O.P.
我有一笔带有重提额度的联邦银行住房贷款。 PPOR，不打算很快将其转换为 IP（如果有的话）。不完全熟悉用于减税目的的贷款污染，但这不是当前的主题。
重提工具表示，总重提可用余额可能会随着时间的推移而减少。我认为这是为了在存入大笔款项并且维持相同贷款期限的情况下减少还款，从而使银行利润最大化。
不过，我们不想减少还款，而是希望支付更少的利息和更多的本金。
我想知道的是：如果我们在贷款账户中一次性存入一笔款项，银行是否可以在未经我们输入/同意的情况下更改我们的付款，从而减少可用的重提金额？条款和条件并没有明确说明什么情况下可用的重提会减少。
其次，我们每月将工资资金存入贷款帐户，然后重新提款固定金额以支付账单/生活费等。根据需要，并在还款前一天将还款金额重新提取至交易账户。这样做有本质上愚蠢或错误的地方吗？
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grb 写道...
银行可以改变我们的付款
减少可用的重提
两个完全不同的事情。您的可用重提金额正在减少，因为您正在偿还贷款。这就是银行说“可能减少”的原因。如果您每月存入的金额超过最低还款额，则可用的重提金额将会增加。如果您投入的资金较少，那么资金将从您的重提额度中出来，以弥补缺口。
一些银行会调整所需的最低还款额（当您提前付款时），但您始终可以每月支付更多费用如果你愿意的话。
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O.P.
pgdownload 写道...
如果您投入的资金较少，那么资金就会流出我不理解“少投入”——还款金额是固定的，从我们的交易账户中扣除。我们无法选择支付低于最低金额的金额。我不认为？
或者您是说最低付款将首先从我们的重提中出来，如果没有足够的可用金额，剩下的从交易账户里拿出来吗？因此，每月从重提到交易帐户进行贷款支付舞蹈以支付贷款金额是没有意义的吗？
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grb 写道...< /p>
重提工具表示总重提可用余额可能会随着时间的推移而减少。我认为这是为了在存入大笔款项并且维持相同贷款期限的情况下减少还款，从而使银行利润最大化。
随着时间的推移，重提会减少，仅仅是因为您越来越接近贷款期限随着时间的推移贷款。 当您的贷款即将结束时，所欠金额和可用重提金额都将趋向于零。 如果他们担心利润，他们就不会有重新提款设施。
如果您想投入额外的钱，这会降低利息，但您可以选择再次取出每一块额外的美元，您会使用抵消账户而不是重提。 这是重绘和偏移之间最重要的区别。
您应该仔细阅读 https://www.commbank.com.au/c
不过，我们不想减少付款，而是希望支付更少的利息和更多的本金。
请参阅 PDF 第 5 页的右侧。
这样做有什么本质上愚蠢或错误的地方吗？
您可以这样做，尽管听起来需要付出很大的努力才能避免拥有抵消帐户。 使用对冲账户，您只需在收到工资时将工资存入对冲账户，并在需要时支付账单/生活费用，然后您可以从对冲账户中提取每月的贷款付款。 同样的事情，无需来回。
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grb 写道...
我不明白"少投入”——还款金额是固定的，从我们的交易账户中扣除。我们无法选择支付低于最低限额的费用。我不认为？
你是 CBA 的。 您所有的问题都围绕“如果银行这样做怎么办？”或“如果银行这样做怎么办？”。 使用 CBA 的标准可变产品，您可以做出这些选择。
如果您一次性倾销，那么下一步做什么取决于您。 您可以选择减少每月还款额，以维持原来的贷款期限，或者您可以维持还款额，但发现自己提前达到 0，或者您可以支付更多费用，甚至更快达到 0。
不同的银行采取不同的方法。 CBA 会不时重新计算您的最低月薪y 付款，但是否要更改每月付款取决于您（除非最低付款额超出您当前的每月付款额，在这种情况下，您必须达到新的最低付款额）。 不过，您也可以随时进入 Netbank 调整您的每月还款额，调整后，您将看到计算出的当前最低金额。 如果你做出改变，那么 CBA 将正式确定新的最低限额。
重点是，在他们的灵活贷款中，这完全是你的选择。
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O.P.
我不会避免拥有对冲账户，只是考虑到较高的利率和相关的套餐费用，目前这不是一个选择。
我们的想法并不是每个月都拿出可用的每一美元，但当然，如果我们一次性支付，我们希望能够在需要时使用它，例如在未来 6 个月或更长时间内。
这仍然意味着节省利息和有效本金支付增加，同时重提余额>$0，对吧？
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O.P.
我确实认为他们故意让这些东西变得特别混乱。我已经阅读了所有文档，但他们没有清楚地回答这些（看起来是）非常基本的问题 - 所有内容都以模糊的方式编写。
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this帖子已编辑
grb 写道...
但当然，如果我们一次性支付费用，我们希望能够在需要时访问它，例如在未来 6 个月内或更高。
重绘的可用性取决于您以及您在将其放入后所做的选择。我再次向您指出我之前向您指出的 PDF 的第 5 页。
这仍然意味着当再提款余额 > 0 美元时，利息节省和有效本金支付增加，对吧？
利息节省，是的。 本金与利息取决于您对每月还款额的选择。
如果您一次性付款，那么您每月的最低还款额将会下降。 如果您选择保持相同的付款金额，那么显然所有额外付款都是针对本金的。
显然，如果您重新提取，则会再次从您的本金中扣除。
grb 写道...
我确实认为他们故意让这些东西变得特别混乱。我已经阅读了所有文档，但他们没有清楚地回答这些（看起来是）非常基本的问题 - 所有内容都以模糊的方式编写。
重提和抵消都是标准贷款产品。 我认为 PDF 非常好，有很好的图表，这是我见过的最好的解释。 我很清楚。
由于灵活性而存在歧义。 您选择自己的冒险，结果取决于您的选择。 正是您想要的就是选择之一，并且在材料中进行了描述。
您遇到的问题是您想要保持模糊性。 您希望“在未来 6 个月或更长时间内”通过重新提取的方式获得这笔一次性款项。 超过？ 这取决于。 如果你想保留“超越”，这就是对冲账户的用途——它实现了基本相同的结果，但以不同的方式划分，所以你可以说“那堆钱是我的，不是银行的......”。
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O.P.
TicTacToe 写道...
您希望“在未来 6 个月内或超过”。 超过？ 这取决于情况。
这就是我所说的文档不清楚的意思。它说重提余额会随着时间的推移而减少，但没有说明何时或如何计算。如果他们不告诉您何时减少或减少多少，如何制定减少计划？ （或者至少如何计算）
此外，他们说余额可能减少的一些因素是......这一切都很好......但是其他因素是什么？没有涵盖？
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O.P.
让我们举一个假设的例子，这可能比模棱两可的问题更容易涵盖:)
贷款金额： 500K
每月付款：3K
剩余贷款期限：30年
当前重提余额：0
如果我支付20K贷款，则可用重提现为20K。假设利率不变，每月还款额不变，那么下个月这20K大约能用到多少？ 6个月后？ 12 个月？
假设一次性付款是一次性事件（比将其保存在需要缴纳利息税的储蓄帐户中更好）。但我可能想在接下来的 6 个月内重画一半（或更多）。尽管可用的重提款>0，但这仍然代表着净利息节省。
但是，目的是每月支付超过最低贷款额的金额，以便随着时间的推移建立重提余额。
p>
如果我一次性支付 30 万怎么办？我认为可用的重画将开始比 20K 一次性付款下降更多、更快，对吗？
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grb 写道...
它说的是雷德拉w 余额会随着时间的推移而减少，但没有说明何时会减少
好吧，这由图表说明。
或者如何计算
它是本质上是标准贷款摊销公式/表格，但是您不能将公式放入解释器文档中，因为这不是解释器的水平，而且大多数人讨厌公式。 即使在这里，我也懒得去达到那个水平。
拥有重绘功能基本上说明了两件事。
1。您可以还清比标准贷款摊销规定的每月最低还款额更多的金额，可以只支付高于最低还款额的金额，也可以一次性还清，无论您喜欢什么。 额外付款会减少贷款的未偿本金，每次您进行任何一种额外付款时，您都可以将数字代入公式并找到不断变化的最低金额。
2.您可以稍后决定重新提取部分已付清的额外本金，但仅限于让您回到刚刚支付所需付款时原本所处的原始曲线。 如果你 5 到 10 年后回来，到那个阶段你就已经还清了一大笔本金。 你已经承诺了这一点。 所以你不能重新提取你投入的每一块额外的钱，你必须接受在这段时间内确实需要支付一些钱。 您只能重画您在重画时领先的部分。 这就是 PDF 中的图表试图向您解释的内容。
除此之外还有一个额外的含糊之处，这肯定不在文档中，而且我之前也没有提到过 – 可变利息速度。 它是摊销公式的一部分并且是相关的，但如果您想在简单原则足够的情况下达到该水平，则会增加复杂性 - 您只能在想要提取时重新提取之前的金额。 利率的变化会影响您领先的程度。
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grb 写道...
它说重提余额会随着时间的推移而减少，但没有说明何时或如何计算。
它没有说“将”，而是说“可能”。会发生什么取决于您的行动。
如果他们不告诉您何时减少或减少多少，如何制定减少计划？
您不需要。任何改变都是微不足道的。比如 0.1% 的差异。你不需要为此做好计划。
grb 写道...
如果我一次性支付 30 万怎么办？我认为可用的重提将开始比一次性 20K 的金额下降得更多、更快，对吗？
错了。这个方程非常简单。您每月必须支付最低金额。如果您支付的金额超过该金额，那么不仅您每月所欠的利息会减少，而且这笔钱现在可以用于重新提取。
如果您继续支付（至少）最低应付金额，那么重新提取的金额不会不减少。如果您支付的金额低于最低金额，那么银行将使用您的重提（储蓄）。在某个时候，您将提前完全还清贷款。您的重提金额为 10 万美元，贷款金额为 10 万美元。
我认为这是为了最大化银行利润
抛弃理论，拥抱数学。
我认为这是为了最大化银行利润。 >
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O.P.这篇文章已编辑
pgdownload 写道...
如果您支付的金额低于最低金额，那么银行将使用您的重提（储蓄）。
如何支付低于最低限额的款项？我不明白这怎么可能？
您的重提金额为 10 万美元，贷款金额为 10 万美元。
这与他们的文档所说的相反，他们的文档是贷款期限结束时，贷款余额将为 0，重提金额也将为 0...
根据记录，它确实表明可用的重提金额将会减少。直接报价：
``我们在您的住房贷款期限内定期调整您的重提款，以便在您商定的贷款期限结束时，
您的贷款余额和可用的重提款都将为零。 ``
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O.P.
相关问题..自动付款是先从重提余额中取出，然后再从关联的直接借记帐户中取出，还是反之亦然？< /p>
如果重提时有足够的资金，但关联的直接借记账户中没有足够的资金，会发生什么情况？这是默认的还是完全正常的，无需担心？
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grb 写道...
如何一个人的工资低于最低工资？我不明白这怎么可能？
每笔贷款都是不同的，因此不可能一概而论。也就是说，重提便利只是您每月支付的金额超过所欠金额的结果。您可以收回这笔钱（重提），或者银行可以收回这笔钱。除非您未支付最低欠款，否则银行不会影响您的重提金额。因此，如果您下个月不支付任何费用，那么您的重提金额将会减少您的金额。你欠的。这就是你“支付低于最低金额”的方式
这与他们的文档所说的相反，在（缩短的）贷款期限结束时，贷款余额将为 0，重提也将如此< /p>
涉及一个简单的不变方程。您有一笔债务，每月必须支付 X 美元，直到 25 年后债务减少到 0 美元。与不可阻挡的财务流程不同的是您提前付款的能力。你明天就可以还清全部贷款。假设它是 30 万美元。给银行 30 万美元，您的重提额度将为 30 万美元，银行将不再要求任何实际付款（他们有 30 万美元）。下个月，他们将收取您必须支付的 2500 美元贷款，并且您的重提金额将减少至 297,750 美元。 25 年后，您的重提额度将降至 0 美元。
希望这是有道理的。
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O.P.
pgdownload 写道。 ..
给银行 30 万美元，您的重提额度将为 30 万美元，银行将不再要求任何实际付款（他们有 30 万美元）。
这是有道理的是的。（我仍然不清楚如何选择不支付最低要求的付款，除了因关联的直接借记帐户中没有足够的资金而违约之外。但为什么有人会选择）
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grb 写道...
（我仍然不清楚如何能够选择不支付最低要求的付款，除非是因为关联的直接借记账户中没有足够的资金而违约，但为什么有人会选择这样做。）
您可以取消直接借记，然后就可以了。您的还款来自重提。只有当您没有足够的重画时，这才会成为问题。
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grb 写道...
让我们举一个假设的例子
您需要创建一个摊销计划。
贷款金额：50万
每月付款：3K
剩余贷款期限：30年
当前重提余额：0
我将为您重新定义它，因为这是从后到前的。
贷款金额：$500,000
贷款利率：6.00%
期限（年）：30
每年分期付款：12
当我在 Google 上搜索“Google Sheets 贷款摊销时间表”时，此人的视频出现在 Google 结果的顶部附近：https://www .youtube.com/watch?v=6hK5Wiwo6H8
您需要的功能与 Excel 中的功能基本相同，您可以使用任何您喜欢的功能 - Google 表格是免费的。
按照 YouTube 视频即可正确答案（只需替换单元格 B1 至 B4 中的上述数字即可）。
您可以使用 =PMT(rate/ payment, number_of_lifetime_ payment, Loan_amount) 计算每月最低还款额。 按照视频进行操作，但它实际上会变成 =PMT(0.06/12,360,-500000)，返回的结果为 2,997.75 美元，这足够接近您的 3,000 美元。 在视频中，他在 PMT 公式的可选字段中添加了零，但这无论如何都是默认值。
您还将拥有 360 行分期付款，而不是他的 36 行，因为您使用的是 30 年3，但除此之外你可以跟随他的做法。 当他谈到关于每周付款的第二个例子时，你可以停下来，我们不需要这个。 此时您已经有了摊销时间表。 这本质上是您可以返回的基线（假设利率保持不变）。
因为他举了一个简单的例子，所以这是一个完全固定的摊销计划。 现实世界更加复杂，您使用 PMT 公式更像是他使用 IPMT 公式的方式，但我们可以按照他的做法运行。 现在，我们将保持简单，只是说您现在看到的就是基线。
因此，查看此基线，我们可以看到 6 个月后，您的未结余额将为496,975.90 美元。 12 个月后，金额将达到 493,859.94 美元。 5 年（60 个月）后，金额为 465,271.78 美元。 如果您在这些时间点的未偿余额达到这些金额，则表示您按照贷款合同保持了干净的贷款状态。
让我们保留此基准以供参考。 在单元格 F8 中键入“基线”，然后选择从 B9 到 B369 的所有单元格并复制它们。 然后右键单击单元格 F9 并选择选择性粘贴 > 仅值。 这将为我们提供一个带有基线的硬编码非公式列。
现在我们进入包含两部分的场景。 我要在这里补充一点，说你实际上不需要借 50 万美元，你只需要 48 万美元，所以你在第 0 天立即存入 2 万美元，否则它永远不会离开贷款账户。 因此，为了帮助实现此场景，您可以继续在单元格 B1 中粘贴 480000。
您将看到单元格 B6 更改为 $2,877.84。 这就是实际的最小值。 您可以将每月付款更改为该金额，并在 30 年内还清（是的，CBA 允许您通过 Netbank 的可变贷款实现这一点）。 然而你的第二部分场景是您已确定要像原来一样每月支付 2,997.75 美元。 因此，让我们删除 B6 中的公式，只在其中输入 2997.75。 请注意，您每月需要多支付 119.91 美元。 这也将添加到您的可用重画中（但不会增加每月 119.91 美元）。
此时您可以添加另一列。 在 G8 中键入“可用重绘”。
在单元格 G9 中输入 =F9-B9
将其一直填充到 G369，即 =F369-B369。
现在这就是你的答案。 6 个月时，您可以重新提取 20,598.48 美元。
我要在此指出，此时您支付了额外的 20,000 美元，还额外支付了 6 x 119.91 美元，即 20,719.46 美元。 这是因为有多种因素在不同的方向上推动。 您支付的利息较少，并锁定了该利益（不 - 银行永远不会从您那里收回利息 - 即使您重新提取），但如果您重新提取，那么贷款仍然必须按照您原来的合同时间表还清.
类似的事情会在 12 个月时发生。 您可以重新提取 21,193.29 美元并恢复您的基准贷款。
此时，如果您想为学习练习执行此操作，请返回单元格 B6 并输入 2877.84 以考虑添加的场景2 万美元，但选择支付最低金额。 看看 G 列会发生什么。20,000 美元将向下弯曲，最终在 30 年后达到零。
这仍然是简化它，但围绕它的公式是沼泽标准，是的，它们被烘焙到 Google 表格中，并且Excel。
现在将其总结为适合精美小册子/PDF 的清晰无歧义的段落 - 哦，你不能说“假设利率恒定”之类的话。
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这篇文章已编辑
grb写道...
相关问题..自动付款是否首先从重提余额中取出，以及然后是链接的直接借记账户，还是反过来？
[编辑：我将在此处添加“对于 CBA 可变贷款”。 这就是你开始看到不同银行采用不同方法的地方，这就是为什么这里有相互矛盾的评论]
这是没有意义的。 重提余额只是贷款中的一个概念。 您无法通过重提来偿还贷款，因为它不存在于概念之外。 还款必须来自另一个帐户。 正如您之前所建议的，您可以在还款到期之前从贷款中重新提取一笔金额到您的关联账户，但这毫无意义。 此时，如果您的贷款提前足以支付此安排，银行会让您选择无条件还款假期，这基本上是相同的事情，无需将钱转出并再次转入。
如果重提时有足够的资金，但关联的直接借记账户中没有足够的资金，会发生什么情况？这是默认情况还是完全正常且无需担心？
这将是默认情况。 如果遇到这种情况，您应该激活还款假期。
评论
grb写道...
如何减少还款高于最低限度？
总体概念是通用的，但在这个层面上，并非所有银行都是相同的。 CBA 的可变贷款非常灵活——您有不能违反的贷款基准，这就是摊销计划的内容（但您必须添加可变利率等），但除此之外这在很大程度上是一种即时方法，您可以从 Google Sheets/Excel 中获取 PMT 公式，然后您将在 Netbank 中看到相同的结果。
每年 CBA 会给您几次非常正式的结果更新您的最低要求付款，您的对账单上将会有一条注释，说明合同的此类条款有所不同，以反映新的每月最低付款额。 但实际上，您可以随时进入 Netbank 更改您的还款金额，它会让您完全按照 PMT 公式告诉您的那样进行操作。 然后，如果有必要，他们的计算机会向您发出一份新的报表，最后一行将是正式的这样那样的调整。
因此，在电子表格中，您可以字面意思 =PMT(current_interest_rate/12,
但是这样做的话，您的可用重提金额将在整个生命周期内减少至零。贷款。
有些银行并不以同样的眼光看待这些杠杆，但 CBA 基本上允许您使用所有这些杠杆 - 直至达到基准线。 对于某些银行来说，最低金额不那么灵活，或者更改最低金额的方法不同。
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