前一个关于生意贷款的老帖子,居然被一再翻出来,既然大家对商业贷款感兴趣那就再多聊些吧。
关于商业地产的贷款,我前面的帖子也提到了,这方面的贷款还是比较容易的,因为地皮值钱,银行不怕亏。但是纯生意贷款就比较复杂了。
1、什么样的生意,银行才会有可能贷款给你?
有品牌的生意,连锁店生意,象麦当劳,KFC,Subway,GJ,M coffee等等
2、银行贷款的额度是多少?
根据这个生意的整体表现评估,一般最多65%
3、是不是所有银行都可以操作生意贷款?
不是,只有四大银行有这个业务
4、生意贷款有多复杂?
很复杂。要准备的材料很多,要做生意评估,生意评估的费用比房产评估要贵很多。就算你所有的该准备的都准备了,该评估的都评估了,银行最后也许不给你批贷,或者只批50%不到的款额,其实就等于不贷款给你了。只是不明着拒绝。
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有明确的产品成品, 销售渠道, 物流, 但是是新成立的公司这样的生意做商业贷款困难么? 有什么要注意的?
[ 本帖最后由 lingyang 于 2011-2-26 23:14 编辑 ]
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5、向银行贷款需不需要关系?
太太太太需要了!!!没有人脉,神马都是浮云。尤其是当今,供求关系倒置,现在是人求着银行贷款。
6、要做生意贷款,需要准备什么材料
-- 商业计划书,这个不能少。每个银行都有自己的要求,跟你关系好的,会直接提供模本给你,只要往里填内容,就可以了。
但是,一定要记住,做好商业计划,其实是有利于你自己的投资成功。
-- 合同,没有合同,银行不会开始做贷款。但是如果银行贷款还没有下来,俺们怎么敢签合同呢?卖个关子先。
-- 未来1个财政年度的现金收入流预测。你对你接手生意的未来收入的预测,就是你的预期预计还贷能力。记住,银行会根据这个评估你的生意的(如果银行同意贷款给你了)
-- 你购买的生意的前3年财务报表,流水账目(这个评估公司会要求提供的)
-- 你个人的背景 (这个可以写在商业计划书里)个人的经验,银行是非常看中的,这个关系到你要购买的生意的前景。
生意是靠人做的,好的生意换不同的人做,生意也许会被运营差,那么你的当初购买生意的价值就掉了。就算银行收回来,但是一样的不值钱。生意不象地皮,不实在,完全是虚的。
-- 租约。租约时间长,银行贷款的年限就长,租约短,你还款的压力就大,因为银行会要求你在短短的几年里把本息全还清。
以上是银行需要的资料。然后,银行就会做个初步的信用审核,认为项目是值得进行或者不值得。
[ 本帖最后由 yuxuanlin 于 2011-2-26 23:26 编辑 ]
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你的产品是知名产品,还是自创的?前者还有戏,后者就比较旋
如果销售渠道确定,比如你和大的零售商都有供货合同的话,应该有戏;如果只是零散的独立零售商,就比较麻烦
计划书比较重要,要有说服力;
关系,要认识相关的人,能给你时间听你谈你的赚钱计划;让他们有机会能看到,你能给银行赚钱。
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BUSINESS PLAN的花点钱话找个专业人士做太简单不过啦~~~做到天花龙凤~~关键是GOODWILL~~~够胆的话给自家的账給BANK看....我一年的话都存几十万給你啦~~~你敢不借钱給我??
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花钱做的不一定好。如果你真是投资生意的人,你自己应该了解你要购买的生意。做这个计划的目的,其实是让你自己更了解你要如何运行生意。
如果存钱给银行,等于是自己给自己贷款,银行巴不得你这么做。如果你现实手头有这么多现金的话,银行是不会放贷给你的。一般生意贷款,很多人都是用不动产来抵押。
我们已经成功的不只一次用生意本身贷款。而且所有材料全部是自己准备,没有任何贷款中介。
你个人有没有能力,你在银行的信用程度,以及你对生意的整体运作能力,才是最关键的。
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如果银行初步觉得,项目值得介入,那么他们就会通知评估公司。银行做生意贷款的部门是特别部门;能做生意评估的公司,也比较专门。通常评估结果出来大约需要2-3周,但是如果你材料准备的周全,节约他们去做search的时间,那么所需的时间就会大大缩短。时间就是金钱,节约时间,就是节约钱。
评估公司会把他要评估的内容告诉你,会把他需要的材料清单给你,让你准备。然后会约定时间,去考察你要购买的生意。
其实,评估一次就等于做了DD,所以个人认为,花钱评估生意并不是白浪费钱的事。
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生意本身贷款那你那一盘账要做的很帅~~, 你要交税还是你要CASH, 就是那么简单~~没GOODWILL的话神马话都是BS~~~~
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对于小生意来说,投资人是否参与到日常的生意运作中,在银行和评估公司是比较看中的。如果,你自己是赚人工的,那么这样的生意的发展潜力有限。因为,你这个投资人的精力和智慧已经被日常的繁琐的体力劳动所消耗。
所以,有时候我们会说,买了份工打,而不是投资了一个生意。
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买生意,买的就是GW
那盘账是卖生意人做的,不是买生意的人。要交税或是要现金,那是买成以后的事情。
换句话说,做大的生意,都不是靠小金库存现金出来的。
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花钱评估生意并不是白浪费钱的事, 我绝对赞同~~~~几千刀是不会白花哒~~~起码心踏实一点~~~
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学习一下。
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多谢多谢. 今天没分了, 明天补上
[ 本帖最后由 lingyang 于 2011-2-27 13:01 编辑 ]
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申明:我不是贷款中介。
我们是生意投资人,所以需要银行的贷款。我们现在的项目都是自己直接和银行交涉,很头疼,有时候很急人。合同要签,定金要过,银行的贷款还没有搞定。不同的银行经理,不同的待人处事,不同的思维,真得不一样。有人能让事情变容易,有人能让事情变复杂,伸缩度很大。
有时就算贷款下来,我们也不满意他们的利率,还有其他费用的charge。所以,再谈判。用一家去制衡另一家。
如果大家有什么关于生意贷款的,只要我知道可以回答的,就在这个帖子里回复了。因为比较忙,也许不能及时在帖子里回答,请见谅。
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请问楼主,目前情况,大牌子连锁生意,贷1百多万金额,现在4大的利率是多少呀?没有equity secure,最低可以谈到多少利息?
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以生意贷款不象地产贷款或抵押贷款那么简单。利率一般是变动的。如果你要投资的生意前3年的报表都很好的话,你本人的整体经营思路很缜密,那么你的利率可能会折扣比较大。现在商业贷款浮动利率是9点多,银行会给一些折扣,大约会到8点几,如果你要投资的项目非常好,可能可以降到7点多,这是有可能的。总之,生意贷款的伸缩度很大,可以贷给你,也可以拒贷,可以贷65%,也可以只贷30%;可以给你9.9%的利率,也可以给你7.7%的利率,全在人和整个项目本身。
生意贷款是用生意本身抵押,没有其他抵押品。当然你的公司,你本人要做为担保人。
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按照MM所说,对于没有生意经验的人,银行一般是不会给贷款的。
可是,谁都是有第一次做生意的时候啊。。。
那就是说,积累的做生意的经验以后,才有可能做更大一点的生意。
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现在商业贷款浮动利率是9点多?? 这个DEAL已经很好啦~~~几十W的生意批下来哒很难去到这个RATE, 总的来说FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS哒利率最低最合理~~~RBA再升息的话借钱借的多的BUSINESS可真是UNDER PRESSURE & STRUGGLING~~~
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楼主说的没错,不用怀疑。楼主有丰富的实践经验。
[ 本帖最后由 sterlingbar 于 2011-3-3 09:58 编辑 ]
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我没有怀疑, 更多的是认同和学习~~~1百多万生意跟几十万哒生意做比较~~~UNDER ONE MIL哒生意你肯定看不上眼哒...都是做大生意哒~~估计你做的都是大牌子FRANCHISE或乡下私人巨头~~~有钱人呐~~~FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS你估计没贷过吧?? 差的远着呢~~~
[ 本帖最后由 chiny 于 2011-2-28 00:25 编辑 ]
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差得多远呀?让我等有个榜样,人生目标就是以后向chiny学习,争取FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS一起买
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我也在找呢~~~GOOD BUSINESS, GOOD LOCATION 的FRREHOLD 4 SALE, 就这个INFORMATION就值几万呐~~啥都不用做几万进口袋~~你试一试从AGENT LISTING里找看看找不找的到??
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freehold and business, 我们买得不要太多。
但是现在整个房地产形势严峻,我们在学习大的零售企业,不要freehold,因为背负的还款压力大。等到商业房产形势恢复的时候,我们再继续购买地皮。
我们手上有好几个生意都是freehold and business。没什么不一样,银行更愿意贷款给地皮,有没有本事让银行贷款给生意,要看生意本身和品牌,还有运作人。而地皮,谁都可以贷款,只要体现有还款能力就行。
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恭喜恭喜!一定是很好的生意,银行才愿意贷款。利息和还款期都是比较适中合理的,很不错。
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呵呵 原来 chiny 和sterlingbar 都在这
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LZ自己谈贷款,真是佩服。
其实来论坛来的,除了来消遣的之外,大多是寻求帮助的。像LZ,chiny和sterlingbar 这样经常上来解答问题,尤其是做一些知识扫盲的,尤为难得!
很是敬佩!!
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经验在哪里都是很重要的。没有生意经验的人,投资风险大,并不是说你不能做生意,而是容易呛水,难免会亏点,尤其是当今做生意已经越来越不容易。在大公司大财团的挤压下,小生意的伸展空间越来越小,所以银行是非常谨慎的。
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从小做起。
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银行追求CREDITBILITY~~~做VALUATION查BOOK查三代BP那一些只不过是例行公事. 只要老板们跟银行有过很多DEAL哒一般批的都很爽~~~菜鸟的话审批费时且RATE很SHIT~~~
有一种做法就是老板们已有稳定生意, 再求DEVELOP, 以本身生意或加房产做抵押问相熟银行借钱, 通常这一些批的快且RATE很好, 可是关键是本身生意BOOK上面一定要是盈利个几万块钱~~~~很多大老板都是这样做大滴~~~~CASH自己留着, 有机会洗掉~~自己再有钱也好还是拿银行的钱做买卖~~~
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