澳洲北岸的邻避士兵

该委员会的立场得到了一个有影响力的社区团体“Ku-ring-gai 环境之友”及其长期支持的支持。现任总统凯西·考利。但这场长期辩论背后的政治比乍一看更加复杂。

首先，很明显，议员们现在在应对政府干预和更广泛的悉尼住房危机的最佳方式上存在分歧。一些人已经开始主张在议会可以控制的地点提高密度。与此同时，许多精明的北岸业主热衷于利用他们的议会试图扼杀的改革。

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玩弄政治

Ku-ring-gai 地方政府区域是众所周知的绿树成荫的悉尼北岸的中心。它涵盖了该市一些最富裕的郊区，从南部的罗斯维尔到北部的图拉穆拉和圣艾夫斯。这里拥有平布尔女子学院 (Pymble Ladies College)、诺克斯文法学院 (Knox Grammar) 和雷文斯伍德女子学校 (Ravenswood School for Girls) 等学校。 Killara 的房价中位数已超过 350 万美元。

在实现住房目标方面，Ku-ring-gai 最近的记录好坏参半，而且可能比大多数人想象的要好。在截至 2021 年 6 月的五年里，它完成了 3351 套新房，略低于议会和前任联盟州政府商定的 4000 套目标。

但到了 2020 年，正如 2021-26 年目标一样任命之后，库林盖议会发生了叛乱。它利用了当时的自由党规划部长 Rob Stokes 的让步，即住房目标并不具有真正的约束力。

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时任市长 Jennifer Anderson 表示社区很清楚不希望进行超出当前分区允许范围的开发。斯托克斯指责库灵盖“把玩具扔出婴儿床”，并威胁要进行干预。

无论如何，此后库灵盖很少建造新房，只是截至 2023 年 6 月的两年内，增加了 245 个2021-26 年的目标是 3000 套。现在，明斯州向市政府提出了一项更大的任务：到 2029 年中期建造 7600 套新住房。还有很多工作要做。

Ngai 去年当选时 40 岁，成为 Ku-ring-gai 有史以来最年轻的市长，他表示他并不反对这个目标。他在最近的一次理事会会议上表示：“实际上，我认为我们可以支持在 Ku-ring-gai 建造更多住房。” “我有三个孩子，我希望有一天他们能住在附近。当我老了的时候，我需要有人照顾我。”

Ngai 告诉《先驱报》，他的议会正在规划替代方案，以达到或超过州政府的住房目标。 “住房容量有了，关键是开发建设能不能做起来。”

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但是议会和州之间的争斗，或者至少是一的出现，是互惠互利的。在九月份的地方选举之前，议员们可以在法庭上猛烈抨击大而坏的州政府并在法庭上看台。与此同时，北岸的一个无足轻重的工党却得到了一个出气筒，它可以作为一个警示故事来强调。

在新南威尔士州，自由党不支持许多议会的候选人，包括 Ku-ring -盖。因此，包括魏先生在内的几位议员是自由党成员，但不是以自由党身份当选的。前面提到的西蒙·列侬(Simon Lennon)希望将整个州从明州的计划改革中拯救出来，他已担任该党基拉拉支部主席23年。

彼得·图利普(Peter Tulip)，独立研究中心智囊团首席经济学家居住在罗斯维尔十多年的他表示，该委员会的立场非常令人失望。 “其他所有议会都与州政府进行了谈判。相反，Ku-ring-gai 的立场是毫不妥协的反对。”他说。

但是作为工党成员并参与住房倡导组织 Sydney YIMBY 的 Tulip 也认识到双方都存在政治机会主义.

“[议员们]希望被视为为他们的社区而战，并采取最强烈的立场反对”Tulip 说。

至于明斯政府，“Ku-ring-gai 很方便地为他们提供了一个极端的立场来对抗。”

Ku- ring-gai v 世界

北岸的发展怀疑论绝不是新鲜事。在 Ku-ring-gai，这是他们的方式或（太平洋）高速公路。为了证明这一点，只需看看图拉穆拉 (Turramurra) 市中心长期存在的崩溃即可。

20 年来，议会制定了宏伟计划，通过新建图书馆、社区设施和一片乡村绿地。现有的 Coles 超市一直想更新和扩大其老化的商店，但从未真正参与其中。

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当 Coles 在 2013 年提出重建提案时，议会看到了对其愿景的威胁，并开始了自己的总体规划，该计划于 2016 年最终确定。但它没有 1.2 亿美元的资金来使其成为现实。

最终，委员会接受 Coles 可能必须参与解决方案。该委员会和 Coles 应委员会的要求，寻求分析需要多少住宅开发来为其所需的公共事业提供资金。它找到了答案——14 到 19 层——令人难以接受。

“无论是议会还是社区都没有兴趣在工地上建造更高、更密集的建筑，”2022 年的“项目更新”指出。因此，尽管有关于分阶段实施该项目的讨论，但它已经陷入停滞。

'这个 YIMBY 运动现在正在将世界武器化“NIMBY” ”……告诫主张保护遗产的个人。”

Ku-ring-gai 环境之友主席凯西·考利

今天，图拉穆拉 (Turramurra) 的中心仍然存在光线昏暗，是一座机动车神庙，里面有一个地上议会停车场、图书馆、破旧的科尔斯、一家洗车场和一些老商店。

马路对面是另一个老化的购物中心设有 IGA、更多商店和停车场。该地点是 Turra Developments Pty Ltd 于 2022 年 4 月提出的规划提案的主题，其中包括重新开发商业中心、铺设新道路、创建新公园以及建造 248 间公寓15 层高的塔楼里有 nts。

Ku-ring-gai 议员对此不以为意，未经任何辩论就否决了工作人员的建议。在图拉穆拉 (Turramurra) 的其他地方，Wahroonga 自由党议员阿利斯特·汉斯肯斯 (Alister Henskens) 支持的一场竞选活动击败了阿尔迪 (Aldi) 超市的计划，尽管高档哈里斯农场 (Harris Farm) 现在已批准在该地点建一个项目。

该委员会还未能成功地与 Bunnings 进行斗争。多年来一直对其 Pymble 商店提起诉讼。它提出上诉的一个理由是，该开发项目将导致移除一棵“具有重要意义的树”，即一棵巨大的蓝桉树。这家店终于在2022年开业了。

NIMBY v YIMBY

2011 年，作为“Turramurra 之友”的一部分，她帮助推翻了州政府早期在北岸提供更多住房的计划通过成功的土地和环境法庭挑战。

虽然“邻避”标签长期以来一直被贴在像库灵盖这样的地方和像考利这样的人身上，但她认为，随着邻避标签的存在，它已经被注入了额外的毒液。的 YIMBY 人，或呼吁在自己的社区和整个悉尼提高人口密度的人。

“这场 YIMBY 运动现在正在将“NIMBY”这个词武器化，以诋毁、恐吓和警告那些欣赏和倡导保护环境的个人和团体。考利在电子邮件中说道。

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“这种不尊重和误导性的‘YIMBY vs NIMBY’二元论的后果是两极分化的争论，这是令人烦恼的，并导致人身威胁，包括对我自己的威胁，我已向新南威尔士州警方报告了这一情况。”< /p>

考利表示，她支持根据地方政府战略规划和社区协商而不是由州政府进行重新分区。她怀疑新的住房目标能否实现，但无论如何，她不认为增加住房供应就能提高负担能力。

这让经济学家 Tulip 等 YIMBY 感到困惑，他们经常指出奥克兰和明尼阿波利斯等城市对大片土地进行了升级分区，租金因此下降（相对于通货膨胀或其他城市）。

新南威尔士州生产力委员会和明尼苏达州也以奥克兰为例，而且越来越多的学术文献支持这一发现。

Tulip 表示反对者误解了负担能力链。他们看到新的单位正在建造并以高价出售——尤其是在北岸。 “但新供应的影响不是新单位的价格，而是对所有其他房产的影响，”他说。 “[它]降低了其他一切的价格。”

改变观点

周二晚上，Ku-ring-gai 理事会收到了一项提案，该提案提供了对民选代表的深入了解目前对住房的想法。

开发商希望重新规划林菲尔德市中心高速公路上的一个关键地点，靠近火车站，对面是一家新的 Coles 超市，以便建造一座 15 层的建筑。如果最终实现，它将成为 Ku-ring-gai 最高的建筑。

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林菲尔德潜在开发项目的艺术家印象。该建筑高 15 层，将成为 Ku-ring-gai 最高的建筑。

市议会工作人员推荐了一座减少至 12 层，容积率为 3.5:1，分析师认为这是开发可行的最低水平，这仍然远高于政府 TOD 计划设想的六至七层开发。

在最近的一次公共论坛上，Tulip 表示赞成修建完整的 15 层楼。 “当然是高了。必须如此，”他告诉议员们。 “如果不增加密度，就无法实现住房目标。另一种选择是推平更多带有大花园的旧建筑，这是社区所不希望的。”

周二，议员西蒙·列侬 (Simon Lennon) 在其提案中拒绝了该提案。整体而言，同事马丁·史密斯也是如此。但市长 Sam Ngai 支持工作人员的建议，理由与 Tulip 给出的理由相同。他说四年前，他会同意停止该提案。

Ku-ring-gai LGA 的 Lilyfield 车站的通勤者。议会正在将州政府就其在交通枢纽附近建造更多住房的计划告上法庭。图片来源：Jessica Hromas

“情况有所不同，”Ngai 说，“即使在这里，林菲尔德内三个最明智的地点之一，我们也不愿意探索高度。那么我们还能在哪里提供拯救其他地方遗产保护区所需的高度呢？”

Ngai 的 12 层楼立场最初得到了 5 票对 2 票的支持。但列侬在彻底拒绝该提案的努力失败后，提出了反提案：九层楼。

“我们真的只是想砍掉我们能砍掉的每一层楼，”他说。 “我们在这里节省的每一层楼都意味着 Ku-ring-gai 建筑物的高度基准将会[降低]。我认为我们不应该发出软弱的信号。九层楼还是很多，但是天哪，这还不如 12 层楼那么糟糕。”

九层楼赢得了这一天，五票对二票，Ngai 输掉了选票。亚历克·泰勒（Alec Taylor）转而支持九层楼的方案，他说：“我们需要重新控制我们的规划，要做到这一点，我们需要向政府、新南威尔士州和我们的社区发出信号，表明我们愿意妥协。”<但最终，开发商已向州政府寻求重新分区审查，该审查将由独立规划小组进行评估。它最终可能会达到 15 层，但这将是一个漫长的过程。

兑现

尽管议员们坚称 Ku-ring-gai 选民反对州政府的计划

53 岁的桑蒂·金 (Santhi King) 在罗斯维尔 (Roseville) 的家中居住了 18 年，并将其称为“经典装修者的梦想。她和两个邻居现在正在考虑出售给开发商。早期报价已经到来，但任何解决方案都将是长期的。如果市场状况发生变化，或者 TOD 被破坏，或者理事会阻止 DA，任何交易都可能失败。

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尽管如此，它第一太平戴维斯 (Savills) 住宅用地销售总监斯图尔特·考克斯 (Stuart Cox) 表示，“每个人都对此感兴趣”，其中包括老年人居住和老年护理服务提供商。 。考克斯说：“他们从未有机会在这个地区实现规模化。”

事实上，澳大利亚城市发展研究所委托进行的分析发现，悉尼北岸是少数几个能够实现这一目标的区域之一。政府的 TOD 计划可能会取得成果，主要是因为那里的买家愿意为新公寓支付溢价，从而使开发在当前的市场条件下变得可行。

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但是 King，一名会计师，以前看过这个节目。多年来，她的房产一直被划为高密度区，开发商向她提出了很多建议，但都没有成功。

她对自由党试图阻止政府的 TOD 改革持矛盾态度，或者Ku-ring-gai 委员会在土地和环境法院的活动。

“这是完全超出我们控制范围的事情，”King 说。 “你唯一能做的就是根据今天手头的信息做出决定……同时要小心你所做的生活选择。”

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