新西兰★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大
在新西兰
成功的投资要靠天时、地利、人和
天时：冬天已过，春天开始，房地产已开始回暖 。（基本上已到谷底，价格不再会有大幅下跌）
地利：奥克兰环境优美，气候怡人，是移民增长的城市， 目前入境人数大于出境人数，住房需求不断增加。
人和：十多年来， 有技术，有知识，有资金华人不断移民到新西兰。华人从建筑设计、工程技术、建筑施工的专业人才已越来越多，水平越来越高。新西兰生意难做， 有目共睹。但房地产投资是保本投资，一般有10-20%回报，时间半年左右。
希望在这里，互相交流经验， 取长补短，互助互利，共同发财。
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最近有留学生朋友投资买地建房，但是他有现金60万来操作。 半年赚了10万，确实有这个回报率。我可没有这么多现金，高人认为最低多少钱可以运作？
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新房价格一般从45-90万，以45万为例： 地20-22万， 房170-180平米（4房，2 厅,2卫浴）17-18万， 成本大约40万， 利润约5万。一般银行贷75%， 25%自有资金约10万。如有高收入银行贷90%也有可能。(For more details ask mortgage broker)
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“以房养学”成留学新风向
http://www.china2au.com/info/news/2009-10-28/86475.html
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楼主可否麻烦解释下您的17-18w的造价是否有包括下面的费用。
1. 您的专业建筑设计费，3000-4000不算贵吧
2.结构工程师的费用，算1000吧
3.测量师的费用，应该有两次，也算1000
4.council的审批费，4000-5000
5.可能会发生的地质工程师的费用
6.贷款利息
7.房屋中介费，45w的话大概是14000-15000 including GST
姑且不谈上面这些的话，楼主真的认为这个价是做的到的吗？还要包括driveway，landscaping，fence。
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听来不错，比投资生意好。那位成功人士能不能从买地到建房详细谈一下。
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To Highlander
Single level desig fee $2500-3000, Engineer design $800-900, Surveyer $700-800. Driveway 50sqm $2500, landscape $2000-2500 and fence $47-50/M. For flat section and good soil condition, it is possible that building cost under $1000/sqm with our design and management.
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多谢回复！但您还是没有确认您的possibly cost是否包含这些费用。换句话说，我算不出来那5w的利润。
假如地要22w才能买下来，而明确的最后房子只能45w46w的水平，我给大家的建议是，除非你就是准备往里面放垃圾东西（请考虑Guarantee），否则不要碰它。个人的经验是：22w的地，180-200平方的单层砖瓦房，应该在50w+。只有这样的价格，屋主和承建商才能都有基本的合理利润。
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To Highlander
In your signature You are "Certified Builder 的商业会员和个人会员, 政府注册Licended Building Practitioner: Site 2（管理）和Carpentry（木工）". You should know how many times and how serious the council inspector come to inspect the house quality.
You are right "22w的地，180-200平方的单层砖瓦房，应该在50w"; 但20w的地，170平方的单层砖瓦房(160平米也可以4房2厅)，成本约40万是可能的.
其实影响成本的因素是多方面的:
第一,地型,地质对地基成本的影响.
第二,建筑设计是成败的关键. 一方面同样建筑面积,不同的设计方案,成本不一样;销售价也不一样. 怎样做到低成本, 高卖价, 这有赖设计师的经验和水平. 所以说,建筑设计是成败的关键.
第三, 质量管理. 选择好的sub-contractor, 手艺好,认真,负责任的工人.同时甲方要按合同按时付款, 工人才高高兴兴地干活. 做人以和为贵与各方面搞好关系(Council inspectors and all sub-contractors)这样才能事半功倍.又快又好完工.
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楼主可能有所误会，我说的垃圾东西，主要是现在确有好多华人自己盖的房子，卫浴设备大量使用廉价的海外产品，而非本地产品。厨房的价格战也是如火如荼，结果是那些便宜的，手工和用的板材真的不敢恭维。即使这样，我还是对那个$1000存疑的，还有您算的帐。
我完全同意楼主在一楼的观点，也同意10w或稍过一点尽管有点紧，但可以起步（前提是能贷到款）。但您给做的算术题，坦率的说，有点粗糙。因为按照已知条件，我的答案是赚不到钱，而且有可能是甲方乙方都赚不到钱。
5w的利润空间。假设你全都包了，材料和工人也全都质优价廉，同时那块地的左右后面都盖完了，勿需fence，你的利润我很担心，至少它不合理，当然薄利多销的话，OK。但利息和中介费一定是不包的，即使一完工就卖掉了而且立马交割，半年的利息$6000，加上中介费就是2w，您的甲方才3w，万一您再剔出来几项不包的，他就更少了。
另外再提点个人意见。160-170平方，双车库，4房2厅2卫浴。第一，我有点担心，不是担心您是否画得出来，而是客户能否接受这样的房案。第二，有一个矛盾，要么这样的房子卖不到45w，假如它卖得到这个价钱的话，由于它所在的区，那块地一定不止20w，也就是说，甲方总成本要大于40w。
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现在盖房子的确不如早几年前的高利润,中低价房能有5W的利润已经非常高了,现在很多盖房的都是BUILDER和SITE MANAGER,别人就自己赚份人工
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白活了半天 你们管理费收多少还没说呢
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以上是例子：卖45万屋， 成本约40万。事实上成本有少于/大于40万。这取决于各人的智慧和操作水平。平地单层砖瓦房少于1000元/平米是可能的， 我们的客户在西区刚做完一栋，所有材料当地买的，就少于1000元/平米。我们的客户在南区Pukekohe刚买2块地 15万/块，预计每栋卖43-45万。我们的客户也是朋友在Hamilton 和 Cambridge 建房，地约17万，房售价约45万。他们的利润每栋5万以上。有位客人几月前在Albany 28-29万买一地，设计5房3厅，计划总投资约60万，计划售价70万以上。（注意：80-90万房的销售情况）机会是有的，看你能否把握。
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好贴。。。。。
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今天去Albany看地并看OpenHome。 10间新屋9间是华人Agent在Openhome。也就是说10间新屋9间是华人投资盖的。大家有什么看法？
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能卖出去吗？
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楼主说的都是有可能的情况，而不是一般情况。如果按照一般情况考虑，如果按照Highlander的算法，就是白忙活，或者可能最后炒房炒成房东的情况了。感觉如果没弄过，自己弄了打算自住是一回事，打算投资是另外 一回事，这个回报率楼主算的有点粗糙了，就有点忽悠的意思了。
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支持Highlander的说法，lz说的太理想化了。现在什么材料都涨价，木材，钢筋等等，这年头钱哪那么好赚啊？
160--170平，地至少得500平吧？20万出头去买500平的大平地，我觉得难。就算在南区能买到，投资的周期要多久啊？（这个价位的地，在南区也是非常往南的地点，不知道多久才能卖出去。）
最后说一句，投资建房，卖完房子不用交税啊？！！！！
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说得好，一般情况是5%回报，也有部分人建房成房东的，我说的不是可能的情况，而是事实，成功的人有10%以上的汇报。
我的目的是大家讨论一下，为什么建房成房东？怎样才能成功达到高回报。希望各位成功的，有经验教训的人，设计师， 工程师，Developer，Builder。在这里，互相交流经验， 取长补短，互助互利，共同发财。
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昨天去看OpenHome在Albany的Fairview Height， 最低价75.9万开价，最高价95万开价。我看卖85万以上的做房东的机会很高。我感觉这行学问很深，请高人指点。
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现在房市升温，又有人开始进入房地产市场了。但建议投资需谨慎
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说得好，投资建房就是做生意，就要适销对路。
本人2002年开此在建筑公司工作，看到很多投资者的沉浮。也认识一部分成功投资者。我们的客户没有做房东的（徐自住），都有盈利。上个月有间屋铺地毯时，就售出。因为适销对路。但本人不是高人，说的不对请指正。
建房三步曲。选地，设计，施工。这是一个 System。
首先，做市场研究，找出某区合理售价，人口结构（Kiwi，Asian，Indian，Maori）。
第二，计算成本：地 + 房 + 利 = 售价。 利润 - 各人要求差别不大，地 - 同区各人买价差别不大，房 - 可变化，差别大，成败在此。
第三，建筑设计，成败的关键。很多投资者特别是华人Builder投资者没意识到这点。(Builder believe his costing is cheaper, his selling price can be cheaper than others). 另外，很多投资者都以为自己是设计师，都要按他的想法改图，后来成了房东。因为，那是他要的房， 不是市场需要的房。建筑设计要根据销售群体，地点进行房屋外形风格设计，根据成本设计房屋的大少。（Interial Design is very important for the new house design，most of the investor have not aware of this part.）设计是个大话题以后再谈。
第四，施工：主要是质量控制， 成本控制。
例：在Albany Fairview Height 山上(sections developed by GoodlandGroup)，销售群体-Kiwi为主，4 房3厅就ok. 地价约30万, 屋售价70-75万是适销对路的。举例：售价72万， 利润7万： 72万-地30万-利7万-费3.5万=31.5万 屋的造价为30-31万。 那里大部分是斜地， 造价1200-1300/平米。房面积235-240平米是合理的。但是， 有几栋房300平以上，造价40万以上，成本接近80万，要卖85万，你说他们会做房东吗？
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你的利润不用上税吗？
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我说的是税前利润，打不打税，打多少税各人不一样。你问税务顾问吧。(By law, every dollar you earn that you have to pay tax.)
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请问你是设计公司么？？？？？？？？
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J.V.C. is Architect + Engineer + Project Manager. 集当地丰富经验的设计师，工程师和项目管理经理组成，可以为你只做建筑设计，工程结构设计，也可以从设计到施工一站式服务。我们有从设计建造几十万到几千万项目的经验，（不是吹牛，项目已完）加上团体的智慧为你设计建造理想的家园， 让你的投资升值。
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建房三步曲。选地，设计，施工。这是一个 System。
首先，做市场研究，找出某区合理售价，人口结构（Kiwi，Asian，Indian，Maori）。
第二，计算成本：地 + 房 + 利 = 售价。 利润 - 各人要求差别不大，地 - 同区各人买价差别不大，房 - 可变化，差别大，成败在此。
第三，建筑设计，成败的关键。很多投资者特别是华人Builder投资者没意识到这点。另外，很多投资者都以为自己是设计师，都要按他的想法改图，后来成了房东。因为，那是他要的房，不是市场需要的房。建筑设计要根据销售群体，地点，进行房屋外形风格设计，根据市场和成本设计房屋的大少。
第四，施工：主要是质量控制， 成本控制。
例2：在Henderson Valley 山上Sturge Road附近，销售群体-Kiwi为主，4 房2/3厅就ok. 地价约23-25万, 屋售价50-55万是适销对路的。我们刚造一栋单层砖瓦178平米未完工就50万售出，利润约5万。附近的发展商看了又羡慕又后悔，他们的房在市场上几月未售出。因为售价65-75万，270-330平米。我说你们的价格高，他们说已接近成本了，因为房大成本高。部分发展商为面子造大房，后来成房东。
其实，造小房，投资少，周期短，需求多，售出快，利润高。
个别设计师鼓励盖大房，说盖大房相对成本低，其实他们想多收设计费。我们是鼓励盖小房，适销对路的Size。让客户赚钱，就会再来投资，长期合作，成为朋友。
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lz的做法说得上是谨慎投资，有道理。 自住的话我会先考虑华人设计师，除了沟通容易外，也会考虑到风水问题比较不会出现大错误。 但是如果是投资房，以后要西人买的， 到底文化不同， 审美有差异， 请华人设计师就要点顾虑了，请楼主说说你的看法如何？
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呵呵，楼主，你的例2还靠谱，我想现在你也会认为3楼的的那个东西是草率的。当然可能你是想拿出来让大家讨论而已。
在新西兰做这个方面的投资，赚的机会蛮大的（多少先不论），兄弟我混了10多年，赔钱的案例看过听过，但还真的不是很多，但愿我不是孤陋寡闻。但作为业内人士，我总希望自己给出的意见尽量严谨，而不是简单的说“能赚钱跟我上！”登高一呼，有时未必如愿。
对于您在楼上（28楼）的例子，我也有点不同看法，我也知道一点您讲的那个地方。先声明，不是跟您抬杠哈。就您讲的，旁边地上的人要把他归为SB的行列，我也完全赞同。但我首先不认可您说的盖小房就是优，其他画图的要客户盖大房就是想挣钱的观点。其次，我的认识是，（不知您的看法如何）面积大小和成本控制是一对矛盾，但重要的不是如何发挥聪明才智把房子画小一点，而是如何取得平衡。“盖大房相对成本低”，这句话绝对正确。相差100多平方的例子，不具可比性。
简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房，在销售上就毫无疑问站有优势。成本控制绝对是重要的，那现金流呢，要考虑吗？大家都认为在同一个区内，一定是最小的房子先卖掉吗？