有报道称阿尔巴尼亚政府可能会限制负扣税和资本利得税优惠，值得反思我们正在努力解决的问题。鉴于负扣税是我们税收制度中最容易被误解的特征之一，这一点尤其如此。人们普遍认为这是一种税收欺诈，导致我们的房地产市场崩溃。客观事实是根本不是这样的。
那么问题是什么？
除了对工资征税外，政府还对投资回报征税。大多数现金回报的税率与工资相同 - 这包括利息和股息收入或投资物业的租金。
一些回报的税率较低 - 例如，超级回报的税率为 15%。我们因投资价值上升（资本利得）而获得的回报也以较低的税率征税——对于大多数投资来说，税率是工资税率的一半。我们对家庭住宅的资本收益根本不缴税。如此下去。
应该明确的是，您缴纳的税款很大程度上取决于您选择的投资方式。从表面上看，这是糟糕的政策，扭曲了投资决策，提高了某些资产的价格并降低了其他资产的价格，最终导致某些资产太少，而另一些资产则太多。我什至还没有提到负扣税！这揭示了负扣税在我们税收制度功能障碍中所扮演的角色（剧透：即使有，也没有多大）。
加载要了解负扣税的作用，我们需要了解两个基本原则良好的税收设计。
首先是成本的扣除。对投资征收“中性”税（不扭曲投资）允许扣除成本。例如，企业可以扣除其支付的工资。如果被拒绝，那么就不太可能雇用员工，这显然很糟糕。
同样的原则也适用于住房。房地产投资者应该能够扣除投资成本，包括利息。如果不这样做，就会导致各种负面后果，例如建造的房屋减少、开发的土地减少、房地产的实物投资减少等等。
广告第二个原则是可退款。 “中性”税收制度的运作方式如下。如果一项投资的回报为 100 美元，则投资者应向政府缴纳 100 美元。但如果一项投资产生相同规模的损失，那么政府应向投资者支付 100 美元。
正在加载另一种选择是仅在未来投资产生回报时才偿还这些损失所欠的退款从而产生可以抵扣损失的税单。但这就像对投资者征收另一项税——他们所欠的钱应该掌握在他们手中，为他们赚取回报。
那么我们的房地产投资税收安排如何运作？
收到的任何租金均按与工资相同的税率征税。利息和其他费用将从租金收入中扣除。如果支出高于收入，则会出现损失并应退税。
I一般来说，这笔钱将退还给投资者。但事实并非如此。相反，只有当投资者有单独的所得税义务（例如工资）时，他们所欠的钱才会被贷记回他们的贷方，抵消该纳税义务。
加载这都是负扣税。正确理解的话，这是完全合理的。但还有一个不同的问题。当房价上涨时，房地产投资也会产生资本收益。而且，如前所述，资本收益的税率是工资税率的一半。这就是问题所在。
当您投资房屋时，您的费用会按边际税率（最高 47％）扣除，而租金按该税率征税，而资本收益则要征税只有一半。也就是说，我们的税收制度对待房地产投资的好处和坏处的态度截然不同，扭曲了投资，有利于房地产。这显然很糟糕。
但这与负扣税无关。试图通过遏制负扣税来遏制我们面临的实际问题只会使税收制度进一步偏离我们希望的运作方式，而这不会扭曲投资。
相反，适当的解决方案是应用对所有形式的投资收入和扣除额实行相同的税率，并且任何净纳税义务均可抵免其他所欠税款。这就是北欧国家税收的运作方式，代表了我们实际需要的对我们税收制度的原则性改进。
这将是一项值得霍克和基廷、霍华德和科斯特洛进行的税收改革。我担心的可能不是无原则的黑客攻击。
史蒂文·汉密尔顿 (Steven Hamilton) 是华盛顿特区乔治华盛顿大学的经济学助理教授，也是华盛顿特区税收和转移政策研究所的客座研究员。澳大利亚国立大学。
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