大家好，转眼已经是9年多的时间（从2010年12月论坛上第一个讨论物业管理权这门生意的帖子开始）。
相信有很多朋友跟我一样是从那个帖子开始留意这一门生意，最后终于入手自己经营的也不在少数。
论坛上有很多讨论昆州生意的，也有一些讨论新州的，但是专门讨论维州这类生意的还不多。在此想抛砖引玉，也跟诸位前辈们交流一下在维州墨尔本经营物业管理权的经验。
首先先贡献一些个人见解：
1） 在维州经营物业管理权是不是门槛比较高，需要牌照或者经验
据我所知并不是。如果仅仅是操作caretaking business，没有licence或者经验要求。
如果是需要做letting，之前论坛其实已经有在维州从事物业管理的前辈点出如何操作了：就是把昆州的牌照去维州认证（费用目前为$386.70，以后只需要每年续维州牌照即可，且维州续牌照比昆州便宜多了，一年目前只要$215，请见下面链接）。
所以如果已经在昆州或其他州有full licence的经理，那就只要申请维州认证，认证完拿到的就是维州的full licence。如果还没有licence，昆州的licence只需要上课（甚至可以online）完成课程就可以申请。
以下是维州Consumer Affairs 认证其他州中介牌照的网页:
https://www.consumer.vic.gov.au/licensing-and-registration/estate-agents/licensing/apply-for-a-licence/interstate-and-new-zealand-licences
Fees:
The application fee for 1 July 2019 to 30 June 2020 is $386.70.
https://www.consumer.vic.gov.au/licensing-and-registration/estate-agents/fees-and-forms
Renewal 一年 $215
2）在维州的相关法律是不是跟昆州有很大不同
也不是。不如说法律很缺席，有利有弊。在物业管理权上昆州的立法是澳洲目前最成熟的。在维州，唯一相关的法规就是Owners Corporation Act （维州叫Owners Corporation，昆州叫Body Corporate）。维州的Caretaking Agreement基本就是照搬昆州，也有几个昆州的律师接手维州的开发商案子为维州开发商写合同。据我所知墨尔本当地专门从事物业管理权的律师不多，经验上我个人觉得，大家完全可以找昆州律师（只要他们愿意接维州的案子）。
在维州经营物业管理权生意，你仰仗的就是你的合同，你的物业的OC Rules（昆州好像都统称by-laws），OC Act。
昆州最长25年的合同，维州根本没有最上限。所以常见的合同有照搬昆州的25年，或者照搬昆州的几加几，但是总年数基本都是20-25年居多。
以下是维州Owners Corporation Act 2006 全文:
http://www.legislation.vic.gov.au/domino/Web_Notes/LDMS/LTObject_Store/ltobjst10.nsf/DDE300B846EED9C7CA257616000A3571/841B428D3B75C889CA258393007F7BF3/$FILE/06-69aa016%20authorised.pdf
3）维州的市场和业主
维州的市场跟除昆州外的其他市场类似，生意少，了解物业管理权这门生意的更少。很多维州的物业公司物业经理对这门生意也很不了解。导致在认知上没有昆州的业主们那么进步。但是相信不管在哪里，做好本职工作的同时也做好群众工作，坚持沟通，是大部分经营这个生意的经理能够赞同的一个模式。
维州的很多物业管理生意直接是开发商自己就成立公司做了，或者给自己的人做了，像昆州这样由市场控制的，直接拿出来卖的比较少。而且维州大多数是高层建筑，caretaking 带letting only，不需要买房。这种模式也一样有利有弊。并不是卖给没有利益关系的第三方caretaker就一定能给业主带来好的服务，但事实上也有很多开发商自己做的最后服务质量并不尽如人意。
最后，发帖的目的是希望能有更多人也开始讨论维州的物业管理权，毕竟商业模式和经营经验一定是从成熟地区流向不成熟地区。昆州经理们经验丰富，希望能有更多人也关注维州市场，让维州也从立法等各方面更加成熟起来。
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觉得有用的请加个分，让楼主换个鞋
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加油！
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楼主在维州？
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为什么今年要开这个帖子，要出售了吗？
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没有，如果要卖也会找中介的。维州这个生意被讨论的是少，开帖讨论下怎么了？说得不对请指出，不然讨论个生意怎么被你问得像我在卖传销一样？
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为什么今年不能开？
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楼主请继续啊 很感兴趣
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顶一下
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感谢分享
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楼主，我很感兴趣成立一个物业管理公司，因为朋友开发了一些联排别墅和小型公寓，之前都是随便找人接手了，现在想要自己人拿下来。真的什么license都不要吗？我在维州
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谢谢分享:)
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怎么最近一下子多了这么多物业管理的帖子，做这个的中国人应该不是很多吧
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维州多不多不知道，昆州很多的
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墨尔本的物业生意，能 top up吗？
是说法律不成熟，没有 top up，只有四次的延期五年 options 吗?
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thanks for sharing !
Part 6—Managers119 Appointment and removal of manager(1) An owners corporation may appoint a person to be the manager of the owners corporation.(2) If the manager is to receive a fee or reward for carrying out the functions of manager, a person is not eligible to be appointed unless the person is a registered manager.(3) An instrument or contract of appointment must be in the approved form. (4) A manager need not be a lot owner.(5) A person must not be appointed as a manager for fee or reward unless the person holds professional indemnity insurance that is sufficient to meet claims up to a level of the prescribed amount in any one year.(6) An owners corporation may revoke the appointment of a manager.
the paragraph above is copied from the Owners Corporations Act 2006 (the link you provided). Please pay attentions to the last point. if we purchased a MR business via a caretakiing agreement, we then become the building manager. If we didn't breach this agreement, technically the Body Corporate Committee could terminate the contract by law ? What do you think ? any netizen with law background would comment ?
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昆州叫
the Body Corporate and Community Management Act 1997
rather than
Body Corporate
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就一起回复了：
楼主，我很感兴趣成立一个物业管理公司，因为朋友开发了一些联排别墅和小型公寓，之前都是随便找人接手了，现在想要自己人拿下来。真的什么license都不要吗？我在维州
我只能说据我所知是这样，你不放心可以问律师。比方你开发了几个TH，你自己安排人做清洁有什么问题呢？Caretaking本身就是公共区域的清洁和维护，有事上报给物业经理。
墨尔本的物业生意，能 top up吗？
是说法律不成熟，没有 top up，只有四次的延期五年 options 吗?
我看过的昆州caretaking合同也没有特别有涉及这一块，个人理解可能昆州相关法律有提到，然后是个约定俗成的东西。即便在昆州，作为caretaker你可以提出，BC有没有义务同意是另一回事，我认为的top up的不是你本身合同的terms 20年，然后以5+5+5+5的那种形式出现（一般来说你没有breaching notice就无条件延续下一个5年，直到20年满），然后你依照合同到期了就申请延续下一个五年。而是本来是纯20年，你做了5年，想top up 5年让合同年限又变成25年。
合同里的further term是exercising a current option，topping up是obtaining a new option 见下面这个律师的文章：
https://www.mahoneys.com.au/the- ... ptions-and-top-ups/
如果理解错了请指正。
楼主目的性很强。生意就是这样，做的人少的时候赚钱，做的人多了就不赚钱。没有人希望自己的竞争对手多。
赚钱的商人都是做好自己。不赚钱的可能就像楼主这样了
这类的回复呢我一次性在这里说，以后就不一一回复了，省的显得很不友好。
我发帖就是因为维州做这个生意的华人经理少，而且对维州的物业生意了解的人也不多。我没有义务去像谁证明我本意不是你们扭曲的这样。我也不接受你们这种无谓的不知道哪来的道德绑架。退一万步就算我是如你们所说的目的，只要我不违法不违反论坛条例，我分享我的，又有什么问题？
这类纯属猜测，没有证据，富含挑衅意味的回复我以后见一个举报一个。我发帖起码还有干货，这种回复除了发泄自己阴暗的想法，自以为提醒了广大无知的韭菜，普天下就自己最明智最正直，还有什么好处？你们就没想过一点点可能别人可能就不是你想的这么阴暗？如果不是，你们道歉吗？你们代表自己，管好自己一亩三分地就行，别老把自己的尺子往别人身上量。我哪怕光分享怎么拿维州房地产中介牌照都是好事，兴许有人想做房地产，正为了维州两年经验所苦呢？麻烦自己开贴去臆测去酸。赚不赚钱我都要分享，万事搁不住我乐意。
(6) An owners corporation may revoke the appointment of a manager.
the paragraph above is copied from the Owners Corporations Act 2006 (the link you provided). Please pay attentions to the last point. if we purchased a MR business via a caretakiing agreement, we then become the building manager. If we didn't breach this agreement, technically the Body Corporate Committee could terminate the contract by law ? What do you think ? any netizen with law background would comment ?
您贴的这一堆维州OC Act的都是指OC Manager不是 caretaker。维州的OC Act没有caretaker的位置。所以你后面也不用专门挑那一点了，我说的就是generally，昆州管这个叫BC，维州叫OC，虽然维州也有很多人还是叫BC。
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之前为了换鞋发帖要加分，后来自己动手丰衣足食，翻译新闻换了鞋。
这样分享能有帮助就好，毕竟我也是看了某个帖子进了行，然后又从其他维州经理的帖子里学到拿维州中介牌照的方法。
另外维州关于OC的新法应该就快通过了，以后开发商如果有利益相关，就不得把service agreement卖超过3年。所以这类生意在维州以后就是物业公司的天下了，楼上想入行的也可以放心了，应该以后就没有新楼盘新生意卖了，我也不用被质疑发帖的用意了，大家皆大欢喜。
欢迎其他州的经理们继续在分享经验。如果不是有前人分享，我不会考虑这个生意进入这个生意。我觉得不管什么生意都可以分享，读者各取所需，毕竟每个人情况不同，你也不知道什么时候哪条信息就帮助了别人。我很愿意继续分享下去，真理越辩越明。
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感谢分享
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我的理解是，买了生意，你的角色就是他们的经理，所谓的ON SITE MANAGER ，难道不是吗？
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楼主自己在维州做物业生意么，能否介绍了做了多久了，感觉如何。
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