几十年来，这个国家一直在扼杀澳大利亚年轻人的未来。我们的住房政策可能是这方面最糟糕的例子——我们做傻事，而那些几十年的傻事无法快速解决。
但轮子终于开始转动了。最近几天，新当选的新南威尔士州州长告诉他所在的州——以及整个国家——住房斗争的成功更多在于向上而不是走出去。 Chris Minns 的呼吁鼓励了一系列工党议员走得更远，呼吁彻底改写该党的国家住房纲领。
插图：约翰·莎士比亚。来源：
那么，我们可以和应该做什么？
首先，坏消息。没有魔杖。或者，更糟糕的是，人们相信这个复杂问题的简单解决方案实际上并非如此。任何烧烤会上的讨论都会迅速转向负扣税和资本利得税。但事情是这样的：对两者的重大改变几乎不会改变住房负担能力。
多年来的各种研究都估计了改变联邦税收对住房的影响。不管喜欢与否，他们发现取消或放弃这些政策将使房价降低 1% 至 4%。不，那不是什么。但它与公众舆论认为的位置相去甚远。悉尼的房价已经恢复到每月 1% 以上的涨幅，而墨尔本可能很快就会跟进。
此外，负扣税并不像某些人认为的那样邪恶。你需要花钱才能赚钱，世界上大多数税收制度都允许扣除这笔费用。让厨师从他们的工资中扣除制服成本的相同原则也允许投资者从他们的投资物业中扣除借贷成本以赚取租金。
相反，澳大利亚过度使用负扣税是我们问题的症状，而不是问题的原因。
所以，不，许多人认为可以解决这里问题的东西实际上不会。继续在那个祭坛上敬拜——废除负扣税或破产——不会对澳大利亚年轻人有太大帮助。
广告< section class="vPaWe" data-testid="article-body-bottom">加载如果我们把所有的精力都花在小的解决方案上，我们只会得到小的结果。我完全赞成对住房征税的更好方法。如果资本利得税折扣取消，我会很高兴。如果负齿轮的刻度盘也移动了，我也不会那么大惊小怪。但与解决方案相比，它们更容易让人分心。
现在是好消息。有解决办法。住房可以比现在便宜得多。澳大利亚作为我们的住房负担能力（与香港和温哥华一起）的全球失败地位并不是预先注定的。我们可以而且应该做得更好。
答案是什么？ YIMBY——是的，在我的后院。越来越多的证据表明，我们一直在为负担能力问题扼杀自己。我们建造的太少了，而且我们以真正愚蠢的价格交付我们建造的东西。这一挑战现在更加严峻，因为人口增长激增，同时一群建筑商倒闭。
问题是我们的规划和遗产法倾向于无所事事。当他们最终确实允许做某事时，附带的繁文缛节意味着成本是天文数字。
加载研究表明，例如在悉尼，规划限制占公寓价格的 41%——这意味着作为我们住房负担能力问题的根源，规划限制至少是我们联邦税收的 10 倍。
遗产——“保护我们拥有的”——听起来不错。但在实践中，它实际上意味着将其他所有人拒之门外。每当居民为保留关闭的酒吧而斗争时，住房负担能力的成本就会上升——这会损害他们孩子的机会。
规划法也很棒。然而在实践中，他们也允许富裕的居民在他们身后拉起机会的吊桥。更糟糕的是，由于 NIMBYism 如此盛行，这意味着房价的增长速度快于股价和任何其他投资的价格。换句话说，NIMBYs 通过成为 NIMBYs 来赚钱。因此，我们的规划和遗产限制使我们成为一个在房地产投机者中非常成功的国家。
这确实是一个恶性循环 – 规划限制使现有房屋更有价值，这将它们变成了赚钱的机器他们的主人，这让下一代更难获得公平待遇。是的，我们是整个大陆。但我们也是地球上城市化程度最高的国家之一，我们未能妥善规划我们的城市，这让我们逐渐蒙羞。
悉尼马斯登公园的绿地开发。Credit: Brook Mitchell
新南威尔士州的新州长似乎明白这一点。但解决住房危机将是一场艰难、混乱和长期的斗争。那是因为它需要一个郊区一个郊区地对抗这片土地上最强大的政治敌人……我。或者，更准确地说，有数百万人像我一样——年长且富有，我们通过阻止周围发生的事情来赚钱。
但现在是时候了。除非我们停止在规划中做愚蠢的事情，否则我们无法为年轻的澳大利亚人带来更好的住房结果。
坚持下去。
Chris Richardson 是一位独立经济学家。
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