最近看中了一家店，很有兴趣，是SHOPPINGTOWN里面的连锁生意：Michel's Patisserie
RENT:90,000 p.a.
07/08 turn over: 520,000
Labour: 80,000 p.a.
Owner claims net profit: 140,000 p.a.
Asking Price: 320,000
OWNER参与经营
我觉得这里的猫腻太大了，按他们给的数据来看，这家店的毛利有： labour+net profit+rent+franchise fee = 140000+80000+90000+52000 = $362,000 p.a.
而SALES 才520000， 用362000/520000= 70% 也就是说这家店的毛利率达到了70% 但实际上绝大多数的咖啡糕点店，其毛利率不过50-60% 之间
就这家店所给的数据来看，RENT和LABOUR是不能变化的，FRANCHISE FEE其实也可以作为真是数据参考，浮动不会太大（10%of total sale),再加上食物成本率也是固定的，因为是总部提供所有原材料和糕点，其FOOD COST大概固定在TOTAL SALE的40-50%之间
所以这两者之间相比的差距很大，初步来看， 数据的水分出在 TOTAL SALE和 NET PROFIT上
根据我两三周的考擦和分析，其TAKING数据应该是比较真实的，也就是说TOTAL SALE水分不会有多少
那唯一的问题就出在OWNER的NET PROFIT上了，如果把纯利的140000改为100000左右，那么两组数据再相比，真实性就大多了
也就是说这家店的纯利在OWNER全年参与经营的情况下，纯利是10W左右
那么SELLING PRICE就应该是10w*2至10w*2.5之间 ，所以这家店也就值20W-25W左右，而不是开价的32W
不知道我的分析如何，是否正确，是不是出价不能超过25W?? 盼望各位高人给指点一下，小弟实在是感激不尽！！！！！！！！！！
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还要看看它的lease有多长，感觉房租很贵。
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LEASE还有3年，但是总部会和SHOPPING CENTRE谈续约的问题，LEASE不会有问题
好一点的购物中心的租金都差不多是这个价
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猫腻不是一般的大. Michel(新系统)毛利按60%算
Gross Profit = 312000
rent:90000
wages+super(按5%算) 大约:80000+80000*0.05=84000
Franchise fee(new system 7+3%): 52000
others:30000
expenses = 90000+84000+52000+30000=256000
Net profit = 312000-256000=56000(包含了owner的薪水)
这还是算得比较宽松的,没有考虑装修等等,140000的净利怎么算的阿太离谱了吧. 这样的店你怎么出价??12万?
[ 本帖最后由 吉姆.Shaw 于 2009-5-15 13:05 编辑 ]
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大部份的shopping centre都会要求新接手的owner对店面进行装修。这家店上一次装修是在什么时候，很多shopping centre会要求至少5年一次装修，你有打听过装修需要的费用吗？据我所知很多连锁的冰淇淋店的装修费用都要在10万以上。
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是的.假设楼主3年卖店,那么要跟总部续签5年,要收25000,装修少点算6万,折到这3年每年的平均费用也要28000,这样净利又少了28000.
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感谢！~ LZ的分析对我是双重的警钟和打击啊~~ 看来得非常慎重的考虑了。 不过要是以12W出价的话，估计得被OWNER直接踢屁股了
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" others:30000 "
这个数字怎么得来的？
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只是个大概的估计,不可能没有其他费用把,accounting, insurance,bank charge,Gas&Electricity,cleaning,stationary,repair,postage,etc,etc 很多卖主会隐藏费用...
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其他费用全加起来不超过15000一年！
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这太节省了吧，我见过的几家都是2万3到2万6左右，所以就算3万了
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很诚心请教，有什么生意是不用自己干活，又可以2－3年回本的？炒股？
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这个里面应该没有包括owner的薪水，如果算上，net可能在10w左右。
另外一个大的风险是装修费用，好些每5年一次装修，一次10w－15万吧。这个也要计算在内。
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studying...
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不错帖子
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S/C的餐饮业的店还是少碰为妙.
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michel 的价格是高了点，相同taking的非品牌coffee shop价格会比他便宜5-8万。但是michel是可以直接贷款的， 无需不动产抵押。像楼主的这个店，银行可以贷到16万。 也就是说，16万你可以买到一个10000taking的咖啡店。如果拿16万去买非品牌的咖啡店，taking会有多少？可能只有6-7千吧。
而且，michel 的报表基本上是真实的，在买店之前可以做到心中有数。别的咖啡店那就只能听卖家自我吹嘘了。 实在是太多不确定因数，陷阱多多阿。
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话是这么说
可也要看投资比例啊
10万的小生意，1年半回本， 当然合理
但80万的小生意，1年半回本。。。
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如果是我 就出20万。
纯属个人意见
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是163的话千万别买
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18W
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你晕，还是我晕？
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我给卖家的出价就是18W。。。结果目前毫无回音了。。 呵呵
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要么等等，要么在看其它的，目前这大环境， 毕竟有钱在手总啥都重要。
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都是中国人扎堆的生意，没有意思.
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你的数字哪里来的??!?!?! 我指的是SELLING PRICE就应该是10w*2至10w*2.5之间....
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这个就像是行规一样的，打个比方。像悉尼可能是*3的，布里斯班是*2.5的。
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ok, thanks thanks
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