绍起她自己来，我们的listing 中介一脸的诧异，不知道到底发生了什么情况，就被这位朋友告之要和他一起卖房。随后我在带这位listing 中介进房间里介绍房子情况的时候，每一句话都被这位紧跟在旁的朋友打断，光顾发表他的评论意见了。基本上我和这位listing中介没办法沟通。走了一趟，listing 中介愣是什么都没有了解到。 这位listing中介越来越不耐烦的表情。我自己也有些火，如果他不是我朋友，我真的想冲这位朋友吼一句：‘get out of my house!' , 卖房对我来说是大事，而这位朋友表现的真的很心急，鲁莽没有礼貌，只是一心想着可以卖我们的房子拿佣金了，急功近利！ 完全忽略了我们房东，不尊重人的感觉。

我们的listing agent直接提出来拒绝和这位朋友合作，这位朋友只责怪我们的listing agent心地不好，全然没有意识到她自己的问题。我作为朋友也不好说什么，如果她能看到这个帖子 ，希望能改进一下。

2）还有一位，他做的很大，手下几位助手，我看了几次他的房子，卖房感觉还行，最起码没有捅到我的玻璃心。在考虑用他做中介的时候。一次open home快结束，他可能有些着急，命令他的助手给他做什么事情，语气很粗鲁强硬，助手有些胖动作慢，被他真的很粗鲁的说。我一个旁人看在眼里，立刻否定了他。他对客人很好，但是会不会人前人后不一样？

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具体我也不是特别明白，当时她提出来了我们就接受了她做trustee，很多传统的洋人家庭这样做。就比方说trust就是一个公司，做trustee的律师是起一个专业的指导trust运行的作用.

可以不请律师做trustee，自己的家庭成员也可以，但是每年都要做些事情并且有记录你们开过‘股东大会’来安排trust的运行...

这些需要咨询一下专业人士。

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我们的投资房也是放在trust里的，每年要开股东会还要做记录啥的没听说啊?每年会计师给我们做账也没提过这些要求，今年做账问一下，，，，，

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换吧，华人也有很垃圾的律师，自己小心就好

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因为我们自己也是稀里糊涂的。的确有交代的不清楚的地方，builder在建我们的房子的时候，建到一半的时候成为master builder，因此不能提供master builder warranty。所以中介包括我们一开始不知道，广告上放的是master builder warranty的，后来发现不对，就改成 10 year warranty。 我有一位开发商朋友把他律师帮他写的很完善的开发商卖房 warranty给我们用。title写的是我们的trust的名字，但是律师就是不签，后来builder很好，用他的名义写了份结构和房间里面所有东西(包括fittings的)10年warranty，(其实他不应该写这些的，因为他只做到jibbing后面我们自己接手了.) 这样了律师还是不签，让她自己写一份她满意的，她也不写。

后来我们真的急了，找她大老板谈了次，又找她谈了次，两次被她挂电话拒绝听我们解释，最后我们的语气也不很好，也给她解释卖房后，房子就不在这个trust里面，和她一点关系都没有。也写了书面保证，拖了三个多星期最后终于签的。

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做记录这些我也是听别的中介说的，不知道啊，要是自己做trustee这么简单我也自己做了，何必花钱找罪受啊。

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想问一下， 你提到的建的过程中发现有条件不允许搬家？？？？

能解释一下这是什么意思吗？

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我们自住房的问题，2012年开始申请扩建厅的一部分，consent一直不给批，主要是结构工程师做了一半撂挑子跑了，其他工程师没有人敢接。前年年中买的地，当时找到给我们设计加建部分做结构设计的工程师了，问题解决了。所以当时我们想前年年底自住房consent会批，如果去年加建完工，这边新房建成，我们可以卖掉旧房搬进新房。但是没想到设计师太差劲了，他自己接新房设计太忙了，把我们的加建（就剩下一点设计）放在一边不管，各种承诺我们，现在还没有交去council。

现在我们住的房子外墙因为漏水已经拆了一部分了。所以也不能卖也不能出租，只能卖新房。

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LZ坦诚地和网友分享自己的经验教训，赞一个!期待下文，，，

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最后谈谈我们找的中介吧。比来比去，他是我们见过的中介里卖房技巧最好的一个。但是售后很多都不懂，知识面不全，搞的我们也很虐心。

一次我们路过看到有open home，就进去看，他当时不忙，立刻就出来很有礼貌的迎接我们。那个房子门口设计的稍微有些不同，我就很无意的问了他一句，然后他就很风趣的卖了个关子，立刻就把气氛活跃起来。整个销售过程他很有礼貌，尊重我们的种族习俗（看的出来是特意练过的），和我们互动的恰到好处，作为中介他也会极力赞美这个房子的优点，说的话不夸张不过火，恰到好处。微信上有帖子提到的，做销售最重要的是会聊天懂聊天。这方面他真的是练到炉火纯青了。另外卖房过程中他还会有意无意的提出帮我们卖房，因为看房就是有买就有卖，比较有selling motivated。

后来我们确定买地后，找了几位不认识的但是感觉比较不错的中介，请他们来帮我们看一下地，给我们提一下建议要建什么样的好，毕竟将来还是要卖的。有中介看了下地图，直接就拒绝我们，因为他觉得地点不好，直接就没有兴趣了--生意太好了，所以挑挑捡捡。有的就直接说：好啊，你们来我们办公室我们细谈，我们没有去也就不了了之。只有这位中介，立刻和我们约了时间在建地那里见面。

他首先根据整个地区的人口结构，给我们提出一些的设计上的建议。其次根据地区位置特点(没有校区), 根据自己的经验，极力劝我们缩小建筑面积，我们当时设计初稿已经完成，听了他的建议，我们缩小了20平方米。设计师当时很不认同我们。当时包括现在新房设计上，都是建越大越好，很少有缩小的。我们建房的时候越来越兴奋，还有些后悔听他的意见缩小面积。后来到了卖房的时候，市场反馈，才真的体会到他是对的，多20平米少20平米，卖价是差不多一样的，但是建筑费用上却可以省不少。

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我还怕，有人说我斤斤计较玻璃心呢，一点小事都拿上来说   

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当时他在工地和我们聊了1个多小时，拿着图纸抠细节抠了很久。虽然口音问题大部分听不懂，但是很感激他。很赞同他的销售技巧和用心，而且那个地方人口种族组成结构，我们也偏向用他。当即就口头承诺房子建好，如果准备卖就找他。一年后我们信守承诺，直接联系的他。虽然当时很多中介承诺给我们big discount各种deal。我们还是坚持用的他。所以很多中介，卖房的时候，自己的一言一行，都很重要，可能小小的细节，也会被客人关注。有时候好运气是用心和对细节的完美的态度带来的。累了，这里就不抒情了。希望各位中介都是好中介！

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先大概说一下我们这个建房的地点吧，老区里的新开的一条路，藏在最里面，很多人都不知道，地图上也找不到。但是因为附近的房子都是老房子，还有很多批灰的漏水房，卖价都不高。所以我们这个第一套房卖房，没有可以比较的价格，这条街上，建房的也大部分是自住房。前面也提到了，没有校区。但是又高地有很不错的景色，密度也不高。我们是第一套，卖起来比较 tricky，所有的中介都不知道大概可以卖多少，也可能很高，也可能卖不上价。


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开卖的时候，之前那几个月auction屡创奇迹，一浪高过一浪，所以很多开发商和中介建议我们走auction，只有这位中介建议我们议价，主要原因是没有参考价格，地区的优缺点造成的可以卖高也有可能卖低，一旦auction叫价不高，房子就真的要上不去价格了。我们听从他的建议，做的议价。

果然第一个星期来看的人，出价都不高，来的一半人群都是些 出租车司机, 超市收银员...先自己夸一下我们建房质量很好，中介接offer接到手软，但是大家都不知道到底该出价多少。第一个open home反映不错，但是最高offer比我们想要的低5万。当然当时后院deck没有做好，乱糟糟的，也影响了。

第二个星期deck做好，open home之前中介果断放上我们的要价，当天就签了。因为受上面那位不会说话的中介影响，心急了，没有等一等。买家出了offer，就是我们的要价，但是有条件，中介open home结束不久立刻来我们家，给我们说这个offer很好，再等可能也找不到更好的了，所以我们立刻就签了。

这里有些后悔，签了这份有合同的offer半个小时不到，立刻又有其他中介交offer，晚上又有一份更高价钱，更好的无条件offer，但是太晚了。这里我其实不是很满意我们的中介，也是自己没有卖房经验。据后面给offer的中介说，他的客人很想买我们的房子，中介带他们进去看房的时候，却被我们的listing 中介挡在外面不让进，所以晚了点，耽误了半个小时。因为我们的listing中介想自己独拿佣金，催我们尽快签，否则有3个offer，会是很好的multi offer，最后那个offer的客人就是想加价出offer的现金买家。

这里我想问各位中介，一般都会建议买家多等一段时间吗？第二周第一次open home就急着要签了。是不是我们太急了？

为了客户争取最大的利益，愿意和其他中介共享佣金的中介有吗？




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希望各位中介上来指导一下啊

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哦 是这样，这个工程师也太不负责任了吧，再说不是设计出来之后才开始施工的吗？