打算接个生意,目前的租约是1+5,我又要求了一个5年的term,变成1+5+5。第一个term是在2015年5月份,每两年一次CPI Review,同时也会在明天新term开始时CPI Review
我的顾虑是,要不要从新签一个5+5或者5+5+5?还是保留现在1+5+5?
中介说,如果重新签,转租约的费用会高,因为要律师重新做合同,而且房东有可能会借此机会提高房租。但是转租约比较简单,就两张纸,并且,这个1年结束后,如果你不主动提出不续租,房东是必须要租给你的,不会把你赶走,而且也会执行目前的租金标准,只是做CPI Review。
但是我仍然担心2015年这个剩下的1年到期后会出现问题。
所以,上来请教大家,我有没有必要重新签新的租约?还是转租约没有任何问题?
谢谢~
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没必要重新做租约。中介跟你说的是实话。重做的话,租金很可能会market review.。1X5X5, 你一年到期后,还有后面两个5年可选择,这个option的选择权在你,不在房东。担心什么?
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多谢回复,可惜级别太低,不能加分给您。
我就是担心1年之后房东不再续约,或者大涨房租。虽然我的担心很小白,但还是放在这儿想再听听大伙儿的建议。
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有option房东就必须要续租,除非你提出不再续租
租金涨幅谈不拢的话,就需要找第三方做independent market review,不是房东说涨多少就多少
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那您的意思也是继续转租约就可以,没必要重新签?
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上述是法律流程,续签问题不大
但是实际上,我个人会要求重新签5+5+5,首先接店才一年,很多东西才刚刚理清,又要和房东斗争review,会顾此失彼,所以签新约花点律师费反而是未雨稠缪
不过房东未必肯新签,本来一年就要review了,现在变成了五年后, 如果房东不同意新签,你最好留个心眼,也许房东比较计较或者对现今房租不满意
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您说的对。我还是提出了要做新合同的要求。5+5+5,并且保留现行合同所有条款。每两年CPI Review 2.5%。
多谢您的建议~
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没成交接店之前 能考虑的 尽量考虑好 ,5+5+ 5对楼主有利
应该去要求 改 如果卖家要脱手 房东能看到长期租约 一般都会同意 的
就是多花点律师费 还是小事
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多谢!
我已经要求加在合同里了subject to new lease 5+5+5 and keep current rent.
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楼主帖子写的很乱,首先我不太清楚你说的cpi 每2年 review是什么意思,你是指cpi每2年增加2.5%,还是什么?如果每2年增加2.5%,是很少的涨幅了。一般这种情况不叫review,叫cpi increase rate。 cpi review一般指market review,这个幅度有可能很大。
我看不出来你在担心什么,担心租约不够长吗,为什么要重新做合同,你担心不够长,就在转租约的时候附加condition,+5 或者 +5+5 或者 +10 不就好了,没有大修改,没必要做新合同。
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首先,非常感谢您的回复!
我先附上合同里关于每两年CPI Review的部分,您看一下。
我理解的Market Review是,当一个Term结束时,房东有权利涨房租,并且可以不依据CPI,只是依据市场情况。当然如果涨幅太大,作为承租人我可以提出质疑,那么这时候需要第三方来做评估和仲裁。
我理解的CPI Review是,合同中规定的一个CPI Rate,或者是根据国家的CPI数据。我价格的Lease里有直接写,每年按5%,有的是4%。但是这分Lease里没有明确说明具体的Rate。
其实,在这份Lease里没有说明会再Term结束时,做Market Review,也没有标明具体的CPI Rate。那么,我是不是可以理解为,我转了这份Lease,1+5+5,到2015年5月到期时,房东只是依据国家的CPI数据做CPI Review?他不可以很大程度上涨房租?也不会终止合同?
说到底,我的担心有两点,一是,明年Term结束后,他会大涨房租,比如一下涨100多200每周;二是,他会不租给我。
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我前面也没表达清楚,一般是这样的,房租一般每年都涨,涨的rate可以是固定的也可以是不固定的,不固定的就是cpi,房租都有每个term,1+5+5就是3个term,每个term结束的时候都会market review,你的这个租约,第一年结束的时候没有什么必要review,但是第二个5年结束的时候就会review了,当然有的人也可能选择不review,如果review过后涨幅太大,可以请第三方来判断是否合理。你的担心不可避免的,所有的commercial lease都是这样设计的,除非你能和房东谈妥,写明没有market review。
你贴的那个我不太清楚是不是房租增长,如果是的话我很奇怪为什么是2年一涨,你的店面很偏吗。不是retail的那种?
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现在的lease里没有写market review,中介说没有写,他就不能做market review,只是按照合同每两年做cpi review。这个店也不是很偏,是工厂区的cafe。
我提了5+5+5的新lease要求。中介也说没问题,你可以试试。但是他还说,我还是觉得你的担心是没有必要的,因为合同里没有写明房东可以做market review。而且面临的风险就是房东可能借此机会来重新做market review,那么就很难保证现在的租金水平。
合同里关于lease这页,现在是两张。一张是转租约1+5+5,另一张是要求签新lease 5+5+5。他说你冷静期结束后,告诉我你的选择就行。
现在就是这样的情况。我还是没有决定。
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一般合約會有幾個方法然後明定採取其中一種
一般MARKET REVIEW 也有詳定方法
其實我覺得你有奌想多了
Anneshirleylove說得夠清楚了
而且Market review是雙刃劍
一般Landlord是不會用的
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谢谢您的回复。
也是真的是我过虑了。因为现在的租金很低,这份lease是05年签的,目前店主做了3年半,所以这个term留给我1年,只因为房租低,所以我担心会涨起来。
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嗯.......
便宜通常都是有原因的......
生意上大部份沒有笨蛋
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