当莱平顿火车站于 2015 年 2 月启用时，它被认为是悉尼城市规划应该如何运作的罕见例子：首先建设基础设施，然后是住宅。
但十年后，它可能会作为不该做的事情的警告。莱平顿远没有成为城市规划师 David White 当时所称的“西南的伯伍德”，它仍然是通往无处可去的火车线路的终点。
目前，莱平顿市中心是一个被田野包围的火车站。图片来源：Rhett Wyman
“这一切都是基于‘建造它，他们就会来’的原则，”曾在西南铁路线获得批准时，现已解散的新南威尔士州交通建设局。
如今，他称莱平顿为“西南奋斗者”。与车站 10 年前开业时相比，这里几乎没有什么变化，除了 Leppington Village 购物中心，该购物中心去年在距车站近一公里的空地上开业。
这是对车站的一个中肯警告。州政府开始其以交通为导向的发展计划，特别是“加速区”，州规划者设想在地铁和重轨车站周围出现高密度的枢纽。
仅仅因为你建造了一个火车站重新规划土地并不一定意味着开发就会随之而来。事实上，规划不会产生结果。
Ed.Square，位于埃德蒙森公园站旁边，是一个更以交通为导向的发展的成功范例。图片来源：Rhett Wyman
但邻近的埃德的情况看起来更加乐观蒙德森公园站是通往格伦菲尔德 (Glenfield) 的 11 公里火车线路上的另一个新车站。星狮地产 (Frasers Property) 于 2015 年中标开发市中心；第一阶段，挤满餐厅的 Ed.Square，现已在车站附近完工。
下一阶段也在规划中，而国有开发商 Landcom 正在监督火车轨道以北的土建工程位于一个名为 Precinct 9 的区域。它于 2021 年 12 月将该区域的部分区域出售给 Urban Property Group，计划建造 600 套住宅。
广告这提出了一个关键问题：为什么一个郊区开始成功，而另一个郊区却没有？
规划不善
莱平顿市中心是一个占地 440 公顷（相当于 20 个 Barangaroos 大小）的区域，围绕着火车站。从直线距离来看，它距离悉尼中央商务区仅 40 多公里，从一开始就是糟糕且混乱的规划的受害者。
Leppington Village购物中心于2023年开业，距离火车约一公里图片来源：Rhett Wyman
2013 年，即车站开业前两年，重新分区时，设想作为一个商业园区，而不是一个住宅区。车站和现在的购物中心之间的土地被划为商业区，周围是中等密度的住房。计划称该地区将提供多达 12,500 个工作岗位和 3000 套住宅。
但第二年，联邦政府最终确认 Badgerys Creek 为悉尼第二机场所在地。人们很快就清楚，未来的航空大都市是商业和工业投资的发展方向。
莱平顿陷入了困境。三年后的 2017 年，新南威尔士州规划部开始对该地区的土地分区进行审查。 2019年，它决定将规划控制权移交给卡姆登和利物浦议会。 “他们又开始了，”怀特说。
卡姆登带头，经过协商，制定了 2022 年镇中心的规划草案。但根据规划协议，必须返回该部门进行规划。评估。它仅在 2023-24 年夏季公开展览，尚未获得认可或最终确定。
卡姆登和利物浦城的艺术印象议会认为莱平顿市中心到 2041 年将会是什么样子。
莱平顿工党议员内森·哈加蒂 (Nathan Hagarty) 表示，该郊区“可能是新南威尔士州规划系统的另一个受害者” ”，除了其他问题之外，“每个人都希望它能够成功，”他说，“我们确实需要从地下开采出来的东西。”
所有权分散
部分由于分区困境，莱平顿市中心的土地仍然处于不同的所有权之下。根据 2023 年 10 月的一份议会文件，卡姆登议会控制的部分包含 181 个地块，属于 123 个不同所有者，其中包括国家机构。利物浦市议会部分包含 193 个地块，隶属于 169 个独特的业主或机构。
如果没有整合，就很难开发。虽然悉尼州政府的大多数以交通为导向的开发地点都位于与半乡村 Leppington 截然不同的建成区，但它们可能面临同样的问题：它们依赖土地所有者聚集在一起并同意出售。
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星狮地产开发埃德蒙森公园的交易由州政府机构 Landcom。图片来源：Rhett Wyman
前政府规划师怀特表示，莱平顿和埃德蒙森公园 (Edmondson Park) 更成功的地方在于，在后者中，国有开发商 Landcom 整合了多项交易，例如将镇中心的大宗出售给 Frasers。
“Landcom 介入后，他们似乎拥有推动事情向前发展的能力，”他说。 “没有人真正拥有莱平顿。交通就像是，‘我们已经完成了我们的工作，我们已经离开那里了’。规划部门尝试了一下，并将其转交给卡姆登[议会]。”
新南威尔士州规划部同意上述所有理由。它在一份声明中表示：“由于土地所有权分散、缺乏建立市中心的主要开发商、开发不确定性以及与土地价值预期和开发标准相关的项目可行性，该地区尚未进行开发。”
怀特承认城镇中心的困难是出了名的。即使在 2000 年开通机场铁路线的市中心 Green Square，第一座公寓楼的动工也花了 15 年的时间。
所以这并不罕见，但并不理想。
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“通常，当你做这些事情时，你希望[城镇]中心在第一天就在那里，”怀特说。 “你真的愿意。”
等待游戏
疫情期间，Naim Safi 从 Surry Hills 搬到了 Leppington 旁边的 Denham Court，放弃了公司生活，成为了一名小企业主。他在该地区开设了两家 Bowers + Flowers 花店，其中一家位于新的 Leppington Village 购物中心。
这是一个巨大的变化，也是一项重大的财务投资，他仍然希望这项投资能够证明是值得的。但现在，随着利率上升和支出减少，以及计划在航空大都市建设新城市“布拉德菲尔德”，萨菲担心莱平顿将被抛在后面。
图片来源：Rhett Wyman< /figure>“每个在这里投资的人都感受到了压力，”他说，“每个人都认为发展的速度和转型的速度会更快。现在最大的担忧是每个人都在布拉德菲尔德投入大笔资金。”
莱平顿的情况并不全是可怕的。由议会主导的新镇中心计划如果获得通过，将转向有利于高密度住宅的分区，以及车站附近的混合用途和更远的中密度住宅。
开发商 ALAND已提出在车站旁边建造一个文娱中心的早期计划，该中心将包含 8 座塔楼中的 461 套公寓以及商店。在一本精美的小册子中，首席执行官 George Tadrosse 预见到“一个真正具有吸引力的目的地”，这将推动 Leppington 的发展。
Leppington Tow 的新计划n 中心已由卡姆登和利物浦议会起草，但尚未获得批准。图片来源：Rhett Wyman
The由顾问霍恩制作的宣传册表示，莱平顿不应被定位为“以交通为导向的开发”，这通常意味着在火车站周围建造高层建筑，而应被定位为“交通增强的社区”，重点是便利设施和社区.
7 月，另一家与中资开发商 Apex Property International 相关的拜伦开发公司 (Byron Development) 提出了在拜伦路 (Byron Road) 的四栋建筑中建造 296 套公寓的计划，此前已撤回了 368 套公寓的提案（2020 年） ）和 312（2021 年）。
正在加载“一旦[总体规划]在宪报公布，他们就准备好了，”州议员哈加蒂在谈到各种进展时说道。 “不乏想住在这里的人。这将是一个很棒的社区，显然只是比最初计划的时间要长一点。”
新南威尔士州规划部门表示，它正在与两个议会合作进行镇中心的重新分区。原定于二月份完成，但议会要求延期一个月。
像萨菲这样的企业主不能永远等待。 “我们都陷入了困境，我们不得不希望事情会有所改变，”他说。 “但这并不容易。”
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