澳洲我拖欠抵押贷款并在法庭上到期：我如何避免被驱逐？

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我将于下周因不支付抵押贷款而出庭。六个月前失业后，我一直无法偿还每月的抵押贷款，担心我的家人会失去家园。

我一直不敢和我的贷方讨论我的财务困难的全部程度 - 事实上，我因此经历了很多不眠之夜- 现在发现自己面临法官，因为我一直无法同意新的付款计划。

我需要告诉法庭什么，以确保我可以在继续找工作的同时有住所？ AS

前法官 Stephen Gold 解释说，出庭可能会让您有机会避免被驱逐

MailOnline 的房地产专家 Myra Butterworth 回复：很遗憾听到您的情况。

虽然出庭的前景可能令人沮丧，但它可能为您提供一个挽救头顶屋顶的机会。

如果您正在努力寻找新工作并且能够在法庭上出示证据，法官可以使用一些选项来支持您.

我们与一位前法官讨论了您需要在法庭上分享哪些信息，以帮助避免被驱逐和收回您的房屋。

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Stephen Gold，前法官兼作家，回复：我同情，但当涉及到抵押贷款欠款时，把头埋在沙子下是一个坏主意，出现困难时与贷方接触很重要。

有些放款人其实有一颗心：虽然合情合理，但不完全可爱。

通常情况下，确实有机会挽救房屋。还要记住，是法院在听证会上决定您是否必须离开，而不是贷方，因此请确保您参加听证会。

个人出席是最好的，这样法官可以看到你对情况的重视程度。此外，与免费的独立专家顾问交谈，他应该会在法庭上提供帮助，他也可能会陪同您参加听证会并代表您向法官讲话。

如果无法亲自出席，请提前向法院申请通过电话或视频方式参加。

在听证会前向贷方支付您负担得起的任何款项，以表明您的诚意，即使那很接近。不要请求贷方允许这样做，并将您已付款的书面证据带到法庭。

当您出庭时，贷方的代表几乎肯定会找你讨论你的想法。一起聊天没有坏处。他们通常不会咬人。

您也许可以协商适合您的课程。不要被他们吓倒。正如我所说，法院会做出决定。

如果您在困难时期为自己的家而苦苦挣扎，请阅读 This is Money 的指南，了解在可以的情况下该怎么做。不要支付你的抵押贷款。

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那些应该出庭的应该提供证据他们打算如何清偿债务

要避免被驱逐，您需要的一种商品是金钱。不一定在您手中，但在管道中。这就是金钱以清偿欠款并支付持续的抵押贷款分期付款。

它可能来自一份新工作、您的岳父或您的儿子即将开始支付他的费用。

在法庭上与您一起提供这笔钱的预期来源的证据，最好是以人的形式

贷方可能会向法官抗议：“失业六个月。我们为什么要假设他不会失业六年？”

向法官解释为什么你有信心 - 并且看起来和听起来很有信心 - 潮流即将转变。理想情况下，写一份简历并向法官出示。尽最大努力至少在听证会前安排一些工作面试，并向法官出示这些面试的证据。

如果您可能有资格获得政府支持抵押贷款利息计划，这将有助于您的承诺但尚未申请，请立即提出申请并将其告知法官。

虽然法官希望看到欠款还清......他们确实有权允许直到抵押贷款期限结束，即使是 25 年，退休法官 Stephen Gold

也许你无法在您以前参与的同一部门。如果是这种情况，请说服法官您准备好从事任何行业的工作，只要这意味着您可以保住自己的家。准备好最好和最坏情况的预算，这将有望证明，一旦重返工作岗位，您可以继续支付当前款项并在抵押贷款期限内还清欠款。

虽然法官希望尽快还清欠款，通常是按月分期付款，但他们确实有权允许直到抵押期结束，即使是 25 年，为了做到这一点。

房地产经纪人对您房屋价值的评估，或在线获得的大概数字，可能对您来说是决定性因素。如果价值与还清抵押贷款所需的金额之间的差距是可以接受的，那么驱逐和允许留下来之间可能会有区别，因为这将消除或减少对您的贷方的任何潜在损害。

如果你的房子有足够的资产，法官就可以对自己说：'如果我允许借款人留下来而他们再次违约，贷方不应该自掏腰包，因为可能的股权可以吸收新的欠款。”

让法官看看估值，尽管如果它显示如果您的利益实际上只值 10 个硬币或更少，请将其留在去法院的公共汽车上。

法官通常可以选择让您免于被驱逐，如果这将是合理的，无论您有还款或只付利息的抵押贷款或两者的混合，或者拖欠第一、第二或第十一次抵押贷款。

有哪些可用选项？

法官通常可以选择让您免于被驱逐。以下是法官可以选择的命令菜单：

命令您在 28 天内离开 如果有特殊原因需要延长时间（例如，因为您试图卖掉你的房子 - 请参阅下面的更多信息）命令你离开但暂停（瘫痪）财产令，这样你就可以留在原地，只要你保持当前分期付款和指定的拖欠分期付款延期听证会<！ - - 广告：https://mads.dailymail.co.uk/v8/au/home/property/article/other/mpu_factbox.html?id=mpu_factbox_1 ->广告

如果你让法官相信你有合理的就业前景，这将证明发出暂缓占有令是合理的，他们可能会将听证会延期至少 28 天，以使你能够得到这份工作，并且证明你下次在里面。

如果你表现得非常好，他们可能会怀疑在那里结束了占有令，然后期望你能得到这份工作，并确定第一个付款日期与你在银行收到工资的时间一致。

贷款人的代表可能会对法官说，他们不能干涉您在设定的日期提取抵押贷款时支付您同意的合同义务。

但是，提醒法官，1970 年司法行政法第 36 条允许法院允许在一段时间内不支付每月分期付款，如果借款人似乎有能力在合理的期限内支付这些款项。

虽然法官希望看到欠款 p aid off，他们有权允许在抵押贷款期限结束之前完成这项工作

法院将无法拯救您，如果您的抵押贷款要求您按要求偿还贷方 - 例如为银行透支提供担保的抵押贷款 - 或者如果您的抵押贷款期限已经结束 - 例如，如果您有 25 年的捐赠抵押贷款，该期限已到期，

从好的方面来说，如果是第二次、第三次或后续的抵押贷款欠款，法院通常有更广泛的权力来协助您，并且可以制定所谓的“时间命令”来解决暂时的困难。

这些包括减少每月分期付款，使您暂时不必支付任何欠款，甚至可以在抵押贷款期限结束后付款。对于 2008 年 4 月 6 日之前提取的某些抵押贷款，可能不存在这些权力。

我是否仍可以选择出售房产？

您可能不情愿地决定您负担不起抵押贷款，必须出售房产。在您被驱逐后，出售自己比让您的贷方出售（可能是在拍卖会上，也可能是秃鹰）要好得多。

您有权出售在您被驱逐之前的任何时候，前提是价格能够还清抵押贷款。抵押贷款欠款和法院案件对此没有影响。

然而，将您的困难自愿告诉潜在买家并不是一个好主意，否则他们可能会一直等到你出去后，试图从你家挖花生。

请求法官休庭，给你一个卖房的机会。如果您已经将房产交给房地产经纪人并出示证明，您获得法官同意的机会就会增加。

如果法官拒绝延期，他们可能仍会准备让您在财产中停留更长时间，然后您必须离开。即使您搬家的最后期限已过并且您终于找到了买家，或者您的情况已经好转并且抵押贷款和欠款突然变得可以负担得起，您也有权向法院申请避开法警。

您可能会以技术理由获得第一次听证会的延期。没什么好羞愧的。在某些情况下，法官可以休庭。 （有关更多信息，请参见下文）。

我的书中还有更多内容。祝你好运。

斯蒂芬·戈尔德 (Stephen Gold) 是一名前法官，也是巴斯出版社 (Bath Publishing) 出版的《违法犯罪的回归》一书的作者。有关服务费的更多信息，请访问 breakinglaw.co.uk

法官何时可以休庭？

您可能会以技术理由获得第一次听证会的延期。

法官可以在以下情况下休庭：抵押贷款）通过向您发送各种细节以达成协议并给您不少于 15 个工作日的警告他们将出庭法庭文件在听证会前至少三周未发送给您贷款人没有与他们一起携带一份称为 N123 的表格，该表格与协议合规性或法官将寻找的某些其他文件有关 贷方至少在听证会前两天未向您发送其所依赖的任何书面证据的副本
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