澳洲大家对昆州物业管理权前景的看法

在澳大利亚生意种种




有没有做物业管理权生意的啊?大家对这个行业怎么看。能做吗?

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和加油站比呢?加油站貌似也是比较稳定的。

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这生意是和人打交道的,稳定的只是工资那一块,但是和业委会处不好一样给你小鞋穿。身兼居委会大妈,房屋中介各种职责于一身,做之前先看看自己的性格和语言能不能搞定这些事吧
而且现在价格已经被炒高很多,基本就是比挣工资好一些

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同意

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100万以上能贷款,做什么生意比较好呢?

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早几年买确实不错,现在价格被炒的虚高了。不过也许过几年看现在买也是划算的。毕竟对于新移民来说,是个稳定轻松的选择

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这个物业管理权生意,一般买家都是贷款买的。稳定的部分仅是工资那一块。 这个生意的要求是买家需能有较强的语言沟通能力,信件写作能力,还有能小修小补通个管子修剪个场子的动手能力。 这样下来虽能拿到份不错的薪水,但有较大的还贷压力。虽然很多带物业的,但当你有一天再卖这个生意的时候,物业也必须是一块要卖掉的。实际上,那个物业的决定权不是你自己能说了算的。当你再干个十年八年,想开始收获的时候,要么你会受到管理协议续约的困扰,要么你会面临那时的市场价格波动的挑战,十年啊,想想吧,早已物是人非,沧海已变桑田!

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只适合英语非常好且在当地生活了比较长时间的人,新移民的优点是有钱,但最好请有经验的人做,否则够喝一壶的。

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总感觉现在的价格太高了!买了基本只够cover贷款和生活基本费用的。如果追求悠闲的生活方式,还不差钱的的话,倒是一个不错的选择

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现在价格是有点高了。不知道利息以后升高了,会不会影响生意的价格

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英语不够好的新移民,就不要碰这个生意了。

更不用说要有强大、平和的心态了。

怎么应对个别精神有问题的业主是一个大的挑战。
在我的楼盘,给我麻烦比较多的反而是华人同胞、女性。
没办法,咱们一部分同胞就是憎恨自己人。至于是不是妒嫉心作怪?天知道,我也不关心。

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上面的发言对这个行业的理解很浅,等有空了我写点东西

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飞儿就是做这个的还理解很浅?

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飞儿就是做这个的还理解很浅?

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可能那位同学和我同时回贴:)

不过我还算是新人,向来很虚心地向同行学习。

我有时候也会在悉尼华人 MR 经理微信群上面请教“前辈”们。。。

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悉尼这行好做吗?现在长租的倍数卖到几了?

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我也是做这个的, 我来说说我的想法, 这个行业的进入资格并不高(除了钱) 因此同时也造就了一批能力不够的人做这个行业, 而且说实话 工作量的确很小, 应该比大部分生意都要轻松, 但是心里压力相对比其他生意都会大一些。 做这个适合心态好, 沟通能力较好的人。
作为买了这个生意的人,的确有时候想花那么多钱投啥不好, 不过回头一想,除了这个也没啥可投的了。

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看你买多大的了。收入高的绝对不是你说得那样。

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工作量小?
我有清洁工,园丁,还有我老公下班后帮我,前阵累到差点病倒,当然也怪自己晚上追电视剧。。。

我还暂时基本上放弃了一个管理另一楼盘的机会,实在烦人。

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Agree 新移民就算了

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mark一下
看看是真的大神还是吹nb的

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看lz的ID 不会买了bays water resort的MR吧
我朋友卖掉的MR就叫这个名字 再
DECEPTION BAY
QUEENSLAND 4508

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这生意点都不轻松,和个人能力有很大关系,特别现在经济又不好,等掉几个letting就知道是不是稳定了,不然有些小区几十个outside agent是怎么来的

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昆州什么生意比较好呢?

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不知道您的小区规模如何, 我现在基本一个人管98户 基本全是letting 感觉还算绰绰有余, 体力活全部外包,除了小的维修,换个水龙头什么的。
工作量比起餐饮根本不值一提, 不过主要是心理压力有些

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我的楼盘大些了。
除了本楼盘letting, 我还有其他业务的。

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风险是合同,利息,掉letting。

1、银行收紧政策,原来能贷70%,现在不大行了,条件多了很多。
2、倍数被炒的很高,现在接盘风险较大,万一银行升几个点的利息,就惨了。

如果手里有50万澳元,买个150万的MR,背着100万的贷款,不如买个六七十万的房子悠哉闲哉。、、

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午饭前有点时间,就先写点东西吧,懒得另外开贴了。

物业管理权这个生意类型在昆州有好几十的历史了,如果对它有兴趣,起码要了解这个生意的来龙去脉,经营模式,潜在风险及发展方向。这里面每一项展开了说都可以写好几千字,我也没法在这讨论很多细节,只能先写些大概的东西。

1. 物业管理权最早是从哪卖出来的?
    从开发商手上,物业管理权的第一次买卖是由开发商卖给第一任经理,这也就是常说的otp,和existing相比otp整个的购买流程,运营方式都有所不同,当然在有能力运作的情况下收益可能会高于existing不少。

2. 这个生意最大的风险在哪里?
    风险分为两个部分:一是整个行业的风险,物业管理相关的法案在昆州最早只有100多页,而现在有1000多页,即使这样仍然没有解决根本的问题:即平衡业主,开发商及manager之间的权利和义务。上面说了这个生意最早是由开发商卖出来的,那么出售mr所得金额理应进入sinking funds,而实际上这部分金额是被开发商赚去了,并造成了manager和owner天然的矛盾和对立。作为在政府决策中更有话语权的开发商,自然不会主动去变更现状,所以这种天然的对立还将在行业内长期存在下去。另外由于相关法律并不十分完善,随着时间的推移一些漏洞会被暴露出来,最直观的案例就是最近发生在昆州varsity lakes的case:Gallery Vie BC v Suncorp,在这个案例中银行发现竟然没办法在bc terminate manager的时候接管从而导致整个生意血本无归,尽管这个案例有很强的特殊性例如manager过度借贷,银行审批有漏洞,manager和bc的关系太糟等等,但不可否认的是银行发现这个法律的不完善是真实存在的,如果有人最近几个月在买mr,会知道银行贷款大大收紧,CBA和NAB甚至提出了修改individual agreement的要求。
    二是经营风险,包括agreement被terminate,letting pool下降过多,和body corporate的关系处理不好,物业出现重大维修事项而导致sink fund被over withdraw或issue special levies等等等等。这里面的细节太多,没法在这一一说明了。

3. 在买mr时看什么?Multiplier重要吗?agreement term重要吗?收入重要吗?
    有人会说,这不是废话吗,收入当然重要了,multiplier当然重要了。呵呵,multiplier一点都不重要,至于收入,很重要但绝对不是最重要的。
    买mr时第一应该看潜在的风险,第二应该看工作量,而这两个都需要专业的意见和经验。我相信不少人买了这个生意后疲于奔命,难以应付,发现和想象的完全不同,这就是没有做好购买前的评估工作,或是完全依赖律师和会计而没有自己下功夫去研究。
    举个例子:一个物业卖1m,生意部分700k,salary部分就有110k而且每年5%的涨幅。看起来很美好,实际上这样的物业进去要不了一两年就难以为继,因为固定工资起点及涨幅太高会造成物业费上涨及业主对你的不满,最终发酵为你的工作难以继续下去。或者有的物业看起来收入很高但是工作量很大,那么也是得不偿失的。必须综合考虑性价比,潜在风险,re sale等等。

4. 这个行业下面的发展方向
    无论是政府还是业界,统一的认识是:这个行业目前是不规范的,需要更为规范的管理。近期业界有两个传闻:一是开发商在积极推动修改vic的法律,向qld目前的模式靠拢;二是昆州政府有可能不允许开发商在一开始就出售25年的合约,而改为vic module即3年合约。尽管我个人认为真正执行修改的可能性并不大,但是无论从经营还是信贷的角度,单一规模的物业将越来越难以生存。以后这个行业在昆州的发展方向应该是两极分化:一是全款购买的小型物业由个人或家庭经营,二是公司化集团化的运作。
    如果近期同银行接触过,就应该知道银行目前对这个行业的政策调整:倾向于正规化管理,有一定规模的物业管理,westpac甚至明确表示目前只倾向于总贷款金额在2m以上的物业。

5. 华人在这个行业的发展
    实际上入这行10年以上的华人也是有的,近两年由于上的那篇帖子,掀起了一股华人购买物业的高峰。但从现在来看大多数的经营状况不好,起码远远不是当初购买生意时想的那样。华人做这个其实有天然的劣势,因为这个生意本质上是个与人打交道的工作。至于新移民,我是完全不推荐的。
    但也可以看到不少华人开始在这个行业思考,拓展,深挖。由华人运作的整体物业规模在20m以上的也是有的。

想做好这个行业,有三点很重要:一是时刻把握整个行业及经济坏境的变动并提前做好应对(eg 当你的物业规模在5m以上的时候贷款利率就会产生非常大的影响);二是注重细节,提高自己的专业能力;三是积极拓展经营模式,物业可以不只是物业的。

篇幅有限,也只能说些大概的东西,如果想讨论某个具体的问题欢迎在下面交流

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这些风险都是客观存在的,也是购买物业事必须考虑的。但是对你说的两个问题:

1, 银行为什么收紧政策?现在的变更是什么?这些变更全都是消极的吗?了解了整个事情的前因后果以及银行对行业目前的重新定位及评估,我相信你会得出不同的结论

2. 在过去漫长的几十年里,在华人没有像现在这么多地进入这个行业之前,倍率曾经高过现在不少。根据这个行业的特性,一般来说倍率是在4-6之间波动的。这里我认为倍率从来不重要,另外任何投资都有个切入点的问题,这个就是时机的选择了。现在的时机在我看来不是介入的好时间,但也不算很差
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