一个中介说这个比例是正常的，
我很好奇，这个比例是否太高了？
希望有业内同学可以解惑，多谢
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帮顶，是指motel之类吗？
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是的，谢谢
我经常是不同的渠道做了解
然后发现google 还是很有用的工具
http://www.hillhouse.com.au/arti ... -a-leasehold-motel/
这个文章有具体的数字
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在vic现在的比例都在25%以上，melb内的33%以上
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我自己的维州，17%，朋友的，25%...（墨尔本卫星城），，，朋友墨尔本市内酒店公寓：33%，，，周末准备看一家物业（motel），，25%，，，乡村
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感谢分享。说明20-25%是正常的范围之内。。
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请问都是几个房的
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27.19.30
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看上去是行家
烦请问，您觉得不到20个房间但是入住率不错，TripAdvisor 评价也不错的旅馆，值得买吗？谢谢
(唉，拿到财务数据了，不行，不值得买。 。）
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Bendigo?
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那个二十几个房卖了n久了
行家，请问motel刨去清洁利润到底有多少 买个20 30个房的 怎么算都不到10个点，加上物业一百年不增值。。。。
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Paul hi, yes there are a few guidelines on this.
For a freehold going concern, the value would be based around the net profit adjusted for ‘add-backs’, known as the E.B.I.T.D.A. Brokers will tell you that the expected yield should be between 12-17%. The reality is that in the cities that yield could be as low as 9% and most country motels sell for about 12%. You expect the adjusted net profit to be about 65% turnover. Thus a turnover of say $250,000 has an EBITDA of say $165,000 and at 12% yield gives a value of about $1,375,000.
Leasehold works the same way, except that the expected yield would be between 25-35%. Most go for about 28%. Thus, using the same example as above, at a 28% yield, the value of the lease would be $590,000. This works where there is a 25-30 year lease in place, which is what the banks want to see. Thus the lease value reduces as the number of years decreases.
There are a few variables other than the profitability, such as location, condition of property and furnishings, demand etc.
In order to determine the rental for a leasehold business, we go back to the turnover figure. Rent would be between 21-25% of turnover. So, in our same example, say 23% of turnover would give us a rental of about $57,500 per annum.
So if you were an investor and bought a motel for $1,375,000. Then got back $590,000 from selling the lease, the rent of $57,500 would give you a gross return of 7.3%. Funny that! Brokers screw our values down by expecting a 12% + return, yet as an investor you would be happy with 7%!
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So, based on figures here;
Turnover approx = $600,000
Rental = $138,000 (based on 23% of T/O)
I’m not really understanding ‘yield’ or how the calculation was made in the above example (sorry for my ignorance). Could you explain; “Thus a turnover of say $250,000 has an EBITDA of say $165,000 and at 12% yield gives a value of about $1,375,000.”
I understand the 65% of T/O equates to the EBITDA, but how is the 12% yield figure arrived at? Is there a simple mathematical formula for that? Sorry for my misunderstanding!
(BTW, based on that calculation, the lease holder here is paying WAY too much rent!)
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https://motelmingle.com.au/forum ... -a-motel-leasehold/
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您回答的太详细了，感谢 您觉得布里斯班 墨尔本周边这种物业长期有增值可能吗 靠近市区
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小型motel能做的是不是只有降低成本 地段一样 人家大点新点105 我们破点旧点95 也有人愿意少花十几刀来住?
感谢分享
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motel物业，尤其是热点地区，很难买到，，，卖家一般都hold在手里，主要原因是汇报不错而且稳妥，，长线增值也不差。。悉尼墨尔本的旅馆入住率都很高的，尤其墨尔本近城区大多都在百分之八十以上，，很少上市的，，物业价格也高，，小门小户也买不起
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我刚看的这个，卖家简直很贪心了，从他们的要价和财务数据看，freehold ongoing concern, annual yield 10% 左右而已，难怪看上去比较久了没有卖出去。
唉，这是什么世道。好一点的MR，倍数去到6左右，MOTEL 也这么贵。
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因为利息低， 贷款便宜啊。 5.x%的商业贷款， （50% LTV ratio）如果是investment, 7.x% 的回报是有人愿意的。 Investment 回报期望低， freehold with ongoing concern 自然yeild 也低。 如果长期商业贷款利率回到正常的8.x%， 再看看回报是不是增高了。
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是的，别误会，布里斯班市区 墨尔本 周边
您是怎么平衡住墨尔本在巴市经营的呢 路程也不短啊小孩都得上学。。。
今天看您愿意回答问题就多问些什么分分没了明天补
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然后墨尔本周边乡村物业真的会增值吗，看了不少没有增值过啊。看了这么久卖出去的要么水边要么交通要道，但不增值真的是硬伤，但还是有人愿意做，就是为了有个声生意？
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我小孩大了BALLARAT略有不同，，有名校，，维州排名很好的，，所以吸引不少中年华人。。所谓增值只能看本地价格，我这个物业店主是十二年前六十多万买的，现在给一百五他也不卖，，年租金十二万以上，，，每年cpi不停的涨，，，
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我来时BALLARAT共有三十多家motel，我是唯一华人，，现在有近三分之一华人，还建立了群
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bendigo也差不多，，
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也是卫国争光墨尔本极其周边卫星城，华人做旅馆把印度印度人压下去了！这个是他们的传统产业，在美加他们横行的
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你们牛呀。。向你们学习。
今天一个中介发了一个要价七八百万刀的旅馆，咱买不起，瞅瞅也是好的。，要有梦想。。
还是请我原来打交道的中介帮我们找合适旅馆了。让好的旅馆来找我好过我去找她
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这玩意多大的都有，，杂志上过千万的比比皆是，，日子咋滴还得过不是？
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杂志上看到，和电话里听中介说到的感觉，不一样哒。
中介问预算，我说个数字，中介略作嫌弃状。
我说或许拉多个投资者，以增加预算。
中介说手头有一个七八米和20米左右的酒店物业。
我说，哦，那麻烦发前一个IM吧。
您说噎人不。
嗯哪，日子还得过。
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多谢老哥知无不言，十二年都没想着买下物业可想也看不上这点增值，不如付租金，布里斯班城里很多unit block 似乎也能有6 到7 的租金 你们巴士华人旅馆早已名声在外 ，个方面也很成熟了 估计那个好学校也有不少华人子弟了
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菲尔最近也在看布里斯班?请指教指教 七八百万的如果布村外的话得是六七层的小楼了吧，规模那么大都带餐馆，还要养辆小面包机场接人 脱手掌柜10%回报完全不考虑吗 那觉得多少合适呢
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