澳洲为什么年收入 180,000 美元的人买房比 1989 年的平均收入压力更大

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一个年收入 180,000 美元的富有的澳大利亚人承受的抵押贷款压力比在 1989 年利率高得多的时候带来一套典型房屋的平均收入借款人更大。

婴儿潮一代喜欢提醒年轻人，他们在 34 年前支付了 18% 的利率，努力储蓄，没有休假。

但在 1989 年，悉尼的房价中值为 170,850 美元，这意味着首付为 20% 的借款人 - 平均全职工资为 26,874 美元 - 的债务收入比可控5.1.

2023 年 2 月，悉尼房价中点为 1,217,308 美元，这将需要支付 20% 的定金 243,462 美元，以避免支付昂贵的贷款人费用抵押贷款保险。

根据 CoreLogic 数据，年收入 180,000 美元、还清 973,864 美元抵押贷款的人的债务收入比为 5.4。

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你s 借款人接近银行监管机构的抵押贷款压力“六”门槛，尽管他是应税收入最高的 3.6% 的人，收入几乎是全职平均工资的两倍。

年收入 18 万澳元的澳大利亚人背负着更大的抵押贷款压力比平均收入借款人在 1989 年购买典型房屋的利率要高得多（pi图为悉尼高档东郊的 Bondi Icebergs 游泳池）

一名平均年收入为 94,000 美元的全职工人 - 购买价值 1,217,308 美元的悉尼中位价房屋 -欠银行的钱是他们收入的 10.4 倍。

平均收入为 94,000 美元的人买房子要花多少钱

悉尼：1,217,308 美元的房价中位数是平均全职工资的 10.4 倍，首付为 20%

墨尔本： 897,222 美元的房价中位数是平均全职工资和 20% 押金的 7.6 倍

布里斯班：761,781 美元的房价中位数是平均工资的 6.5 倍平均全职工资加 20% 押金

阿德莱德：694,653 美元的中位房价是平均全职工资 20 美元的 5.9 倍percent deposit

珀斯：房价中值为 587,27 美元4 是平均全职工资的 5.0 倍加上 20% 的押金

霍巴特：699,659 美元的房价中位数是平均全职工资的 6.0 倍-支付 20% 押金的全职工资

堪培拉：946,022 美元的中位房价是支付 20% 押金的全职平均工资的 8.1 倍< /p>

达尔文：房价中位数为 585,836 美元，是全职平均工资的 5.0 倍，首付为 20%

资料来源：根据 2023 年 2 月 CoreLogic 房价中值数据除以澳大利亚统计局的年度平均每周普通收入得出的债务收入比

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他们没有资格从银行获得一百万美元的贷款，除非他们用 th 贷款他们的配偶赚取相似的全职工资。

但它突显了一对双收入夫妇在 2023 年购买悉尼中位价房屋的情况1989 年，抵押贷款压力比单个平均收入借款人还要多。

当谈到负担不起的住房时，Impact Economics 的首席经济学家 Angela Jackson 指责1999 年 9 月生效的 50% 的资本利得税折扣，以鼓励投资者房东。

她告诉澳大利亚每日邮报，“对于普通澳大利亚人来说，打入房地产市场变得越来越难。”

'它要贵得多，这意味着人们必须借更多的钱。

'你有那些供应-土地不足、规划限制的次要问题它阻碍了额外土地和额外库存的供应，然后在需求方面，你的税收政策增加了对住房的需求，只是增加了资产价格，降低了人们负担得起的价格。”

< p class="mol-para-with-font">与 1989 年 11 月隔夜现金利率达到 18% 时相比，年轻的澳大利亚人也不得不借更多的钱。

'房价大幅上涨，平均家庭债务显着上升，所以虽然我们没有面临 18% 的利率，但如果我们看看家庭承担的平均债务水平，杰克逊女士说，这些加息的影响与九十年代初期那些非常高的利率类似。

Grattan Institute 的一份报告指出借款人2023 年的抵押贷款压力与借款人在 1990 年 1 月面临的抵押贷款压力相似，当时澳大利亚央行的目标现金利率为 17.5%。

该分析基于浮动利率攀升至 5% 以上，2 月份澳洲联储现金利率达到 3.35%。

在美国硅谷银行和 Signature 银行倒闭引发金融稳定担忧后，期货市场预计澳大利亚储备银行将现金利率维持在 3.6% 的 11 年高位不变。

但 Westpac、ANZ 和 NAB 仍预计到 5 月还会有两次加息，这将使现金利率达到 4.1%，通货膨胀率为 32-年内高点 7.8%，远高于澳洲联储 2% 至 3% 的目标。

对于首付为 20% 的借款人来说，悉尼的中位房价现在是平均工资的 10.4 倍，而 1989 年是 5.1 倍，这让年轻的律师助理 Zoe Janssen（如图）等人望而却步

如果预测成为现实，一对拥有 100 万美元抵押贷款的夫妇的每月还款额将从 3,843 美元激增 1,785 美元或 46.4% 至 5,628 美元。

加息两次对一年内的每月抵押贷款还款意味着什么

500,000 美元： 1,051 美元或 54.7%，从 1,922 美元增加到 2,973 美元

600,000 美元：1,261 美元或 54.7%，从 2,306 美元增加到 3,567 美元

600,000 美元p>

700,000 美元：从 2,691 美元增至 4,161 美元，一年增加 1,470 美元或 54.7%

800,000 美元：从 3,075 美元增加 1,681 美元或 54.7% 至 4,756 美元

900,000 美元：从 3,459 美元增加 1,891 美元或 54.7% 至 5,350 美元

1,000,000 美元：从 3,843 美元增至 5,945 美元，一年增加 2,102 美元或 54.7%

每年的还款额将增加 21,420 美元。

Jackson 女士表示，利率飙升意味着 30% 的有住房贷款的平均收入者现在将三分之一的收入用于抵押贷款还款，一年前为 21%。

'市场上存在财务压力问题，'她说。

一对在 2021 年 5 月将抵押贷款利率固定在 1.92% 的夫妇可能会转向 7.43% 的“恢复”浮动利率， RateCity 已计算。

这是基于两年的细则，解释了这些固定利率借款人将转为默认浮动利率，该利率比澳洲联储高 3.33 个百分点现金利率 - 在利率上升之前。

拥有 100 万美元抵押贷款的工作夫妇将看到他们的每月还款额激增 68.7% 或 2,881 美元至 7,078 美元，从 4,197 美元起。

除非他们再融资到较低的可变利率，否则他们的年金l 还款额将增加 34,572 美元。

信用评级机构穆迪分析公司的经济学家哈利·墨菲·克鲁斯表示，在澳洲联储现金利率处于 0.1% 的历史低点时借款的澳大利亚人特别脆弱，特别是如果他们欠银行的钱是他们收入的六倍以上。

'高利率特别伤害那些贷款占收入较大比例的人， ' 他说。

'衡量这种杠杆作用的一个指标是债务收入比。

'在大流行开始时，利率像石头一样下降以支持经济，降低了潜在购房者进入的主要障碍之一，并允许一批新的低收入买家进入市场。

'作为回应，债务收入比高于 6 的新贷款比例——通常被认为是高风险的衡量标准——飙升。

“由于实际收入已经被更高的价格和不断上升的抵押贷款还款吞噬，这些家庭很脆弱。”

信用评级机构穆迪分析表示，在澳洲联储现金利率处于 0.1% 的历史低点时借款的澳大利亚人尤其容易受到伤害，尤其是特别是如果他们欠银行的钱是他们收入的六倍以上。经济学家哈利·墨菲·克鲁斯（如图）表示，欠款是其收入的六倍或更多的借款人处于危险之中

悉尼远非唯一的首府城市市场如果购买中等价位的房子，即使有 20% 的存款，平均收入借款人的债务收入比也会达到 6 或更高。

最新的 3 月利率上涨意味着什么

500,000 美元：从 2,737 美元上涨 77 美元至 2,814 美元

600,000 美元：从 3,284 美元上涨 93 美元至 3,377 美元

700,000 美元：从 3,831 美元上涨 109 美元至 3,940 美元

800,000 美元：从 4,379 美元上涨 124 美元至 4,503 美元

900,000 美元：从 4,926 美元上涨 140 美元至 5,066 美元

1,000,000 美元：从 5,473 美元上涨 155 美元至 5,628 美元

根据联邦银行浮动利率贷款的四分之一，每月还款额增加接触点从 5.17% 升至 5.42%，以反映储备银行现金利率从 3.35% 升至 3.6%。与拥有 30 年贷款的借款人有关

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在墨尔本，房价中位数为 897,222 美元，债务收入比为 7.6。

在布里斯班，中点为 767,781 美元，债务收入比为 6.5。

悉尼一直是澳大利亚受影响最严重的市场——利率上涨更多——房价中值下跌 14.7%。

但 CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示高移民水平将长期支撑房价。

“永久和长期移民的激增可能是支持更强劲市场条件的另一个因素，”他

'虽然大部分来自海外移民的住房需求很可能会流入租房市场，空置率如此之低，我们可能会看到选择购买而不是租房的长期或永久移民的比例高于正常水平。”

澳大利亚 1 月份的年度净移民水平（包括入境和离境人数）为 260,000 人，其中包括国际学生在内的长期入境人数。

2021-22 年，随着国际边界的重新开放，澳大利亚接纳了 160,000 名新移民，其中 79,600 人属于技术移民类别，80,300 人属于家庭类别，100具有特殊资格。

计划在 2022-23 年增加到 195,000，w有 142,400 名技术人员、52,500 名家庭成员和 100 名特殊资格人员。

但在 10 月份的预算中，财政部预测年度净移民人数为 235,000 人——基于包括国际移民在内的入境人数学生减去离职人数。

财务主管 Jim Chalmers 今年承认，这一数字将超过 300,000，而 1 月份的低失业率为 3.7%，造成技能和劳动力短缺.

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