新西兰来来来,大家来算账


在新西兰



看到一个计算,错的离谱,有点好玩,就算了一下。

这是原来的计算:

假设某人现在在东区80万买了套房子,3房400地,这是fb,highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万,贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧,我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税(平均每年5000块吧,这应该非常低吧)再加上30年一共维修10万,那么总支出变成了170万。


如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算,正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。(比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%,自己去银行的页面找,如果你数额大可以谈一个相当不错的利息,比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8)如果会投资债券什么的收入更高,年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢,24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239,就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多,


这中间当然有各种其他因素来影响,存银行方面最大的不利因素就是通胀,但有利因素是流动性高随时可以拿出来用,再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现,房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗?这个要看通胀了。这个是一个例子,告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain,在通胀低而房价高的时候,这是在做死。

基本错误
1。 没有计算租金。假设租金500 (50周)每年涨3%
2。 前期的租金无法承担利息+维护,没有计算退税(后期是交税)
3。 没有把资金的时间价值考虑清楚,有的信息没有可比性。。比如,170万是不同时间付出去的,不是某个时间点的概念,而123万是目前的24万的到30年后那个时间点的价值

下面是我的计算,大概的解释一下
开始,投入24万。每年利息5.6%的话,相当于30年后的123万。
第一年,付贷款40683。(其中33600是利息)。 加上维护费地税8333,扣除房租500*50周,亏损 16933, 按退税30%的话,退税5080。
所以第一年的开销 = 40683 + 8333 - 25000 - 5080=  18937 。 这笔钱如果不买房,可以放银行或者其他投资,一样假设,5.6%的利息,30年后相当于97101。
然后以下每年相同。(房租每年涨3%)

那么三十年后,这些放其他投资(5.6%)的钱,相当是多少钱呢?232万。

所以,你如果觉得80万的房子30年后能涨到232万,就买房子。如果不能,那就去找回报率8% (税后 5.6%)的其他投资。

这是什么概念 80 vs 232?30年房价涨3倍左右,是不是很多?但是,相当于每年3.55%左右的涨幅,你觉得大吗?








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算的越细,买得越少
Analysis paralysis


三月兄不用跟那些半桶水的较真啦


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买房的时候还真没有算的这么的细!

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所以后面华人有点小钱就去搞开发了

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空军经济学家里至少有一个ID是打算抄底的...

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按长远来说肯定是买房划算了,很多人想抄底只不过手头没那么多钱

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长期来讲是很有道理啦,投资房子也是个稳妥的好选择,就是现在这个时机么...毕竟如果你买到了危机前一刻,至少接下来4-5年的回报率都会比较差


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当然是买房了,在新西兰人傻钱多 怎么办,快去Auckland找房产中介。。。。。在新西兰没本事做生意怎么办,快去Auckland找房产中介。。。。。。在新西兰什么投资强,快去快去Auckland找房产中介。。。。。

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十年前卖50万的房子现在应该不止卖150万了, 更别说20 年后了, 3 倍是很容易的

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好羡慕数学好的人,我看到一堆数字就想睡觉。。。

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没有细看,你是说上杠杆都只有年化3.55%么?

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不是,是说,只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。

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5%  30年  1.05的30次方 是 4.3

10% 30年  1.1 的30次方 是 17.45

15% 30年 1.15 30次方  是66

10年前  18% 以下的投资回报率洋人是不会考虑的, 8年前 15%的投资回报率 洋人是不会考虑的,但是华人已经考虑,比如当时 逃跑的 高利贷 风波中 很多人 定15%,20%的。  5年前 12%,10% 华人都开始考虑了。   在新西兰 投资回报率10% 等于瞎忙活,利润还不够生活成本。

只要投资稳定 30年后,15%的是 5% 的财富的15倍。       这也是国内富豪发家的模式,很多人从 十万 到百万 到千万,百倍财富增长都 只用了10年。如果在中国10年还达不到千万算不上商业成功人士。
如果 以5%的速度,10年后,资产还没翻倍,钱却贬值了2-3倍,等于资产缩水过半。

我们投资要和中国速度比,如果比不过中国速度,还不如不投资劳心劳力。

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哦,仔细看了一下,就是说如果以20%首付买房,30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万,折算下来年化收益才3.6%。

上面这个计算是基于债券能有5.6%的收益,那既然能保证5.6%,我为什么不上2倍杠杆直接买债券呢?我去银行说我要借钱买债券,银行居然还不愿意借给我。我拿着24万再借56万然后都拿去买债券拿30年我能有410万毛收益,就算利息有本金的1.5倍,我最终收益也是270万。银行是不是傻?

所以有几种可能。
第一,债券收益率高了,名义年化是5.6,但实际可能低于这个数,例如有违约风险。那么和债券做对标的房价年化涨幅也估高了。
第二,银行认为房价涨幅会超过债券,所以愿意放贷。

吃饭!

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不给你加精,因为我觉得租房比较好

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债券 5.6%, 就说明 希腊模式

为什么债券 高于银行利息太多? 说明 是用 更大的窟窿补 过期的小窟窿。 希腊 连 8%,9%的债券都敢发, 因为他压根就不会还,理论上也不可能还,因为存银行 利益只有 3%, 怎么可能用3%的利益去给投资者9%的利益。 这等于  自己赚了100块,却给投资者300块的利润,自己亏了200.  也就是说  高于利息的债券 都是 隐形违约债券,只能还 一部分。 这是政府 庞氏骗局 反过来用。


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羡慕数学人,我看到一堆数字就{:8_479:}

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那么楼主的机会成本算错了。

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曾经问过一炒股老头 我说你买房子投资不?  他说房子房子套现太麻烦 除了自己住  从不投资  房子投资对于资金流动性是一大硬伤   还有对于手上的股票(收益不确定) 和 理财产品 (百分6多)还有借贷。(百分14年化)咨询讨论高级一点的人   
他给得答案   赶紧卖理财 收回借贷 买股票 那时候指数2000多点  ,现在看确实是对的  所以在市场上我觉得玩投资的30年3倍的话真心几乎是零收益  还要烦得要死收房租  不会玩的就当存银行 也能多少把通胀这块扛点回来 没亏就是赚

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我一定不会告诉你,买房子,其实赚的是银行。

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LOL.........这里说的是,房子只要3%的涨幅就能达到普通投资8%的收益水平。

那房子10%呢?20%呢?

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纸上学来终觉浅,与之此事要工行。

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三月是不是要来个基于风险的分析才够完善呢?

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何必这么麻烦,auckland房价差不多10年一翻(最近几年可能6,7年就一翻)
30年 80×2×2×2 = 640万,你说怎么划算。
当然这个就是粗算,各种意外都会出现。

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30年物是人非, 房子在不在不好说。
不过地还在,400平米地 640万纽币, 人民币2,3千万。  现在值200百万的是不是也是人民币1个亿了。  这个钱 可以去  美国 芝加哥 买 100套房子

日本1984-1989年,房价上涨了3倍,导致日本经济破灭。

新房子还在高产出,这就一定会把市场中的均价 拉到100万左右(非市场中均价不计)。

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算算就跑题,不看了,明晚继续参加拍卖去

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auckland 1990年平均房价多少,大概100k?现在800k
25年,翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗?反正我没崩溃

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90年,我们才万元户吧。  现在呢?千倍了吧,  这是个特殊的时代,存款利率都上10%。  在中国 机会就这么一次。  现在拿1000万去中国, 中上来说 很难在2040年有 100亿资产。 而90年的万元户 到今天的 千万人民币却是很 普遍的现象。

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