在我们最大的城市中位置最好的郊区正在发生一些奇怪的事情。随着全国人口激增，人口正在萎缩。
在墨尔本富裕的东部和海湾地区，2019 年至 2023 年间，大片郊区的人口出现下降，尽管整个城市在 2023 年增长了 4%。那个时期。悉尼的情况也类似，东郊、下北岸和内西区各地区的员工人数都在减少。
悉尼内城区和墨尔本内城区也有越来越多的“墓碑郊区” ，其中死亡人数始终超过出生人数。在悉尼下北岸的海滨社区猎人山 (Hunters Hill)，2022-23 年的死亡人数比出生人数多 113 人，而在墨尔本富裕的坎伯韦尔 (Camberwell)，当年的死亡人数比出生人数多 78 人。
同时，远郊人口正在以惊人的速度增加。 2019 年至 2023 年间，悉尼西北部的 Rouse Hill-McGraths Hill 人口猛增了 52%。在墨尔本西部的 Melton-Bacchus Marsh 地区，人口同期猛增了 22%。
这些趋势正在改变澳大利亚最大的两个城市，因为远郊被迫容纳不成比例的不断增长的人口。
Terry Rawnsley 是毕马威 (KPMG) 的城市规划师。图片来源：
著名城市经济学家特里·罗恩斯利 (Terry Rawnsley) 的分析表明，内城区人口锐减是由于 20 至 64 岁黄金年龄工人的流失造成的。由于数以千计的市中心专为家庭设计的房屋仍未得到充分利用，大批年轻家庭别无选择，只能定居在当地就业机会有限且通勤时间较长的绿地地区。
“尽管墨尔本和悉尼的内城区拥有优越的就业机会和良好的当地基础设施，但这些地区的就业机会正在下降。毕马威 (KPMG) 顾问罗恩斯利 (Rawnsley) 表示，“人口减少只是因为年轻人住不起”。
虽然墨尔本和悉尼内城区的年轻人正在流失，但布里斯班类似地区的工作年龄人口正在流失珀斯在 2019 年至 2023 年间增长强劲。
广告随着越来越多的工人被迫工作由于距离市中心就业中心较远，交通和当地基础设施的压力加剧。需要昂贵的新铁路和公路项目来运送人们穿越城市扩张。在已建成的城市地区建造新住宅也比在郊区便宜得多。
资源的错误配置正在削弱全市的生产力，并可能使悉尼和墨尔本的商业环境变得更加困难。随着年轻工人数量的减少，20-64 岁人群的外流也可能对当地内城经济造成打击。
Rawnsley 表示，劳动年龄人口下降了 2.5% — — 就像东部地区发生的情况一样2019 年至 2023 年间，这两个大城市的郊区可能会陷入局部衰退。 “我们已经看到，当人口老龄化和人口减少时，乡村小镇会发生什么——商店和餐馆等企业的营业时间往往有限，因为他们找不到足够的员工。这种昏昏欲睡的沿海城镇综合症很容易传入墨尔本和悉尼的一些内城区。”
出生率下降加剧了这一人口挑战。在墨尔本内东区，生育率（每位女性的预期生育数量）已降至 1.1，仅为维持人口稳定（不包括移民）所需的 2.1“更替水平”的一半。悉尼内西区也类似，生育率为 1.3。
位置优越的郊区的高住房成本可能是扭曲悉尼和墨尔本人口增长模式的最大因素。这些地区的供应长期短缺加剧了这种情况。罗恩斯利警告说，住房负担能力现在正在“以惊人的速度”重塑悉尼和墨尔本的城市结构。
虽然政府试图增加住房供应，包括住宅类型的多样性，但需要许多时间几年甚至几十年，在位置优越的郊区。
但一系列人口趋势也正在帮助扭曲我们的城市，尤其是人口老龄化。寿命的延长意味着人们在位置优越的房屋中居住的时间更长。
“当预期寿命较短时，例如在 70 年代中期，墨尔本和悉尼东郊的住房周转速度更快，”罗恩斯利说。 “现在，随着预期寿命接近 90 岁，住房周转时间越来越长，因此我们不习惯处理它在房地产市场上的表现。这是我们需要解决的一个新问题。”
加载行为也发生了变化。过去，许多退休人员永久离开大城市，因为环境发生了巨大的变化或树木的变化，但现在更多的人留在大城市提供的文化景点和高质量医疗保健附近。
近期的财富分配模式在房地产价格强劲增长的支撑下，意味着更多的中老年人有钱住在海滩或乡村，同时在墨尔本或悉尼市中心保留一个缓冲垫。这也导致我们服务最好的郊区的住房利用率不足。
这些人口趋势是根深蒂固的，并将在未来几十年影响墨尔本和悉尼。
Matt Wade是《悉尼先驱晨报》的资深经济学撰稿人。
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