澳洲说说小生意的那些事——贷款

在澳大利亚生意种种




小生意烦!
最烦就是贷款,因为你要让银行掏钱出来给你做生意,银行要算他划不划算。

早两年,银行放贷很容易。连个项目都还没有确定,只要有意向,20,30十万的,只要你一直跟银行有业务往来,有借贷关系,你的银行主管就会很快批个overdraft给你。

商业地产,早几年是75%的放贷;现在是65%。

生意贷款,只要你是连锁有点品牌的,银行多半会根据他们的评估给你贷款,最高65%。

要想向银行贷款进行商业投资,你要有相关的从业背景,要做计划书(关系好的银行经理,会提供所有样本给你参考)。贷款地产,要做资产评估。银行会帮你联系他们认可的第三方评估公司去做,然后会出份正式报告,告诉你他们认为你要买的地皮或物业值多少钱。银行会根据评估公司的报告给你放贷。往往,评估公司给出的价值是很保守的,可能达不到你给卖方出的价,这个时候你就要有心理准备,或者说在此之前,你就要有计划B作为后备。

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如果是买生意,小奶吧银行是不会给你贷款的,所以就自己准备好票票,不要指望银行了。有连锁的赚钱的生意,银行才会考虑放贷。所以,你要把对方的3年报表全部提供给银行,银行会根据报表算出大致生意能够几年回本,然后给你贷款比例。
往往,这个贷款比例也会小于你的期望,尤其是这一年多来,银行是谨慎的不能再谨慎。

很多人的商业买卖合同不能进行下去,就是因为死在贷款上。其实,如果你越是欠银行钱多,你越能从银行贷到款。这里的欠钱是商业贷款。因为银行要让你继续开拓和运转下去才能保证他们把钱赚到口袋。

越是和银行没什么瓜葛的人,贷起款来就越繁琐麻烦,因为他们跟你没打过交道,不了解,风险大,要仔细审核。

在银行系统里,不同贷款金额的客户,由不同级别的银行经理照顾。关系好的,很容易打交道贷款。当然,一旦你的贷款金额超过或低于你的经理的权限的时候,你就要被换人了,这个时候就需要重新搞人际关系,呵呵。

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如果能够通过银行贷款进行商业投资的话,其实是个很好的投资方式。因为经过银行细致的计算,你会很清楚知道你要投资的生意值多少钱,是不是很高风险,大致多久回收。

因为银行的介入,而放弃掉的生意很多。如果从反面想,觉得银行是在打罢;但是时间会告诉你,银行都不投入的项目,胜算有,但是你会比较难。

对于小生意来说,搞好银行,就是搞好钱源,搞好了向大生意发展的一条路。但关键还是要看你的项目,和你个人在购买了生意以后的运作。

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goodie thread !!!

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没有人关心商业贷款问题啊?

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大部分人启动资金不足,也没抵押。所以申请商业贷款比较困难。所以比较少人关心这个贷款吧。

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其实也可以换一个说法。大部分人买生意,启动资金都比较足,不用抵押,全额一次付清,所以比较少人关心商业贷款。

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很少有生意人,是100%自己的资金投资生意的。你能有多少资产投入,10万,100万,1000万,1亿,只有很好的运用外来资金,融资才能做大做强生意。

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2百万以下都是小生意, 你那个可能是接近上限的了

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什么是上限啊?没搞明白.

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有两句关于银行和银行家的语录, 我觉得很有道理。

- 你欠银行一百万, 你有麻烦了; 你欠银行一百亿, 银行有麻烦了。
- 银行家就是当你最不需要借钱的时候他总是在你身前身后转个不停, 而当你最需要借钱的时候他却连影都没的人。

(外国经典笑话而已, 请做BANKER的朋友们别介意, NO OFFENCE。)

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不少小生意人都是把房子按了做LOC, 或者临时用CREDIT CARD来解决现金流问题的。COMMERCIAL LOAN得有一定经验才能拿到。

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一点都没错!正中要害!

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谈贷款的时候,你是可以跟你的银行讨价还价的。

不要害怕跟他们谈,因为是你以后要一直还他们的钱。

Approval Fee是可以减下来的,有的时候还会给你全部减免掉;

商业贷款利息,通常他们手上都有几个点扣的浮动,能够讲下来的话,长期省不少呢。

钱是越多放自己口袋越好!!

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谢谢, 收藏了, LZ是在银行做吗

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LZ写得好棒哦!好有经验,将来有问题要多多请教!

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百万千万的还叫“小“生意么?是不是贷款的额度太小的话,银行会爱搭不理的啊?
“贷款?这点钱,哪凉快哪呆着去! ”

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其实,你这么想,银行也是要靠人帮他赚钱的。贷款不分大小,只要银行认为他有钱赚,风险有保障,那么他就会在仔细审核的基础上,放贷给你。关键是你如何能够说服银行,你有帮他赚钱的能力。很多是你以往的经验积累的,银行很看中这个。他们不会轻易贷款给从来没有经商经验的人。

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说得好!简直五体投地了我。

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谢谢LZ,好帖要顶一哈

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在考虑买生意,所以关注贷款这个问题~~

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前几天银行经理还在问,什么时候要扩大,需要钱?

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如果这样,是不是说margin越高的生意银行越是有可能投钱给你

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好文,请问文中“越是和银行没什么瓜葛的人,贷起款来就越繁琐麻烦,”
我的房贷算不算是和银行有瓜葛。自己的房贷和商业贷款之间有啥道道。LZ可否给讲讲

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班门弄斧,我来替LZ解释解释把.

银行在放贷时, 风险是一个很重要的因数. borrower的还款历史记录就是一个重要的参考,作为对未来借贷还款的指标.记录好的,你的rating就好,反之,rating就差. 所以在某种程度上,“越是和银行没什么瓜葛的人,贷起款来就越繁琐麻烦,”因为你没有rating.

至于你的房贷, 是和银行有联系.至于是否和商业贷款之间有联系,这要细分:
个人房贷, 是连到 consumer rating,是给个人的. 个人的房贷利率政府是有控制的,即UCCC regulated.
商业贷款一般来说, borrowing entity 是公司(company)/信托(trust), 用的是business rating. 因为商业贷款不是UCCC regulated, business rating 的好坏直接决定商业贷款的利率,即银行根据rating 的好坏自由决定最终利率.
如果以business or company的名义申请房贷, 则用business rating,因为借者是公司/信托,个人是guarantor.:)

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恩,原来这么有讲究。
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