请问如何在澳洲设立一个房地产投资信托基金，从国内吸收投资。并且还需要成了一个responsible entity对基金进行管理， 并且收取管理费。是不是还需要申请AFSL。
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行，我回去查查，收回我的发言，误导别人的后果我担当不起
[ 本帖最后由 qzard 于 2012-6-25 21:05 编辑 ]
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就这么简单？
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[ 本帖最后由 qzard 于 2012-6-25 21:29 编辑 ]
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LZ需要咨询律师。你这完全属于Managed Investment Scheme. 需要AFSL,基金不一定需要注册.
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Responsible entity需要有afsl
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行，我回去查查，收回我的发言，误导别人的后果我担当不起
[ 本帖最后由 qzard 于 2012-6-25 21:04 编辑 ]
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MIS本身就是financial product，与其是否需要注册无关。MIS做什么投资不影响它是否是financial product。还请LS考虑谨慎发言。
[ 本帖最后由 phoenix-gu 于 2012-6-25 20:54 编辑 ]
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明白了，如果这个scheme是 设立了trust在先，再promote 这些product来finance是 afsl
但是已经有pool fund再进行房地产开发 就不需要afsl
是么？
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要看你用什么形式pool funds。Unit Trust的话就是MIS需要AFSL且一般情况下需要PDS。 公司发股票的话如果是自己公司，就不需要AFSL,但是一般需要Prospectus。都不是简简单单填个表个就能完成的事情。想从国内吸引投资还要考虑国内的法律对境外的基金有何规定。LZ这种问题上论坛问是不会有结果的。
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学习了，如果是要licence，是不是可以用那些 licencee做Representative？不需要自己申请？ 两者区别？
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这也可以当成赚钱？？注意买卖信托里楼的时候，产生的增值税问题。
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responsible entity可以是有限公司
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如果licensee愿意的话当然可以。但是一般就直接变成licensee出的financial product让Auth Rep来manage吧。
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responsible entity只能是公司啊...
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responsible entity 应该是 pty ltd把，而且作为持有AFSL，对NTA也有要求。
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我网上看过注册一个unit trust是很便宜，可以直接在一些online law document的网站注册。Responsible entity 我理解应该就是这个unit trust的trustee。注册一个也不超过1000刀。
我不知道申请AFSL的成本是多少。
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要建立起整个基金的结构，注册会计师能不能帮忙全部搞定，包括申请AFSL。
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我只知道AFSL不便宜..
但不知道樓主要的東西是不是需要AFSL.
我知道有現在不少compliance公司就幫小公司想自己獨立, 然後搞一個AFSL.. 但這AFSL也要看你做的東西, 成本不一樣.
要有AFSL就應該也會有indmenity insurance.. 那這個也就要看你賣什product to determine the premium.
not too sure, better ask the pro
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AFSL申请成本不重要，重要的是资质。需要responsible manger 有丰富的澳洲从业经验和职业资格，需要公司有合理的业务范围，运营流程，风控系统，人力资源支持，运作资金等等。
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需要律师，一般的会计师做不了
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看来我得要先用问清楚是不是需要申请AFSL。
对于AFSL的compliance的东西还是挺麻烦的这里。
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你这个玩得有点大，成本不低，我不知道具体细节，虽然知道往什么方向去查？关键问题，投资规模多大？仅仅为了一两套百来万得房子，建议你还是算了吧。不值得，每年的运营费用都不低。
若是国内有大鳄想靠这个来养老并保障之后数代人的生活，值得操作一番，这是一个团队的活，没有哪个会计师，商业律师能单独接下这个盘子，细节的问题不少的说。
还是取决于盘子的大小，是否值得这个庞大的前期投入。
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必须是public company
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Start up 一个fund,不管大小，是否自己申请AFSL,没有1.5万下不来。
LZ要是对这边financial service没有经验的话，就根本不够资格申请AFSL。借别人AFSL做我看到过最便宜的也要2万多一年。还不算搞PDS的费用。LZ要是没资金的话还是趁早放弃吧。
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我的设想是，建立一个property fund management 公司，来管理一个Unit Trust。然后依据Unit Trust的Net asset value按年来收取management fee, 比如annual fee是1%-1.5%。Property fund management 公司负责Unit Trust的日常运营和投资。资金是通过增加unitholder units 来注入，资金可以来自海外。Unitholder 的数量可以只是少数，比如3-5个。
投资可以通过direct property （直接购买物业，或者购买部分股权，比如20%-50%）或者indirect property（购买其他的REITs）的方式投资。投资对象是retail和commercial property, 因为这些property的租金收益高。
这样的话property fund management 公司是不是一定要持有AFSL？这个Unit Trust是不是一定要register？
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Just run a simple calculation, the average yields on the retail and commercial property in Syd is around 7%-8% according to the recent API report. In the regional area, it may be higher around 10%-11%. Say the avg. return is around 9%.After deducting the fund mgt fee 1%-2%, and performance fee 1% if any there, the return to investor is around 6%-8%. The above calculation is pre tax and based on the $50m fund( otherwise the capital is not enough for a normal commercial property investment).
Question here:people can easily access to normal bank deposit at the rate of 6% with less risk and short term. The fund usually required the lock up period of 3 yrs to 5 yrs.
[ 本帖最后由 原来 于 2012-6-28 09:42 编辑 ]
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Do not forget about capital growth.
In your way, all the property trust on the market is useless?
Charter Hall, Goodman, Westfield .... what are they doing?
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如果我是建立一个limited partnership的结构是不是比较简单。类似于private equity，入资的都是limited partner，管理fund的是general partner.
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没太明白你的意思，partnership和pty ltd类型的公司是完全不同的结构模式，承担的风险完全不同。
问题其实还是回到原点，看你的盘子有多大，如果是十万级别，百万级别的投资，和千万级别起的投资，肯定要选择不同的模式，保障投资者利益和规避潜在的风险。
然后根据融资的方式，参与的人数，退出的方式，是一次性融资还是要多次？也很大程度上决定基金的运营方式。
很复杂很大的一个话题，远胜过考虑买一两套房子。我在这里口上说说大概简单，真要实际操作，这不是一般的会计能搞定的，需要行业里的人去refer，能做这种业务的，要么你直接找big 4一样的天价事务所，要么靠内行推荐。和做小买卖，直接去找银行local branch里的business banker他们能处理数十万的商业贷款；要做大买卖，他们处理不了百万千万级别的，他们会refer到business centre里面的relationship manager，你若自己直接去找，他们这帮人忙着呢，不是介绍的，几乎不打理的。
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