本来是要写在另一个帖子的回帖里的，结果看看太长了，重开一个帖子，大家继续补充，也可以帮助要买店的朋友少走一些弯路。先声明这个是基础的不能再基础的东西，混了时间长的同学们随便看看。我是在墨尔本的，不一定适合所有地方的情况。
买店的几点建议:
1. 房租低.这就是指Overhead要低，说不好听的，就算把门关了，可以不进货，可以不请人，可以不要水电煤气但是房租要付，除非自己买下物业，所以房租就是你的最终风险所在。房租低并不是说便宜就好，在我看来超过8000以上的营业额的店只要不超过10%的营业额的房租都算是好的，包括Outgoings。
2。操作相对简单。并不是说7-11，Bottle shop之类的就一定是好店，但是操作简单的生意会省心很多。那吃的东西来举例子，一家烤鸡店做烤鸡沙拉炸货，另一家烤鸡店做烤鸡沙拉炸货鱼薯汉堡包等，其他情况假设相同，当然是第一家店比较值钱。当然很多时候并不能简单比较，同为鱼薯店，也许卖的东西种类多但全是进的现成的，也许只卖鱼薯但是要自己片鱼、切土豆，情况不同要具体分析。这个方面直接跟你的人员工资挂钩，操作复杂就多用人是必定的。
3。做自己相对感兴趣的行业。做一段时间就烦的生意不在少数，尤其是澳洲这种环境，我一个朋友做了12年同一家店只休息了12天，一样撑下来了，还蛮有干劲的，要不是老婆要第二个孩子可能还不会卖，也有楼上的朋友说的去两天就不去的，喜欢自己做的事情是很重要的，尤其是163大部分以完成身份为主，很多是在苦捱。当然这个说的轻松，也许要找一年也不定能找到自己喜欢做的。
4。投资回收时间。很多人会问一个生意的价值如何计算阿？个人觉得营业额不是个主要衡量指标。见仁见智吧，澳洲的生意根据回本时间来计算价值比较合理。很多人会看到为什么有人送生意，连买存货都打折，很简单阿，就是赔钱呗，去除费用人工等之后是个负数，虽有设备的价值，但是往里亏钱，生意又做不起来，回到第一条，如果房租负担不起了，只能送生意，还不见得能送的出去。当然现在确实有163急于回国，没有赔多少而且潜力不小的生意也有送的，那就天上掉馅饼了。一般来说快餐餐馆等这些吃的行业2年之内回本，即每周净利润*100周，还有两个周算休息。谈到75个周回本算是值了，这个回本是指一个人工在里面工作的情况下，包含了自己的工资，当然能不能算的准每周的纯利那就是买家的本事了。如加油站，书报亭，Motel等三年左右，如邮局等要4年以上了。这里说的小生意，大型的比如屠宰场，矿场等因为设备的原因要另外的计算方式。
5。租约。这个是重中之重。不同于房租，那是金额，租约是指租期的长短，是时间。要注意的是澳洲的租期并不是连续一次性多少年的，大部分的租约是3*3*3，或者5*5*5之类的。以3*3*3举例，租约合同期实际上只有三年，这里面会牵扯到一个增长率问题，租约里都会规定增长租金的方法，有的是3%，有5%，有CPI,有头两年规定数额增长，后按百分比增长，也有不增长的，不一而足。后面的3*3叫Option，是指租客有权力选择要还是不要续约，同时房东一般会提出来增长房租，这个时候叫Market Review,是根据周边的店铺租金从新进行市场定价的，很多时候是谈不拢的，这就要找一个Small Commissioner之类的第三方独立评估的机构来住持公道，一般还是比较公道的。那律师就会开始做新的租约，一般来说这时候租客会提出来要多一个Option，即多要一个三年这样就可以补齐9年的租约，将来方便卖店，否则最后租约剩下不多的时候卖生意非常被动，一般来说租约短的生意不会太吸引买家。新建生意我们会看到很多是1*5*5*5，就是怕万一做不好，一年就走人了。而稳定生意如汽车旅馆，加油站等往往租约都10几20年的。
6。周围竟争。这个是要考虑的次要因素了，但也不能忽略。卖生意的合同里我们会看到有有形资产和无形资产，合计起来是Contract Price合同价值，就是通常说的投资额啦。这个无形资产包括很多，生意的品牌，员工（尤其是掌握技术的员工），顾客资源。澳洲很多人去一家店一去好几十年，我好多朋友都曾很自豪的讲过，谁谁谁来我们店的时候还没上小学，他爸爸妈妈常带他来，现在他都带着自己的孩子来了。一般来说这样的客源是比较稳定的，但也不排除一换了老板而一落千丈的，这个时候周围的竞争对手如果加把劲就容易把你的客人抢走。在这里Pizza店要特意提一下，举个例子，在Burwood Highway, Vermont shopping center那里，你可以看到挨着门的三家Pizza店，两家连锁，一家Local Pizza，仍然活得好好的，这就是澳洲本地人的消费习惯，被这几家店细分了，从而都存活了下来。澳洲市场就这么大，人少，一定要差异开竞争，否则本来一家店开的好好的，另外一家进来了，结果两家一块变得半死不活，屡见不鲜，尤其是蔬菜水果店，Pizza店。
其他如营业时间长短（除了7-11之外，就Milk Bar为最了），店面新旧，管理难易度（不是产品制作难易度），发展潜力等等都是买生意时要考虑的。
Shopping center里的店因为人流量的保证，装修等方面的问题又不一样。而像连锁店由于品牌价值还是有所区别，如麦当劳等大的连锁，New Zealand Natual等小一些的，都由于品牌在原有的基础上有所增值，当然运营起来不一定划算，要知道总公司是怎么生存的。当然也不是所有的连锁都好，像以前倒掉的Pizza heaven等换个名字弄不好能卖出去。
欢迎交流，一个脑子毕竟有限，希望抛砖引玉，能展开讨论小生意的某一方面最好。趣事欢迎分享。祝大家都能买到合适的小生意，愉快地生活。
评论
评论
评论
现在热心人不多了，楼主算一个
评论
顶楼主
评论
学习
评论
mark.感谢分享，就恢复了一分，都给你吧
评论
最近这几个月里，能像楼主这样无私奉献正确信息的，就楼主一个，谢谢！
评论
Mark and thanks
评论
分析了主要的几个方面，给买家卖家都提供了意见。
感谢分享。
评论
绝对好贴，感谢分享！
评论
说的很有道理
评论
还有 就是 要知道 没有十全十美的店 如果有 你也会觉得卖价太高 买的没有卖的精 生意 就是这样 赚 10万的店 不会卖5万
评论
全面、具体，那些想自己买生意的年轻人或刚登陆澳洲的真要好好看看。
谢谢分享！
评论
好贴，所有新人好好学习。
评论
学习了，谢谢lz.
评论
学习了，最近在考虑买个店，发愁呢
评论
比较客观,谢谢分享!
评论
买生意，最难的是对营业额真假的判断。
评论
比某些所谓的啥都懂,又啥都不懂的砖家强一万倍.
这贴不得不顶.
评论
学习了，谢谢lz....
评论
很实在，就算是专业人士也挑不出什么问题。
评论
我也想知道
评论
Mark, thanks,
[quote]买生意的几点建议
本来是要写在另一个帖子的回帖里的，结果看看太长了，重开一个帖子，大家继续补充，也可以帮助要买店的朋友少走一些弯路。先声明这个是基础的不能再基础的东西，混了时间长的同学们随便看看。我是在墨尔本的，不一定适合所有地方的情况。
买店的几点建议:
1. 房租低.这就是指Overhead要低，说不好听的，就算把门关了，可以不进货，可以不请人，可以不要水电煤气但是房租要付，除非自己买下物业，所以房租就是你的最终风险所在。房租低并不是说便宜就好，在我看来超过8000以上的营业额的店只要不超过10%的营业额的房租都算是好的，包括Outgoings。
2。操作相对简单。并不是说7-11，Bottle shop之类的就一定是好店，但是操作简单的生意会省心很多。那吃的东西来举例子，一家烤鸡店做烤鸡沙拉炸货，另一家烤鸡店做烤鸡沙拉炸货鱼薯汉堡包等，其他情况假设相同，当然是第一家店比较值钱。当然很多时候并不能简单比较，同为鱼薯店，也许卖的东西种类多但全是进的现成的，也许只卖鱼薯但是要自己片鱼、切土豆，情况不同要具体分析。这个方面直接跟你的人员工资挂钩，操作复杂就多用人是必定的。
3。做自己相对感兴趣的行业。做一段时间就烦的生意不在少数，尤其是澳洲这种环境，我一个朋友做了12年同一家店只休息了12天，一样撑下来了，还蛮有干劲的，要不是老婆要第二个孩子可能还不会卖，也有楼上的朋友说的去两天就不去的，喜欢自己做的事情是很重要的，尤其是163大部分以完成身份为主，很多是在苦捱。当然这个说的轻松，也许要找一年也不定能找到自己喜欢做的。
4。投资回收时间。很多人会问一个生意的价值如何计算阿？个人觉得营业额不是个主要衡量指标。见仁见智吧，澳洲的生意根据回本时间来计算价值比较合理。很多人会看到为什么有人送生意，连买存货都打折，很简单阿，就是赔钱呗，去除费用人工等之后是个负数，虽有设备的价值，但是往里亏钱，生意又做不起来，回到第一条，如果房租负担不起了，只能送生意，还不见得能送的出去。当然现在确实有163急于回国，没有赔多少而且潜力不小的生意也有送的，那就天上掉馅饼了。一般来说快餐餐馆等这些吃的行业2年之内回本，即每周净利润*100周，还有两个周算休息。谈到75个周回本算是值了，这个回本是指一个人工在里面工作的情况下，包含了自己的工资，当然能不能算的准每周的纯利那就是买家的本事了。如加油站，书报亭，Motel等三年左右，如邮局等要4年以上了。这里说的小生意，大型的比如屠宰场，矿场等因为设备的原因要另外的计算方式。
5。租约。这个是重中之重。不同于房租，那是金额，租约是指租期的长短，是时间。要注意的是澳洲的租期并不是连续一次性多少年的，大部分的租约是3*3*3，或者5*5*5之类的。以3*3*3举例，租约合同期实际上只有三年，这里面会牵扯到一个增长率问题，租约里都会规定增长租金的方法，有的是3%，有5%，有CPI,有头两年规定数额增长，后按百分比增长，也有不增长的，不一而足。后面的3*3叫Option，是指租客有权力选择要还是不要续约，同时房东一般会提出来增长房租，这个时候叫Market Review,是根据周边的店铺租金从新进行市场定价的，很多时候是谈不拢的，这就要找一个Small Commissioner之类的第三方独立评估的机构来住持公道，一般还是比较公道的。那律师就会开始做新的租约，一般来说这时候租客会提出来要多一个Option，即多要一个三年这样就可以补齐9年的租约，将来方便卖店，否则最后租约剩下不多的时候卖生意非常被动，一般来说租约短的生意不会太吸引买家。新建生意我们会看到很多是1*5*5*5，就是怕万一做不好，一年就走人了。而稳定生意如汽车旅馆，加油站等往往租约都10几20年的。
6。周围竟争。这个是要考虑的次要因素了，但也不能忽略。卖生意的合同里我们会看到有有形资产和无形资产，合计起来是Contract Price合同价值，就是通常说的投资额啦。这个无形资产包括很多，生意的品牌，员工（尤其是掌握技术的员工），顾客资源。澳洲很多人去一家店一去好几十年，我好多朋友都曾很自豪的讲过，谁谁谁来我们店的时候还没上小学，他爸爸妈妈常带他来，现在他都带着自己的孩子来了。一般来说这样的客源是比较稳定的，但也不排除一换了老板而一落千丈的，这个时候周围的竞争对手如果加把劲就容易把你的客人抢走。在这里Pizza店要特意提一下，举个例子，在Burwood Highway, Vermont shopping center那里，你可以看到挨着门的三家Pizza店，两家连锁，一家Local Pizza，仍然活得好好的，这就是澳洲本地人的消费习惯，被这几家店细分了，从而都存活了下来。澳洲市场就这么大，人少，一定要差异开竞争，否则本来一家店开的好好的，另外一家进来了，结果两家一块变得半死不活，屡见不鲜，尤其是蔬菜水果店，Pizza店。
其他如营业时间长短（除了7-11之外，就Milk Bar为最了），店面新旧，管理难易度（不是产品制作难易度），发展潜力等等都是买生意时要考虑的。
Shopping center里的店因为人流量的保证，装修等方面的问题又不一样。而像连锁店由于品牌价值还是有所区别，如麦当劳等大的连锁，New Zealand Natual等小一些的，都由于品牌在原有的基础上有所增值，当然运营起来不一定划算，要知道总公司是怎么生存的。当然也不是所有的连锁都好，像以前倒掉的Pizza heaven等换个名字弄不好能卖出去。
欢迎交流，一个脑子毕竟有限，希望抛砖引玉，能展开讨论小生意的某一方面最好。趣事欢迎分享。祝大家都能买到合适的小生意，愉快地生活。
评论
说的很有道理
评论
dingLZ
评论
评论
有道理！
评论
好贴
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联