如果你有幸尝试进入澳大利亚的房地产市场，你就会遇到它的守门人——房地产经纪人。
你可能会怀疑价格指南被经纪人低估，被经纪人向全世界承诺，或者感觉自己被彻底误导了。
Four Corners 与 100 多人交谈过——房地产经纪人、房地产专业人士、买家和卖家——作为该行业众包调查的一部分。
这些内部人士揭开了笼罩在该行业运作方式上的秘密面纱。
这里是代理商使用的策略、监管限制以及您应该避免的陷阱。
低报价：“无处不在……这真的很明显”
买家最常担心的问题之一是低报价 — 代理人列出的房产带有 un实际的低价指南来吸引他们。
潜在购买者可以花费数千美元进行房产检查和律师，却发现他们从来没有机会在预算范围内购买.
一些中介，比如悉尼的 Mark Jones，说这种做法很普遍。
“它无处不在，而且显而易见；这真的很明显，”他说。
“任何从事该行业的人或任何想购买房产的人，当然是在悉尼东郊，都可以在清单上看到它。”
琼斯先生说，他经常看到所列的价格指南比房产实际售价低 20-30%。
偶尔，那些指导价甚至低于之前的售价——一个重要的危险信号。
他将该行业描述为“极度虚伪”。
“这是谎言之上的谎言。很多人在这个过程中受伤。有很多人在浪费钱。”
墨尔本经纪人 Zed Nasheet 说，“低引号”给房地产经纪人带来了坏名声。
“在当今的环境下，出现在拍卖会上的买家数量，在这种情况下，代理商的报价过低……他们推销的房屋价格在 2.4 美元至 260 万美元之间，而他们的底价为 300 万美元。买家生气了。
“他们需要改变他们的方式。”
所有司法管辖区都广泛禁止低报价，如果它达到澳大利亚消费者法规定的虚假或误导性行为。
在新南威尔士州和维多利亚州，也有针对低报价的具体违法行为。代理商必须保留他们用来提供价格估算的可比销售额记录。
但琼斯先生表示，一些代理商通过创建一系列旨在误导监管机构的文书工作来玩弄该系统.
“没有标准的属性，所以你总是可以选择你喜欢的任何属性，基本上以你喜欢的方式捏造数据，向上或向下，”琼斯先生说。
“很容易操纵数据以适应叙述。”
2022 年新南威尔士州只有五起针对特工的起诉，而且没有一起
新南威尔士州房地产协会首席执行官 Tim McKibbin 表示，这表明大多数代理商都在做正确的事情。
"我知道它确实发生了，但话虽如此，我认为这并没有社区认为的那么大，”他说。
秘密佣金和介绍费
房地产行业专业人士定期向客户介绍不同的服务。您可能不知道的是，在某些情况下，金钱易手只是为了删除姓名的服务。
Jones 先生说，向任何人支付介绍费是标准做法给代理人带来清单或线索的人——如果促成了销售，则可能是 20%。
“买方代理人将他们的客户推荐给销售代理人，销售代理人是将客户推荐给买方的代理人。财务规划师、会计师也是如此，”他说。
“这一切都被认为是非常正常的，只要它是披露。”
每个州和领地对此都有不同的规定。他们都要求代理人披露他们收取的任何佣金可能已经收到，但细节有所不同。内部人士告诉我们，有些代理商不是。
“如果有任何形式的佣金返还给买方的代理商，我们需要向消费者明确说明这一点。不幸的是，很多人不这样做，”房地产买方代理协会首席执行官 Cate Bakos 说。
消费者行动法律中心的 Stephanie Tonkin 表示，向消费者披露的情况并不均衡。
“如果不充分披露和充分了解与出售房产相关的不同企业之间的资金转移情况，个人购买者很难就是否购买房产做出明智的选择。他们得到了最好的交易。”
今晚在 ABC TV 和 ABC iview 的“四个角落”节目中聆听房地产行业内部人士的更多启示。
Conditioning: '没有责任的高估ity'
房源是房地产经纪人的命脉。随之而来的是竞争。
“很多人认为房地产就是出售房产。实际上是为了赢得上市，”阿德莱德房地产经纪人 Steve von der Borch 说。< /p>
“诱惑在于，那些会告诉业主他们想听什么的代理商更有可能获得房源。”
这可以意思是“调节”——让房主对他们的房子能卖多少钱有不切实际的期望，然后随着活动的进行慢慢调整他们的期望以适应市场的真实情况。
在Von der Borch 先生在该行业工作了近 40 年，他说他“看到法律被违反和破坏”。
“他们的作案手法是在没有问责制的情况下高估和低估做面团，”他说。
“当局没有真正的授权去找出这些东西并加以处理，因为它很微妙，而且很耳语编辑。不明显。”
你知道更多吗？
使用 Signal 联系 Paul Farrell安全消息应用程序 +61 468 350 519 或 [email protected]即使是 peak bodies 也承认不时发生这种做法。
“房地产专业人士不应该为了确保挂牌而抬高价格，然后试图让卖家接受更低的价格，”昆士兰房地产协会首席执行官 Antonia Mercorella 说。
“一个好的房地产经纪人应该能够证实他们认为房产将达到的金额。”
误导行为
许多联系 Four Corners 的买家都讲述了他们被误导的情况由代理商编辑。
2015 年，John O'Brien 和他的妻子在南澳大利亚的克莱尔谷购买了一处房产。代理人恰好也拥有该物业，在广告中宣传该物业为 8 英亩。
这对夫妇只是在计划装修时才发现他们被误导了。
“我们最终得到了 5 英亩土地，所以我们少了 3 英亩土地，”O'Brien 先生说。
南澳大利亚监管机构、消费者和商业服务部 (CBS) 调查发现该代理人存在误导行为。
该代理人签署了所谓的“可执行承诺”，不会做出虚假或误导性陈述。该承诺还指出，作为所有者和代理人，他应该知道土地只有 5.2 英亩。
没有其他处罚。
每个州和领地都有一个在线登记册，这样消费者就可以查询房地产经纪人的执照。南澳大利亚法律要求将纪律调查结果记录在登记册上。
在 O'Brien 先生的代理人的案例中，没有提及承诺。
“这是可耻的，不是吗？这里什么都没有。令人难以置信，”奥布莱恩先生说。
CBS 发言人说：“在这个例如，一项可强制执行的承诺被确定为最合适的行动。”
代理的license被admini取消了今年 1 月开始，因为它没有更新。
Four Corners 发现了其他八个例子，其中没有在其他代理人的执照上披露承诺。
"虽然保证和承诺在 CBS 网站上是公开的，但它们并未包含在个人许可页面上。这种做法正在接受审查，"CBS 发言人说。
罚款“不是威慑”
在监管行业时，每个州和领地都有不同的监管机构，关于允许和不允许的内容有不同的法律和框架。
堪培拉房地产经纪人 Christine Shaw 表示，业内许多人都做了正确的事，并遵循了
“然而，还有其他人；他们会找到立法中的漏洞，他们可以驾驶卡车穿越呃，”她说。
“我认为我们的立法应该得到改进，以便消费者得到更大的保护。”
在新南威尔士州和维多利亚，广告不能说“优惠结束”之类的话。塔斯马尼亚等司法管辖区没有这样的规定。
在昆士兰，要拍卖的房产不能在广告活动期间提供价格指导。许多其他州和领地没有此类禁令。
新南威尔士州的公平交易官员只能对行为不当的代理商处以最高 2,200 美元的现场罚款。如果 NSW Fair Trading 提起法庭诉讼，这个漫长的过程可能会增加到 22,000 美元。
“对于许多年收入数百万美元的代理商来说，这只是成本Jones 先生说。
新南威尔士州公平交易专员 Natasha Mann 表示，这令人担忧。
如果他们将其计入开展业务的成本，他们需要更广泛地审视这对他们的声誉的影响，无论是作为代理商还是作为行业。”
Mann 女士表示，她欢迎能够实施更严厉的处罚。这需要政客们采取行动。
McKibbin 先生认为罚款不是解决办法。
“我们是否采取了我们想要的方法对行业进行罚款……还是我们做出更好的回应，说我们想与行业合作，将合规水平提高到监管机构想要的水平？”他说。
自 2018 年以来，新南威尔士州已对代理商处以 2,781 次现场罚款。不同州之间关于何时可以实施处罚的规定大不相同。
例如，在南澳大利亚，消费者和商业服务部告诉 Four Corners，它在过去四年中没有对代理商发出现场处罚通知。
它说，根据现行法律，对于许多违法行为，发出侵权通知不是一种选择。
维多利亚州政府已经成立了一个工作组来解决低报价问题。但一些代理人表示，他们认为监管机构没有足够的资源来解决这个问题。
“维多利亚州的消费者事务部……应该监督成千上万真正的消费者所发生的事情每年都有房地产交易，”墨尔本买家代理人 Miriam Sandkuhler 说。
“我认为代理人认为，从统计数据来看，如果他们这样做，他们就有很大的机会逃脱”
维多利亚州消费者事务部表示，它会严肃对待房地产经纪人的行为，并将调查对不当行为的指控，并在必要时采取行动。
今晚在 ABC TV 和 ABC iview 上观看四个角落对房地产行业的全面调查。
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