各位专家，想问一下如果家庭单收入18万左右做self managed super fund来买投资房避税合算吗。这个SMSF是不是挺难搞的？
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你super 里面有3、5十万差不多可以考虑。
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还有你super里的Income有多少？够付贷款么？ 你自己的收入可不能算啊。还有每年几千的审计费，看看合不合算再做
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谢谢回复。super里没那么多，也就20万左右。看来先不考虑了。只是觉得税太高了。到手也不是很多。
好像我还没资格加分。不好意思。
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super里的income也好像不是很高。总之我也不是很懂。觉得挺麻烦。谢谢回复。
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你想解决什么问题呢？
如果是怎么投资选择的话，养老金里面和外面的选项都差不多啊。关键还是下面几个问题：
1. 股市还是房市？
2. 自己操作还是让别人代劳？
3. 准备承担多大的风险？
4. 你自己最擅长的投资方式是什么？
养老金就是个为养老做准备的投资载体，它不改变如何投资这个本质问题的。
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好荣幸expert 来指教。看过你之前写过关于养老金的帖子，真的是觉得写的很好，您一定是从事跟理财相关的行业吧。
我们还是想投资地产吧，对股票更是不灵。想法是多放钱在SMSF里面，那多放的可以用来还房贷吗？因为不是有税务优惠吗？尤其明年应该是双收入了，可以两个人的放在一起管理吧。
不好意思，如果我的问题问的愚蠢。不管怎样，多谢您的回复。
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你这么客气我都不好意思回复了。。。
如果想用SMSF碰放地产的话，基本思路就类似用公司买房子。
这个公司的特别之处没有其他收入，唯一的收入就是你们俩的contribution (concessional & non-concessional)，买的房子自己不能住，以后不能够用来refinance买第二个投资房。
可以两个人的收入放在一起，你理解指的税务优惠是啥？
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应该指的是income tax 15%, CGT 10%, pension phase tax free的优惠。楼主要考虑投资房可能的负扣税，你的marginal tax rate很高。
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二十万的话可以建SMSF了..但是smsf里的房子并不能起到负扣税的作用,不过你可以多salary sacrifice进smsf里面,这样总共要交的税还是少的,并且可以早点还完smsf里的房贷
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agree, it is "negative gearing" of contribution tax (15%)
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对对对，这个就是我想说的，可我又糊里糊涂表达不清楚。如果这样做的话，自己管理会很麻烦吗？看了一下政府的SMSF管理信息，觉得好复杂。多谢指教。
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如果原来没有做过满额的salary sacrifice 的话，SMSF作用和NG当然差不多。
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我们部门几个鬼佬都有SMSF，也没有做SS，有一个比较老一些，应该有50多了，另外两个也就40岁左右，职位比我略高一些，估计工资也就15万-20万之间吧。
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disclosure requirements of ASX listed companies.
可以的。
可以用LRBA,（Limited Recourse Borrowing Arrangement），这是一个专门可以给SMSF使用的贷款因为条款限定limited recourse也就是说万一出现银行收走房产，不会影响到其他资产，也不会影响到member或者trustee 个人。
一般来说，购付20%的房款，就可以用LRBA来购买房屋了，根据工作中实际观察房租收入抵掉MONTHLY REPAYMENT是绝对够的，一点都不用担心，等于扔在那里就不用管了。
但是！SMSF既然享受税收优惠，优惠的同时也是有限制的。
第一，该房屋only for investment purpose。也就是说，房屋不能租给MEMBER自己自用（严令禁止），一点都不能用，如果你租给related party，每年审计的时候需要出具第三方认可的market appraisal说明是按照市场价在进行交易的。
第二，investment only for retirement purpose，这个是说你的SMSF只是为了养老而存在的，在你到达55岁的年级之前，这项投资产生的任何利润只能待在SMSF中，不可能被提早提取出来。
第三，无论你买入，还是日后卖出，SMSF必须是以公允市场价格进行交易的，所以如果是从related party买入或者卖给relate party的话，价格也要按照有证明的市场价格，法律规定不可以随意定价。
违反任何一点，SMSF会面临失去税收优惠资格，变成最高税率45%（好像是45%，记错了不要怪啊，反正是最高的）
优惠就很明显了。
首先，capital gain 在个人名下收税时候是50%征税，但是在SMSF中还可以再折去1/3，按照2/3收税。
其次，如果你卖掉资产的时候在60岁以上，那么SMSF就会变成免税——也就是说，熬了二三十年，房子增值了好几十万，因为是在SMSF里面卖掉的，那个SMSF里面产生十几万的CAPITAL GAIN完全不用交税了！！！是不是开心坏了~~嘿嘿。（我这里说的是SMSF的tax，如果分到个人头上之后的individual tax return要另外按情况分类）
然后我来说说cost的情况。不贵啊不贵啊计划好了真的不贵啊……
说实话，如果只有一个property + LRBA呢，帐一点都不复杂。找个会计一做，然后扔给审计。
而且，我不知道哪里听说的审计费那么贵，愿望啊审计费其实一点都不贵……是大家上面的1/2到1/3左右吧……这个也是根据SMSF本身的资产结构复杂程度，需要审计时间来定的。
哦……我大概知道为什么报价那么贵了……因为ADMINISTRATION公司一般会把价格报的贵一点，为什么？因为这样他们的ADMINISTRATION FEE就显得少一点了啊，责任都扔到AUDITOR头上了。
那个啥，具体价格应该是不合适在这里直接说，不过，大家心里有个谱就好。
PROPERTY + LRBA这么简单的组合的话，根本不需要找什么专业的大公司做ADMINISTRATION，你找个会做会计的大学毕业生，做好了账本，送去SMSF AUDIT那里单独谈个价格就好了……
哦，还有一个ato levy，每年259刀。没了呀……
ADMINISTRATION的公司适合什么SMSF用呢？比如你SMSF里面有5套房子，各种商业房屋+个人住宅，有DERIVATIVE投资项目，有一大堆股票……还有一堆Private Unit Trust，甚至有personal loan....那找个专门的administration公司还是值得的。
恩，Priavte Unit Trust 这个也很好玩有人有兴趣可以我们以后慢慢聊。
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审计费没那么高啦。我的才几百。
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漏说了……用LRBA来做SMSF中的房地产的话，还需要成立一个bare Trustee，这是专门用来hold ownership of the property的公司，要一点注册费。
还有每隔三年审计的时候，会需要做一个property title search，好像要一百来块钱（？）或者几十块。
如果房子出租给关联方，需要出具market appraisal证明是按照市场价出租的。这个要花钱请人做的。
还有银行的手续费会比一般贷款要略微高点的，因为文件更多，而且有特殊性，而且银行追债仅限于该PROPERTY，无权索要其他资产，所以银行就会多收点意思意思cover他们自己的风险。但是，好像rental 还是略微超过repayment的。
PS。。。我要被验证码弄死了呜呜呜
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多谢回复，这么多的信息，太有用了。的牛人真多。那再请问这个LRBA也是在银行申请吗？还有就是salary sacrifice 有上限吗。不好意思小白问题太多。如果花钱请人帮我们搞一下这些流程是应该找会计好还是financial planner好些呢？谢谢啊！
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不会很困难的,很多人都在用这个工具,只要多和会计沟通,保证compliance就可以啦
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SMSF贷款买房主要考虑interest cost，贷款利率要比普通房屋贷款利率高，而且只能贷款70%。你的20万要负责30%的房价加上stamp duty，以及其他费用。我不认为会够。
如果你多放一些non-concessional contribution进去，凑够首付，这个对你自己的个人税收又没有任何帮助。投资房贷款30%估计也还是负现金流，然后你每年Salary sacrifice(SS)到superfund中cover the losses. 能享受到的税务优惠也不是很多。按照你自己的收入算，18万税前，雇主强制养老金17，100, 你最多只能SS $7900, 税务优惠$1896。
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我个人觉得两个人一起的养老金要超过100万，或者更多，无需贷款买房或者贷款数额很小的时候才会考虑。否则就直接salary sacrifice到industrial superfund, 每年增长average 5%-7%左右也不错。
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那还蛮合算了
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几家大银行都有LRBA的。
应该是都可以的，但是利率确实像其他几位说的，会比一般个人贷款要高的哦~~
SC可以的，不过每个人每年CONCESSIONAL CONTRIBUTION上限现在好像是35K，NON-CONCESSIONAL CONTRIBUTION一生最高上限500K(这个是今年新出的，可以看出ATO的倾向是觉得大家仍在养老金里面享受税收优惠的太多了的意思吧，不过500K对于普通人而言也够够的了)。
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这个政策没过。新闻版有最新变动的贴子。
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学习
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喵……我错了，忘记看更新了。MRRIO说的是对的，谢谢你~~
请忽略我说的这部分哈
我不能贴链接，如果GOOGLE这个就能看到了。
Even fairer, more flexible and sustainable superannuation
Joint media release with
The Hon Kelly O’Dwyer MP
Minister for Revenue and Financial Services
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这里牛人多，借楼主的贴子问一下。我想买一间house, 以后不打算卖，会留给子女。这种情况适不适合成立一个SMSF来买这间house?
坏处：高贷款利息，高银行手续费，每年的admin, audit费用，享受不了capital gain 的税务优惠
好处：省下land tax
如果我退休后，这个房子会自动从SMSF名下转去我个人名下吗？又如果我转200k(after tax)进SMSF，要打15%税吗？
有没有大神帮忙解答一下？
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坏处：高贷款利息，高银行手续费，每年的admin, audit费用，
享受不了capital gain 的税务优惠 ---wrong --税务优惠1/3，退休以后免税
好处：省下land tax--- Wrong ...必须 付。。。。
如果我退休后，这个房子会自动从SMSF名下转去我个人名下吗？---不会转去我个人名下
又如果我转200k(after tax)进SMSF，要打15%税吗？----Non Consessional Contribution 200K 可以。。要满足一些条件
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Super不合适你这个用途，本身就是个给个人养老的工具，17年上来的新规定也是为了防止super变成资产传代的工具。
每年的 Minimun payment会在某一时段让你不得不卖房。
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